„NORDIS DE IAȘI” – Capcanele pieței imobiliare locale: drumul anevoios în Justiție al ieșenilor căzuți în plasa dezvoltatorilor

Practic, orice poate să meargă prost, iar puține lucruri se află sub controlul clientului. Acesta se poate trezi că blocul în care și-a contractat un apartament nu are autorizație de construire, deci locuința nu va putea fi intabulată. Sau, dacă are autorizație, aceasta a fost emisă nelegal, pe un spațiu verde sau într-o zonă protejată, deci poate fi oricând anulată.

• CITEȘTE ȘI: INVESTIGAŢIE – Ansamblurile premium Solumnia&Viliera: o miză de milioane de euro. Zeci de ieşeni au plătit integral apartamente pe care nu le-au mai primit

Dacă asta nu se întâmplă, lucrările de construire se pot prelungi ani buni, din varii motive, iar dezvoltatorul poate cere mai mulți bani, pentru că s-au scumpit materialele ori mâna de lucru. Dacă totul merge bine, lucrările se pot dovedi de slabă calitate sau contractul să prevadă clauze ce-i permit dezvoltatorului să intre când vrea în apartamentul deja vândut. Nu rareori, problemele se soluționează în instanță.

Proiect înmormântat

Existența unui plan urbanistic și certificat de urbanism aprobate nu oferă nicio garanție că apartamentul visat va deveni cândva realitate. Multe proiecte urbanistice mor în fașă, încă de la faza de „hârțogăraie”. Lucrurile sunt complicate de faptul că o bună parte a orașului, din Copou până la Bahlui și până în Păcurari reprezintă așa-numitul Centru istoric, cu statut de monument.

Numeroase zone de interes arheologic presărate prin oraș reprezintă tot atâtea piedici pentru dezvoltatorii imobiliari. În 2018, în apropierea Selgros a fost aprobat un plan urbanistic pentru un teren de 5.300 mp, pe care urmau să fie construite patru blocuri. Certificatul de urbanism a fost eliberat în 2020. Acesta a expirat însă înainte ca Primăria să elibereze autorizația de construire. A fost obținut un nou certificat, în septembrie 2022. De această dată, Comisia Zonală a Monumentelor Istorice a refuzat să mai avizeze favorabil proiectul. Terenul făcea parte din situl arheologic Hlincea, care cuprinde o parte din ambele maluri ale pârâului Nicolina.

• CITEȘTE ȘI – „NORDIS DE IAȘI” – Studiu de caz: cum ajung victime colaterale ieșeni care-și cumpără un apartament nou. Birocrația Primăriei falimentează un dezvoltator imobiliar

Afacerea a ajuns în instanță, unde SC Styl Imobil Company SRL a cerut obligarea Direcției Județene pentru Cultură la emiterea avizului favorabil. Bătălia a fost pierdută de investitor, iar proiectul a fost înmormântat.

Încă se judecă pentru avansul de 33.000 euro plătit în 2019

Nici chiar cu autorizația de construire a viitorului bloc sub ochi, lucrurile nu sunt sigure. Nu o dată, dezvoltatorul obține autorizație pentru ceva și construiește cu totul altceva, sperând să „rezolve” ulterior intrarea în legalitate. Chiar în cel mai fericit scenariu, întârzierile inerente se sparg în capul clientului final.

Cazul familiei H. este unul tipic pentru astfel de situații. Cuplul a contractat în 2019 un apartament într-un viitor complex imobiliar, Cataleya, edificat în Bucium. Au plătit ca avans 33.000 de euro, primind în schimb promisiunea că până cel târziu pe 1 septembrie 2020 apartamentul nou va fi intabulat și îl vor putea prelua. Au plecat din țară, cu gândul că la întoarcere se vor muta în casă nouă. Nu s-a întâmplat așa, pentru că dezvoltatorul s-a gândit să-și maximizeze profitul și a schimbat proiectul inițial din mers.

• CITEȘTE ȘI – „NORDIS DE IAȘI” – Cum vor parlamentarii să schimbe legislația imobiliară: trei proiecte? Opinia documentată a unui notar ieșean

A schimbat poziția viitoarelor blocuri pe teren, a mai construit un etaj, astfel încât ce s-a construit nu mai semăna cu autorizația inițială. Inevitabil, au apărut întârzieri care au făcut ca apartamentul să nu poată fi predat nici în 2023. Singura soluție pentru soții H. a fost să ceară în instanță rezoluțiunea contractului și rambursarea avansului plătit. Doar procesul în primă instanță i-a costat 20.000 de lei: onorariul avocatului, expertize și alte speze. Tribunalul le-a dat dreptate, obligând SC Mega Residence SRL la rambursarea avansului, plata a 5.600 euro ca daune interese și achitarea cheltuielilor de judecată.

Procesul continuă în fața Curții de Apel. A început cu o cerere de acordare a unor facilități la plata taxei de timbru depusă de dezvoltatorul imobiliar. Și cu o cerere de amânare a acestei cereri, făcută de avocat. La termenul de săptămâna viitoare se va dezbate dacă Mega Residence SRL are dreptul la o reducere a taxei de timbru. Până la dezbaterea pe fond mai e drum lung.

A câștigat în instanță, dar încă nu a văzut niciun leu înapoi

Departe de a constitui un avantaj, plata în întregime în avans a apartamentului poate fi extrem de riscantă. Ea nu-l protejează de fapt pe cumpărător de riscul creșterii prețurilor, dar îl pot face să piardă enorm. În februarie 2020, Bianca S. și-a asumat un risc imens, întrucât blocul în care voia să-și cumpere un apartament exista doar pe hârtie. Ea a achitat „cu banii jos” un viitor apartament de 64 mp, cu o terasă de 40 mp.

Cei 463.000 lei achitați ar fi trebuit să-i garanteze că până la sfârșitul lunii martie 2021 va primi cheile. În momentul plății, blocul de pe strada Barbu Lăutaru avea deja probleme juridice. Construirea sa într-o zonă de case fusese contestată de vecini, iar constructorul nu respectase autorizația. În locul unui bloc cu două etaje și al treilea retras, imobiliarul construia un bloc cu trei etaje și un al patrulea retras. Lucrările începute în 2017 erau avansate, dar puțini știau că investiția se află la un pas de a fi complet blocată.

După doi ani de așteptare zadarnică, Bianca S. s-a adresat instanței, cerându-și banii înapoi, dar nu numai atât. Ea a arătat că cei 463.000 lei nu mai erau acum suficienți pentru a cumpăra un apartament similar, cerând și diferența de preț.

În prima sa fază, procesul a durat alți doi ani. Tribunalul i-a dat dreptate Biancăi S., pentru că întârzierea construcției se datora nerespectării autorizației de către investitori, Gheorghe și Cornelia Timofte. Cumpărătoarea ar trebui să primească 783.000 de lei, la care să se adauge și cheltuielile de judecată, respectiv 26.000 lei. Este însă greu de spus dacă și când se va întâmpla acest lucru. Hotărârea Tribunalului a fost contestată de soții Timofte, iar dosarul a intrat pe rolul Curții de Apel.

• CITEȘTE ȘI – „NORDIS DE IAȘI” – Dezvoltator în insolvență, clienți în impas: trebuie să mai dea zeci de mii de euro în plus. „Plătiți sau pierdeți apartamentele”

Deocamdată, magistrații au de analizat cererea depusă de aceștia pentru acordarea unui ajutor public judiciar. Acesta presupune plata cel puțin parțială de către stat a onorariului avocatului, ori scutirea de taxe judiciare, dacă cel care o solicită are un venit mediu net lunar pe membru de familie mai mic de jumătate din salariul minim brut. Adică, atunci când este la fundul sacului.

Între timp, blocul a fost finalizat, dar a fost scos la vânzare, prin executare silită, pentru rambursarea banilor plătiți de cei care au sperat să locuiască acolo. Blocul nu are însă un proces-verbal de recepție și nici nu i-a fost eliberat certificatul de atestare a edificării construcției, deci apartamentele din el nu pot fi intabulate. Chiar victorioasă în instanță, Bianca S. ar putea să nu mai reușească să recupereze nimic.

La o problemă evidentă, judecătorii au dat un răspuns total neașteptat

Cu cheile în buzunar, proaspeții proprietari pot constata că un bloc nou nu garantează și o calitate superioară. Chiar noi, țevile se pot sparge la fel de ușor ca cele dintr-un bloc construit acum 50 de ani. Este ceea ce au pățit Manole și Monica Z., care s-au cumpărat în 2016 un apartament într-un bloc cochet de pe stradela Cazangiilor. După doar câteva luni, pereții s-au umplut de mucegai, mobila a început să mustească de apă, iar pe parchet s-a format o peliculă de apă practic permanentă.

Expertul chemat să vadă despre ce e vorba a concluzionat că problema era reprezentată de apa prezentă în umplutura de pământ și în structura de beton a fundației, care urca până în apartament. Era necesară schimbarea parchetului și izolarea pardoselei. Exasperați, după trei ani de chin, proprietarii au cerut anularea contractului de vânzare-cumpărare și returnarea banilor. La rându-le, investitorii, Emil și Adina Știrbu au replicat că problema de fapt era o pierdere la instalația de apă, intervenită în 2017. Imobilul nu avea umplutură de pământ, deci ipoteza expertului era nefondată. În 2018, investitorul efectuase lucrări, dar infiltrațiile de apă au continuat.

Judecătorii au apreciat că într-adevăr, era vorba de o serie de vicii ascunse de care cumpărătorii nu avuseseră cunoștință. Totuși, nu se putea dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare și returnarea banilor. Ar fi fost o decizie prea radicală pentru o problemă considerată de magistrați a fi prea mică. Apelul soților Z. a fost respins în octombrie anul trecut. Au rămas cu apartamentul transformat într-o peșteră și cu rate de 340 de euro de plătit până în 2036.

 

Publicitate și alte recomandări video