Despre noua dinamică office a Iaşului (III)

joi, 17 august 2023, 01:51
1 MIN
 Despre noua dinamică office a Iaşului (III)

Dezvoltarea economică a oraşului se datorează într-o manieră considerabilă domeniilor IT&Outsourcing, absenţa pe termen lung a livrărilor de clădiri de birouri ar afecta economia locală într-o asemenea măsură încât putem deveni martorii unui veritabil declin urban. Însă, dacă ţinem cont de estimările privind datele de livrare pentru clădirile de birouri, perspectiva e liniştitoare pentru oraşul nostru.

Contextul regional european

Conform statisticilor publicate în periodicele marilor companii globale de consultanţă şi de brokeraj imobiliar, precum ColliersJones Lang LaSalleCushman&Wakefield pentru Europa Centrală şi de Est, se remarcă câteva caracteristici spaţiale ale evoluţiei stocului de birouri. Două dintre acestea sunt cele mai importante:

• existenţa un gradient vest-est al evoluţiei pieţei de birouri;

• dimensiunea stocului de birouri teritorializate la nivelul aglomeraţiilor urbane urmăreşte îndeaproape ierarhia urbană şi, în special, pe cea politico-administrativă; din această perspectivă, există o asimetrie evidentă între stocul de birouri din capitalele statelor (care sunt şi oraşele primat ale sistemelor urbane naţionale) şi polii regionali, care alcătuiesc palierul secundar al sistemele urbane din statele Europei Centrale şi de Est.

Prin corelarea celor două caracteristici principale, stocul de birouri relevă o ierarhie dominată de marile capitale – inserate din ce în ce mai profund în relaţiile economice mondiale. Pe primele 3 locuri se detaşează Viena (11,6 milioane mp), Varşovia şi Atena (ambele cu peste 6 milioane mp). Deşi, în mod tradiţional Austria şi Grecia nu sunt introduse în acest areal, neavând nici experienţa economiei centralizate, am considerat necesar să utilizăm pieţele office ale celor două capitale ca repere pentru analiza dinamicii office a marilor oraşe. Varşovia (aproape 6,25 milioane mp în T1 2023) s-a impus cu o rată de creştere importantă (<5,5 milioane mp la finalul anului 2018), fiind prima capitală est-europeană ce a avut capacitatea să egaleze piaţa office a unei alte capitale de dimensiuni mari, ce nu a avut experienţa economiei centralizate. În plus, suprafeţele anunţate a fi livrate până în 2025 (aproximativ 0,5 milioane mp) demonstrează o nouă dinamică office a capitalei poloneze, după perioada de stagnare determinată de pandemie.

Urmează în ierarhia începutului de an 2023: Budapesta (4,25 mil. mp), Praga (3,85 mil.), Bucureşti (3,3 mil.), Sofia (2,46 mil.), Bratislava (2,05 mil.), Kiev (1,9 mil. – la debutul războiului), Zagreb (1,54 mil.), Ljubljana (1,45 mil.), Belgrad (1,12 mil.), Vilnius (1,05 mil.), Tallin (0,87 mil.), Riga (0,61 mil.). Iată că în această ierarhie îşi fac loc şi două capitale (Bratislava şi Ljubljana) a căror dimensiune e mai modestă decât a multor oraşe regionale ale zonei.

Dintre aglomeraţiile urbane regionale ale Europei Centrale şi de Est, doar trei au depăşit 1 mil. mp: Cracovia (1,7), Wroclaw (1,3) şi Trójmiasto/ Gdansk-Gdynia-Sopot (1,0). Urmează în ierarhie: Katowice (întreaga aglomeraţie urbană policentrică), Poznan şi Lodz (Polonia), Salonic (Grecia) şi Brno (Republica Cehă), cu stocuri apropiate ca dimensiune (630-750 mp). Ierarhia continuă cu oraşele Cluj (350 mii mp), Iaşi (319 mii – în clădiri de birouri categoria A, B+ şi B, cf. PIN Maps), Timişoara (aproape 300 mii), Plovdiv – Bulgaria (271), Varna – Bulgaria (262), Lublin – Polonia (223), Szczecin – Polonia (186), Kaunas (150-175) şi Braşov (152). Din cauza războiului din Ucraina, ne vedem obligaţi să eliminăm din această ierarhie oraşele secundare ale ţării vecine. Însă, menţionăm că Harkov, Liov, Dnipro şi Odesa aveau înaintea declanşării războiului stocuri de birouri cuprinse între 250 şi 400 mii mp.

De ce există o diferenţă atât de mare între capitale şi oraşele secundare? Răspunsul îl găsim în structura clientelei clădirilor de birouri, care este mai complexă în cazul capitalelor. Instituţiile naţionale sau internaţionale (europene, uneori chiar la nivel mondial), dar şi marile companii naţionale închiriază o mare parte din stocul de birouri.

În oraşele secundare, structura stocului de birouri este mult mai simplă. În majoritatea acestor oraşe, cea mai mare parte a acestuia (50-70%) e închiriat de către companii care activează în domeniile IT&Outsourcing. Spre comparaţie, în Viena doar 26% din stocul de birouri e închiriat de companiile din IT şi din domeniile de înaltă tehnologie.

În cazul Iaşului, cea mai mare parte a stocului office e închiriat de companiile ce activează în domeniile IT&Outsourcing – aproximativ 2/3 din stocul de birouri din clasele superioare (A, B+ şi B). Din acest motiv, orice sincopă apărută în livrările de clădiri de birouri poate afecta evoluţia acestor domenii. De fapt, avem şi experienţa intervalului T4 2016- T3 2018, când nu a fost livrată nici o clădire de birouri. Din T4 2018 şi până în 2020, reconversiile unor clădiri industriale (şi nu numai!) în clădiri de birouri au avut un succes teribil pe piaţa office ieşeană. Unele companii mari, precum Continental sau Conduent au ajuns să funcţionze în mai multe clădiri. Dezvoltarea economică a oraşului se datorează într-o manieră considerabilă domeniilor IT&Outsourcing, absenţa pe termen lung a livrărilor de clădiri de birouri ar afecta economia locală într-o asemenea măsură încât putem deveni martorii unui veritabil declin urban. Însă, dacă ţinem cont de estimările privind datele de livrare pentru clădirile de birouri, perspectiva e liniştitoare pentru oraşul nostru. (Pe data viitoare)

 

George Ţurcănaşu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultăţii de Geografie şi Geologie, Universitatea “Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi

Comentarii