Locuință nouă în bloc plin de defecte: coșmarul de 8 ani al unei tinere familii. Când primești banii înapoi și când nu?

La începutul anului 2016, Manole și Monica Z. au încheiat cu Emil și Adina Ș. un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un apartament situat la parter, pe stradela Cazangiilor, în zona Manta Roșie. Prețul convenit a fost de 91.200 euro, din care 10.000 de euro plătiți ca avans, iar diferența, prin rate lunare a 340 euro pe durata a 20 de ani. Din ianuarie 2017 însă, au început problemele, mucegaiul începând să umple pereții. S-a ajuns chiar ca pe parchetul apartamentului să se formeze o peliculă de apă permanentă.

 

S-a degradat până și mobila

 

Mobila s-a degradat, trebuind înlocuită, iar umezeala constantă a început să provoace probleme de sănătate. Infiltrațiile s-au repetat, iar locatarii au apelat la un expert pentru a determina cauza problemei. Acesta a apreciat că situația fusese cauzată de apa prezentă în umplutura de pământ și în structura de beton a fundației. Apa se ridica, prin capilaritate, până la placa de beton armat de sub pardoseală. Expertul propunea realizarea unei izolații termice a pardoselei, schimbarea parchetului și a zugrăvelii. În cele din urmă, la începutul lui 2020, proprietarii s-au adresat instanței, cerând anularea contractului de vânzare-cumpărare, ca și returnarea avansului și a ratelor plătite, întrucât problemele apartamentului ar fi reprezentat vicii ascunse, de care nu avuseseră cunoștință inițial.

De cealaltă parte, vânzătorii au apreciat că nu putea fi vorba de vicii ascunse. Problemele nu existau la data vânzării apartamentului, ci fuseseră cauzate de o pierdere la instalația de apă, survenită în 2017, la care se adăuga lipsa ventilării corespunzătoare și amplasarea mobilierului, lipit de pereți. Faptul fusese constatat încă din ianuarie 2018, dar cumpărătorii se adresaseră instanței abia după încă doi ani. În fundația imobilului nu exista umplutură de pământ, deci ipoteza expertului era nefondată.

 

14 locatari cu probleme similare

 

Conform actelor depuse la dosar, în ianuarie 2018, un grup de 14 locatari, inclusiv reclamantul, notificaseră constructorul, pentru a remedia neajunsurile apărute, respectiv prezența mucegaiului și pierderile de apă. Investitorul efectuase lucrări, dar acestea nu soluționaseră problema. Apa deja infiltrată urma să rămână în pământ și fundație încă mult timp. Pânza freatică, situată la mică adâncime, nu făcea decât să accentueze problema. „Realizarea unui sistem de colectare a apelor perimetral prin exteriorul clădirii ar reprezenta una dintre soluţiile remediu. Realizarea unei căi de evacuare a apelor pe trei laturi ale clădirii prin săpătură de 1 m adâncime, pozarea unui dren la baza săpăturii (pentru a permite drenarea terenului de înfundare şi împiedicarea ascensiunii capilare a apei), rigolă din beton deasupra drenului (care să permită evacuarea către canalizare a apelor din precipitaţii înainte de a se acumula şi infiltra), demolarea şi refacerea trotuarelor existente, şanţ drenant şi rigolă perimetrală cu racordare la canalizare au fost lucrări indicate de expert având un cost estimat de expert de 17.645 lei fără taxe şi cote legale. La acestea s-ar adăuga şi închiderea orificiului ce deserveşte traseul instalaţiei electrice (în dreptul căruia băltea apa, n.r.) De asemenea, s-a mai indicat drept lucrare necesară termoizolarea soclului clădirii la exterior cu grosime de 20 cm”, au citat judecătorii din concluziile expertului desemnat.

 

Erau sau nu vicii ascunse? Cum sunt definite?

 

Conform legii, viciile ascunse sunt defectele care nu pot fi identificate, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent. Vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, care fac bunul vândut impropriu întrebuințării sau care, dacă ar fi fost cunoscute de cumpărător l-ar fi făcut pe acesta să renunțe la achiziție sau să dea un preț mai mic. Garanția se aplică chiar dacă vânzătorul nu avea el însuși cunoștință de existența viciilor. În temeiul garanției, se poate dispune înlăturarea viciilor de către vânzător, înlocuirea bunului cu altul de același fel, dar lipsit de vicii, reducerea corespunzătoare a prețului sau rezoluțiunea vânzării. Măsura adoptată nu este însă la latitudinea cumpărătorului, ci este dispusă de instanță.

Aceste prevederi ale Codului Civil au fost luate în considerare de magistrații Tribunalului în decizia lor. Viciile ascunse existau, fără îndoială. Lipsa ventilației, termoizolația insuficientă sau orificiul care permitea infiltrarea apei nu puteau fi cunoscute de un cumpărător obișnuit. Costul remedierii lor era totuși mult inferior prețului apartamentului. Rezoluțiunea contractului ar fi fost astfel o măsură disproporționat de radicală. „Soluţia cerută prin acţiune nu pare, în opinia instanţei, nici a răspunde nevoilor practice ale reclamanţilor care susţin că nu au decât această locuinţă în folosinţă, reclamanţi care nu au avut posibilitatea accesării unui credit bancar pentru plata locuiţei, apelând la varianta ratelor direct la investitor”, au apreciat judecătorii.

 

Ce a decis instanța?

 

Cum rezoluțiunea contractului ar fi fost exagerată, judecătorii au respins solicitarea. Ei nu au dispus însă luarea vreunei alte măsuri din cele prevăzute de lege. Instanța este obligată să se pronunțe în limitele acțiunii. Or, reclamanții nu solicitaseră eventuala aplicare a altei măsuri. „O măsură alternativă sau subsidiară nu a fost cerută de reclamanţi, iar concluziile orale formulate în acest sens pe fondul cauzei de către reclamanţi, nu pot fi avute în vedere, nu pot ţine loc de cerere introductivă, fiind aşadar depăşite limitele învestirii instanţei. De asemenea, nici pârâţii nu au solicitat o altă soluţie alternativă la rezoluţiunea cerută de reclamanţi, ci doar s-au opus acestei măsuri radicale asupra contractului”, au încheiat judecătorii.

O decizie concretă urmează să fie luată de Curtea de Apel, căreia Manole și Monica Z. au înaintat o contestație la sentința Tribunalului. Dosarul a intrat pe rolul instanței de control judiciar, care urmează să stabilească primul termen de judecată.

Publicitate și alte recomandări video