Drama unui cuplu din Iași – Cum a așteptat zadarnic timp de trei ani apartamentul promis în complexul Cataleya

În fața judecătorilor, dezvoltatorul a încercat să invoce cazul de forță majoră, dar argumentul a fost respins de Tribunal. Verdictul va aparține însă Curții de Apel.

În plângerea adresată Tribunalului, soții H. au cerut rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în 2019, obligarea dezvoltatorului la restituirea avansului de 33.000 de euro, ca și la plata unor daune și penalități contractuale de 5.600 euro. Cei doi intenționaseră să achiziționeze un apartament în complexul Cataleya, construit de SC Mega Residence în Bucium.

Urmăriți canalul „Ziarul de Iași” pe WhatsApp. Cele mai importante știri ale zilei sunt disponibile aici

Apartamentul ar fi trebuit intabulat și predat până pe 1 iunie 2020

Apartamentul ar fi trebuit intabulat și predat până pe 1 iunie 2020, cu o perioadă de grație de trei luni. Plătiseră avansul și plecaseră din țară, cu gândul că viitoarea locuință va fi gata la data stabilită. Totuși, semnarea contractului a fost amânată sub tot felul de pretexte. Sătui de așteptare, notificaseră dezvoltatorul la începutul lui februarie 2023. Investitorul s-ar fi declarat de acord cu restituirea avansului, dar fără a oferi vreo garanție în acest sens și într-un termen nejustificat de îndelungat. Nu se considera în culpă.

De cealaltă parte, reprezentanții dezvoltatorului au afirmat că situația nu li se datora. Întârzierea se produsese din vina autorităților locale și a furnizorilor de utilități, care nu eliberaseră diversele documentații în timp util. Terenul fusese cumpărat de dezvoltator în octombrie 2017. Un an mai târziu, fusese obținută autorizația de construire. Avizul E.ON fusese eliberat însă cu întârziere, așa că abia în octombrie 2019 putuse fi depusă documentația pentru branșarea la energie electrică. În februarie 2020 fusese depusă documentația pentru branșamentul de gaz. Fusese necesară o nouă autorizație de construire pentru repoziționarea blocurilor proiectate pe teren și pentru modificarea fațadelor. Noua autorizație fusese eliberată abia pe 1 aprilie 2021, când deja apartamentul antecontractat ar fi trebuit să fie gata. În decembrie 2021, Primăria se sesizase cu privire la o eroare identificată în planul urbanistic zonal, ceea ce impusese noi modificări ale documentației de urbanism.

Dezvoltatorul nu respectase proiectul inițial

Reprezentanții Mega Residence SRL au afirmat că se oferiseră să returneze avansul în decurs de cel mult 120 de zile. Soții H. nu fuseseră însă de acord, solicitând un termen de doar 45 de zile. Firma era de acord să returneze avansul, dar nu și să achite daunele și penalitățile, întrucât nu se considera în culpă. Nu putea controla modul în care autoritățile locale și furnizorii de utilități își îndeplinesc obligațiile.

Soții H. nu au fost de acord cu părerea că întârzierile se datorau autorităților locale. Dezvoltatorul nu respectase proiectul inițial. Schimbase poziția imobilelor pe teren și construise un etaj în plus, ceea ce impusese refacerea documenațiilor urbanistice.

Din punctul de vedere al judecătorilor, soluționarea cazului ținea în esență de măsura în care întârzierea predării apartamentului se datora acțiunilor firmei sau fusese independentă de acestea. Conform legii, rezoluțiunea unui contract se poate face în cazul neexecutării „fără justificare” a obligațiilor asumate de debitor. Contractul asumat de dezvoltator îl exonera de obligații în cazul forței majore. Codul Civil impune ca forța majoră să conste într-un eveniment imprevizibil, invincibil și inevitabil, străin de acțiunea sau inacțiunea debitorului. El trebuie să aibă o asemenea gravitate încât, chiar dacă ar putea fi anticipat, el nu ar putea fi evitat. În aprecierea magistraților Tribunalului, situația din Bucium nu putea fi considerată forță majoră.

Ce au hotărât magistrații Tribunalului?

Pretinsa lentoare a autorităților publice și a furnizorilor de utilități nu fusese cauza reală a întârzierii. Într-un articol de presă citat în instanță, dezvoltatorul recunoștea că supraînălțase blocurile și le repoziționase, pentru că nu-i plăcuseră „aspectul și așezarea” acestora. „Cu alte cuvinte, contrar susţinerilor pârâtei, instanţa reţine că în derularea relaţiilor contractuale dintre părţi, a intervenit o neexecutare însemnată şi culpabilă a antecontractului de către pârâtă, neexecutare care a constat în nefinalizarea construcţiei blocului din care face parte apartamentul promis (până la stadiul în care să fie funcţionale spaţiile de folosinţă comună; uţilităţile şi să fie executată faţada blocului), nefinalizarea construcţiei apartamentului până la stadiul prevăzut în antecontract, în nepredarea promitentului-cumpărător a folosinţei acestuia şi în neperfectarea în formă autentică a contractului de vânzare cel mai târziu la data de 01.06.2020 cu o perioadă de graţie până la data de 01.09.2020”, au conchis judecătorii.

Aceștia au admis plângerea familiei H., cu o mică nuanțare. Avansul de 33.000 de euro nu fusese plătit în valută, ci în lei. Prin urmare, trebuia returnat în aceeași monedă. SC Mega Residence SRL a fost obligată la plata a 155.928,3 lei ca avans achitat de familia H., a 5.600 euro ca daune interese, dar și a sumei de 19.948 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Hotărârea Tribunalului a fost contestată de dezvoltator, dosarul fiind preluat de Curtea de Apel. Această instanță nu a stabilit încă primul termen de judecată.

Publicitate și alte recomandări video