Eurotrip
epimedica
franco
mesterescu

miercuri, 28.09.2016

AVOCATUL POPORULUI

În ce condiţii poate fi notat în cartea funciară un antecontract de vânzare-cumpărare

GALERIE
contract
  • contract
- +

„Am încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru un teren cu achitarea în proporţie de 70% a sumei, dar ulterior vânzătorul refuză să perfecteze actele invocând că este plecat din ţară, că există un creditor căruia trebuie să-i achite o sumă de bani şi să mai amânăm, iar eu doresc să intabulez cât mai repede acest teren. Vă rog să-mi precizaţi în baza dreptului constituţional la informaţie care sunt prevederile legale pentru a putea face o înscriere a dreptului meu asupra acestui teren în cartea funciară?“ - T.R. Bârlad, jud. Vaslui

În conformitate cu prevederile art.876 alin. (1) şi (2) Cod Civil, în cartea funciară se înscriu drepturile reale asupra imobilelor, precum şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă acestea din urmă au legătură cu imobilul din cartea funciară. Este evident că dreptul de creanţă, născut în patrimoniul promitentului cumpărător în urma încheierii unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare, care are ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, constând în dreptul de a cere în viitor încheierea contractului de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară. Având în vedere clasificarea înscrierilor în cartea funciară, reglementată în art. 881 Cod Civil, operaţiune menţionată mai sus este notarea, iar scopul acesteia constă în opozabilitatea faţă de terţi a dreptului supus notării.  

Subliniem că, potrivit art. 906 alin. (1) Codul Civil, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.

Observăm că legiuitorul reglementează două condiţii pentru ca promisiunea sau antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect un drept real imobiliar să poată fi notată în cartea funciară, respectiv: a) promitentul-vânzător să fie înscris în cartea funciară, ca titular al dreptului promis; b) antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare să prevadă în cuprinsul său, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, termenul în care urmează a fi încheiat contractul autentic.

Antecontractul de vânzare-cumpărare, care are ca obiect un imobil înscris pe rolul fiscal şi în cartea funciară, trebuie să respecte condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract, stipulate în art. 1.179 şi, respectiv,art. 1.279 Cod Civil.

Totodată, facem precizarea că în situaţia în care promitentul vânzător se răzgândeşte şi nu mai doreşte încheiarea unui contract definitiv, încălcându-şi astfel obligaţia asumată prin antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare, promitentul cumpărător poate, în temeiul art. 1669 Cod Civil, coroborat cu art. 896 Cod Civil, să exercite o acţiune în prestaţie tabulară, solicitând instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre, care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare şi care să dispună înscrierea în cartea funciară.

Astfel, art. 896 şi art. 897 din Codul Civil reglementează acţiunea în prescripţie tabulară în formă generală şi în formă specială.

Acţiunea se întemeiază pe principiul potrivit căruia orice înscriere de drepturi în cartea funciară se efectuează pe baza unor documente doveditoare. Pornind de la acest aspect, alin.1 al art. 896 Cod Civil precizează că împotriva aceluia care era obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, dar nu îşi îndeplineşte obligaţiile necesare pentru înscrierea în carte funciară, se poate introduce o acţiune în instanţă, prin care să se ceară acesteia să dispună înscrierea. Dreptul de acţiune se prescrie în condiţiile legii. Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie din oficiu şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare.

Dispoziţia cu privire la faptul că dreptul la acţiune se prescrie în condiţiile legii se consideră în doctrină că trebuie apreciată în raport cu obiectul acţiunii care priveşte o obligaţie de a face (de a preda documentele pentru efectuarea înscrierii în cartea funciară) care se prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani, conform prevederilor art. 2517 C. Civil.

De asemenea, acţiunea în prestaţie tabulară în forma sa specială prevăzută de art. 897 Cod Civil se poate îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris anterior în cartea funciară, dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor, iar acesta a fost de rea credinţă la data încheierii actului. Dreptul la acţiune împotriva terţului dobânditor se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său.

În ce priveşte reaua-credinţă a terţului dobânditor, aceasta se apreciază în raport cu precizările făcute în art. 892 Cod Civil.

Expert Paula Iekel - Biroul teritorial Iaşi, Instituţia Avocatul Poporului

Comentarii Facebook

Ultima ora

editorial

A mai trecut un cutremur

Radu MEȘNIȚĂ

A mai trecut un cutremur

Cu ce rămân supravieţuitorii.

Filmuletul zilei

opinii

Jubileu la Oltea Doamna

Florin CÎNTIC

Jubileu la Oltea Doamna

Cum la finele acestei săptămâni, sub aura caldă a distinsei noastre profesoare Olga Diaconu, vom serba, la invitaţia binevoitoare a colegei Diana Ionescu-Stocker revenită din Germania pentru acest prilej, trei decenii şi jumătate de la bacalaureat, vă cer îngăduinţa să reiau în cinstea dascălilor şi colegilor noştri un text publicat tot aici, în ianuarie 2015, cu gândul modest cărepetitio est mater studiorum.

Trai pe vătrai

Ioan MILICĂ

Trai pe vătrai

Fie gospodăria cât de pricăjită sau de rea, nu poate lipsi un televizor color din ea! Cu ce să-şi umple omul timpul mai bine dacă nu să ia aminte, zi de zi, la minunile puse la cale de stelele vieţii publice româneşti?

Maria Munteanca

Radu PĂRPĂUȚĂ

Maria Munteanca

Azi nu se mai poate zice că femeile fac copii „cum vrea Dumnezeu”. Azi femeile fac copii când vor ele şi când aprobă şi bărbatul. Înainte făceau săracele femei o grămadă de copii, că „aşa a vrut Dumnezeu”. Mi-aduc aminte de Maria Munteanca, era la prăşit la noi la vie, cu Ileana asta... am uitat cum îi zicea. Şşi Ileana îi zice Mariţei (aşa-i ziceam Mariei Munteanca), care făcuse vreo doişpe copii.

pulspulspuls

Răzvănel, file de poveste: Viaţa, omul, opera şi decăderea

Răzvănel, file de poveste: Viaţa, omul, opera şi decăderea

Iată, stimaţi telespectatori, cum se face că până şi în urâta viaţă publică românească oamenii fără curaj ajung până la urmă tot în mocirla politichiei. 

Caricatura zilei

La muzeu

 

Editia PDF

Bancul zilei

Sotia isi intreaba tovarasul de viata: - Spune-mi, dragul meu, cum te-ai indragostit de mine? - Vezi? Acum acest lucru te mira s (...)

Intrebarea zilei

Ce reproșuri aduceți autorităților locale?

vezi raspunsuri

Copyright 2006-2013 © Ziaruldeiasi.ro Toate drepturile rezervate.