Contract de vânzare cumpărare a unui apartament parafat de notar, anulat de judecători. Suma era prea mică!

În urmă cu aproape cinci ani, ieșeanca C.U. s-a hotărât să-și vândă apartamentul de două camere, cu o suprafață de 36 mp, pe care îl deținea la etajul 7 al unui bloc de pe strada Vasile Lupu, între Flux și Flora. Locuia singură și adunase datorii de peste 18.000 lei la asociația de proprietari. Considera că putea astfel să-și achite datoriile și să-i mai rămână destul pentru a-și cumpăra o garsonieră. Decizia de a vinde a fost luată cu atât mai ușor cu cât femeia era bolnavă, suferind de o tulburare schizoafectivă de tip maniacal și anxietate, boala făcând dificile relațiile cu vecinii.

Apartament de 55.000 de euro dat pe 5.000 de euro

Conform plângerii pe care avea să o depună mai târziu în instanță, acestea erau circumstanțele în care l-a cunoscut pe Darius S., care s-a oferit să cumpere apartamentul, contra sumei de 50.000 de euro. Femeia urma să primească un avans de 5.000 de euro și să continue să locuiască în apartament până la plata diferenței. În februarie 2021, au mers împreună la notariat. Aici, Darius S. i-a spus că nu mai cumpără, dar i-a găsit-o pe Florentina C. drept clientă. C.U. a semnat contractul fără să-l citească, întrucât nu avea ochelarii și considera că în contract sunt prevăzute condițiile deja discutate. S-a trezit însă în scurt timp dată afară din locuință. După câteva luni, în septembrie, apartamentul a fost vândut de Florentina C. lui Darius S., contra sumei de 25.000 de euro. C.U. a cerut Judecătoriei anularea celor două contracte, afirmând că nu ar fi vândut dacă știa că va primi doar 5.000 de euro. Un apartament similar în zona respectivă costă 55.000 de euro. Când semnase, era sub influența tratamentului pe care îl lua, aflându-se practic între două crize ale bolii.

Cum s-au apărat escrocii

De partea cealaltă, Florentina C. a afirmat că plătise prețul corect, respectând termenii înțelegerii cu vânzătoarea. Pe lângă cei 5.000 de euro plătiți, mai avusese de achitat și datoriile la întreținere, care se ridicau la 19.000 de lei. Apartamentul era unul foarte mic și se afla într-o stare de degradare avansată, cu igrasie, pereți scorojiți, instalația electrică defectă, mobilier vechi. Mai investise peste 10.000 de euro pentru a-l face locuibil. La notariat C.U. fusese întrebată dacă este de acord cu ce scria în contract, dacă a primit banii, iar acesta este prețul real și răspunsese că da. Notarul discutase cu vânzătoarea cel puțin o oră și nu părea ca femeia să nu fi avut discernământ.

La rândul său, Darius S. s-a prezentat ca un cumpărător de bună credință, care plătise prețul corect pe apartament. Apoi, se punea întrebarea dacă C.U. putea depune o acțiune în instanță. Ea însăși invocase lipsa capacității de exercițiu, a discernământului, atunci când își vânduse apartamentul. Nu avea capacitatea de a-și vinde apartamentul, dar o avea pe aceea de a chema în judecată?

Discernământ diminuat

Conform legii, există două categorii de persoane fără capacitate de exercițiu, respectiv copiii sub 14 ani și interzișii judecătorești. Pentru toate celelalte persoane, capacitatea de exercițiu se prezumă. Darius S. ar fi trebuit să prezinte probe că C.U. era incapabilă să promoveze o acțiune în instanță. Lipsa discernământului, provocată de boală, putea vicia consimțământul, așa cum invoca C.U. Aceasta nu însemna însă că nu avea capacitate de exercițiu. Excepția invocată de Darius S. a fost respinsă de magistrații Judecătoriei.

Pe fondul cauzei, judecătorii au apreciat că un apartament în Tătărași, chiar aflat într-o stare avansată de degradare și necesitând investiții, nu putea avea „în nicio circumstanță” valoarea de 5.000 de euro. Nu era obligatoriu ca prețul să reflecte fidel valoarea apartamentului, întrucât prețul este stabilit de comun acord de vânzător și cumpărător, conform aprecierii lor subiective. Dar nu putea fi acceptată o discrepanță vădită între valoarea unei locuințe și prețul de vânzare a acesteia.

„Dacă preţul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că preţul este neserios. Nulitatea absolută a vânzării poate fi, însă, dispusă pentru preţ neserios doar atunci când preţul este atât de mic încât lipseşte vânzarea de cauză”, au explicat judecătorii. Or, tranzacția încheiată între C.U. și Florentina C. îndeplinea această condiție. În plus, așa cum a demonstrat-o o expertiză medico-legală psihiatrică, C.U. avea discernământ diminuat.

Cei doi acționaseră în înțelegere unul cu celălalt

Judecătorii au respins afirmațiile Florentinei C. cu privire la investițiile făcute în apartament. Acestea nu fuseseră dovedite. În plus, erau și improbabile, întrucât Florentina C. nu avusese de fapt niciodată în posesie apartamentul. C.U. fusese evacuată în martie 2022, dată la care locuința fusese deja revândută lui Darius S. Prima cumpărătoare nu avea când să fi făcut investițiile. Ca urmare, magistrații au dispus anularea primului contract de vânzare-cumpărare.

Cum anularea actului inițial atrage și nulitatea actului subsecvent, judecătorii au dispus și anularea celui de-al doilea contract, cel încheiat între Florentina C. și Darius S. Aceasta și pentru că cei doi acționaseră în înțelegere unul cu celălalt. C.U. negociase inițial cu Darius S. Ulterior, după vânzarea apartamentului, nu cumpărătoarea oficială, Florentina C. o suna pentru a-i cere să părăsească apartamentuli, ci tot Darius S.

Sentința Judecătoriei, de repunere a părților în situația anterioară, a fost atacată de Darius S. Apelul declarat de acesta va fi judecat de Tribunal, pe rolul căruia a intrat dosarul.

Publicitate și alte recomandări video