Despre noua dinamică office a Iaşului (II)

Către finalul primului text al acestei serii am prezentat cele trei seturi de caracteristici utilizate de către echipa PIN Map Iaşi în demersul clasificării clădirilor de birouri ale Iaşului. Pentru a asigura coerenţa textului, am să le reiterez aici:

1. calitatea infrastructurii (suprafaţa totală a clădirii, suprafaţa utilă pe nivel, înălţimea tavanului, calitatea materialelor utilizate, arhitectura, capacitatea ascensorului – acolo unde e cazul, calitatea de clădire verde etc.);

2. accesibilitatea la structurile teritoriale ale aglomeraţiei urbane şi la serviciile de proximitate (distanţa faţă de staţiile de transport public, grădiniţe, şcoli, restaurante etc.);

3. servicii oferite (parcări, recepţie, calitatea profesională a managementului etc.).

Pornind de la aceste caracteristici s-a obţinut un indicator compozit, un scor pe baza căruia s-au individualizat câteva categorii de clădiri de biroruri: clasele A, B+, B şi o categorie inferioară – clasa C, care grupează construcţiile cu scoruri reduse.

Din start, demersul s-a dorit a fi diacronic, aşa că s-a reconstituit structura stocului de birouri începând cu anul 2017 – anul apariţiei primei ediţii PIN Map Iaşi – harta clădirilor moderne de birouri ale Iaşului. Prin inventarierea tuturor proiectelor office anunţate, i-a fost asigurat demersului şi un caracter prospectiv.

Structura stocului de birouri din Iaşi la momentul actual (T3) 2023 (372 mii mp, dintre care 319,8 mii mp în birouri moderne – fără proiectul Silk District (SD) 1, ceva fi livrat înspre finalul anului (conform informaţiilor oficiale) s-a îmbunătăţit substanţial atât faţă de anul trecut, cât şi faţă de 2017 sau 2020, de când datează primele ediţii ale PIN Map Iaşi. La finalul anului, prin livrarea SD1, se vor mai adăuga stocului încă 21 mii mp de birouri clasa A.

Clădirile de birouri încadrate în clasa A, 14 la număr, însumează la ora actuală 205,1 mii mp, reprezentând peste 55% din stocul total. În 2017 existau 11 clădiri de birouri din această clasă (113,5 mp), iar în 2020, 12 clădiri (125 mii mp). Din perspectiva procentuală, între 2017 şi 2020, această categorie a înregistrat o uşoară repliere, de la 46% la 44%, creşterea stocului de birouri ieşean realizându-se în acest interval (mai ales) prin reconversia unor clădiri industriale în clădiri de birouri. În ordine cronologică, ultimile livrări din această categorie au fost: Continental 2 (aproximativ 20 mii mp), UBC 8 (5,6 mii mp) şiPalas Campus (54 mii mp).

Suprafaţa medie actuală a clădirilor din această categorie a urcat la 14 650 mp, iar suprafaţa mediană, mai importantă în acest caz, e de 9 250 mp. Prin livrarea SD1, suprafaţa acestei categorii va ajunge la 226,1 mii mp (aproape 58% din stocul total), suprafaţa medie va depăşi 15 mii mp, iar mediana va ajunge la 9,5 mii mp.

Majoritatea dezvoltărilor ulterioare vor fi din această categorie. Până în 2025 vor mai fi livrate (conform dezvoltatorilor) proiectele UBC7 (pe Sf. Lazăr) şi SD2, ambele însumând peste 39 mii mp. Într-un orizont de timp mai îndepărtat, dificil de definit, conform proiectelor şi intenţiilor dezvoltatorilor, această categorie va mai adăuga stocului de birouri peste 220 mii mp. Principalele livrări vor fi realizate tot de către marii jucători de pe piaţa office a Iaşului (Silk District, UBC – Iulius, Centro-Tester, Deco), dar sunt anunţate şi intenţiile unor noi dezvoltatori: SIF II Moldova sau Daily Group.

21 de clădiri de birouri sunt încadrate în clasa B+. Acestea însumează la ora actuală 70,3 mii mp (18,9% din stocul total); categoria e reprezentată de clădiri cu o calitate a infrastructurii asemănătoare categoriei A, dar sunt depunctate din cauza taliei lor mai reduse (majoritatea având între 2000 – 4000 mp), iar unele dintre acestea sunt şi izolate în raport cu concentrările office ale oraşului sau cu serviciile de proximitate; categoria a avut o evoluţie importantă din 2017 (39 mii mp) încoace, dar conform estimărilor, dinamica acesteia va fi în viitor mult mai lentă – se vor mai adăuga până în 20 mii mp prin livrarea unor clădiri în zonele periferice ale Iaşului.

Clasa B grupează 24 de clădiri de talie mai modestă (44,4 mii mp – 12% din stocul total), fapt care degradează indicatorul calitaţii infrastructurii office; dinamica acestei categorii a fost una redusă (37,4 mii mp în 2017), iar pe viitor nu sunt anunţate alte proiecte.

Clasa C e formată dintr-un număr de 60 de clădiri (51,4 mii mp – 13,9% din stocul de birouri al Iaşului) cu o talie mică – între câteva sute şi 3000 mp; categoria are ca indicatori discriminanţi principali: un modest indicator al calităţii infrastructurii şi o accesibilitate redusă la diversele servicii, datorată, în principal, poziţiei periferice în sistemul de relaţii al aglomeraţiei urbane ieşene. Dinamica acestei categorii a fost negativă.

Echipa PIN Map estimează că ultimele două categorii, nu numai că nu vor mai fi alimentate de noi clădiri, ci vor înregistra şi un regres important sub presiunea noilor livrări de clădiri de birouri de clasa A. Reconversia funcţională a acestor clădiri va fi una activă. De asemenea, e foarte posibilă şi demolarea unor clădiri sub presiunea proiectelor imobiliare noi. (Pe data viitoare)

George Ţurcănaşu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultăţii de Geografie şi Geologie, Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi

Publicitate și alte recomandări video