Ce mai cumperi la achiziționarea unui apartament? ( partea I )

Primele două subiecte sunt discutate și analizate pe larg, însă subiectul cu asociațiile de locatari nu este luat deloc în considerare. În mare parte, oamenii nu au nicio idee despre ce ar însemna o asociație de proprietari a bunurilor imobile și nu cunosc deloc legislația cu privire la fondul locativ.

Care este rolul administratorului?

Fondul locativ din Moldova este într-o stare dezastruoasă din mai multe motive. În primul rând, blocurile locative sunt administrate de persoane fără o pregătire necesară pentru această activitate. Rolul administratorului în cadrul asociațiilor de locatari este foarte important, de felul în care se administrează blocul depinde starea de confort a locatarilor, dar și starea tehnică a blocului. Problema majoră este că, în Moldova oricine poate administra un bloc locativ, nu există cursuri de calificare pentru administratorii de condominii, care să fie acreditate de stat. Mai mult ca atât, o mare parte dintre administratorii blocurilor nici nu au dreptul de a exercita această funcție, respectiv, să semneze diverse acte, pentru că nu sunt înregistrați la Agenția Servicii Publice și nu dețin un Extras din Registrul de stat al persoanelor juridice. Administratorul este responsabil din punct de vedere juridic de tot ce se întâmplă în asociație și dacă nu este competent, va crea multe probleme. Escrocii profită la maximum de acest lucru!

Ce este o asociatie de locatari?

În al doilea rând, lumea crede că tot ce se întâmplă în afara propriilor apartamente, nu-i privește, pentru că este asociația sau statul care trebuie să rezolve toate problemele apărute în bloc. Mulți încurcă noțiunea de ”asociație” cu ”consiliul de administrare”, crezând că asociația este un grup de câteva persoane, care este responsabilă de ceea ce se întâmplă în bloc. Asociația de proprietari este o forma juridică, care permite gestiunea unui bloc. Asociația este formată din toți proprietarii de apartamente, atât cu destinație locativă, cât și cu destinație nelocativă. Toți proprietarii de apartamente sunt responsabili de ceea ce se petrece în cadrul asociației. De exemplu, dacă asociația a pierdut o cauză de judecată în urma căreia are de achitat o sumă de bani, această sumă va fi acoperită de toți locatarii!

Actualmente în R. Moldova există patru forme juridice de administrare a fondului locativ: ACC, APLP, ÎMGFL, CCL. Diferența dintre ele este că, în ACC spațiile de uz comun sunt ale membrilor asociației, iar în celelalte forme juridice – sunt ale statului. Conform Legii 913/2020 (art.17 pct.4), toate asociațiile urmează să treacă la o singură forma juridică – ACC, însă nu s-a stabilit încă un termen limită pentru executarea acestei prevederi legale. În așa fel, lumea este confuză și neinformată, deseori chiar dezinformată intenționat de către persoanele care vor să pună mâna pe terenuri aferente blocului, subsoluri sau alte spații de uz comun. Acest lucru înseamnă că, dacă doriți să investiți în reparația subsolului, de exemplu, pe de o parte, sunteți obligat s-o faceți, indiferent de forma juridică a asociației, pe de altă parte, nu aveți certitudinea că o sa-l puteți folosi, pentru că există riscul ca subsolul să fie ocupat abuziv prin acte de corupție; teoretic este imposibil de făcut acest lucru, însă practic, lucrurile stau altfel.

Asociațiile pot genera un venit destul de mare prin arendarea subsolurilor pe termen lung propriilor membri (pe 20-30 de ani), iar cu acești bani să se repare acoperișurile. Dar pentru a fi siguri că nu se riscă pierderea banilor (și a subsolurilor), e nevoie să fie trecute spațiile comune din proprietatea statului în proprietatea membrilor asociației. Numai forma juridică de ACC permite acest lucru.

Care sunt actele normative interne?

Altă problemă este neglijarea totală a actelor normative interne ale asociației. Majoritatea asociațiilor de proprietari activează în baza unor statute vechi, neactualizate, nu au contracte cu fiecare membru al asociației în parte și cu administratorul, nu au regulamente interne, registre obligatorii, dosare de corespondență etc. Într-un cuvânt, nu există nicio claritate despre obligațiile și drepturile părților. Este adevărat că ele se găsesc în legislație, însă, fiecare bloc are problemele sale specifice, care ar putea fi evitate prin contracte și regulamente.

De exemplu, o asociație poate include prin adunarea generală diverse interdicții legate de spațiile comune, animale, parcări etc., care se vor găsi în statut, regulamente sau contractele încheiate cu membrii asociației. De aceea, este bine ca ele să fie studiate înainte de a cumpăra apartamentul, ca să se evite ulterioarele ”surprizele”.

Cum este gestionata partea financiara?

Nici partea financiară nu este gestionată corect și eficient. Asociațiile nu au fonduri de reparații, fonduri de penalități, ca să nu mai vorbesc de fondurile de rulment sau de rezervă. Majoritatea oamenilor încurcă tariful pentru deservirea blocului cu fondul de reparații. Tariful pentru deservirea blocului include lucrările de mentenanță zilnică și anuală ale blocului locativ, precum și cheltuielile de gestionare ale asociației (cum ar fi salariile, taxele de stat etc.), conform legislației în vigoare.

Pentru reparațiile curente și capitale se creează un fond separat, în baza unor devize de lucrări aprobate de adunarea generală a asociației. Nu poți pretinde să fie reparat acoperișul, de exemplu, din banii pentru deservirea blocului, pentru că nu sunt suficienți, în acest scop se creează fondul de reparații.

La fel, după cum stau lucrurile în blocurile locative vechi, tariful minim pentru deservirea blocului ar trebui să fie 3 lei/mp pentru spațiile locative, însă marea majoritate a rămas la tariful de 1 leu/mp, iar rezultatele se ”văd pe față”.

O problemă aparte constituie transparența în ceea ce privește partea financiară a asociației. Toți banii din asociație trebuie adunați numai prin intermediul contului bancar, iar periodic, este necesară o dare de seamă cu privire la cheltuielile și situația financiară a asociației.

Cei care doresc să ni se adreseze cu teme referitoare la specificul rubricii o pot face.

Adresa poștală: b-dul. N. Iorga nr. 35, bl. N1, parter, Iași

E-mail: redactie@ziaruldeiasi.ro; claudiu.raus@ziaruldeiasi.ro

Rubrică sponsorizată de SC Conex Distribution SA

Publicitate și alte recomandări video