„NORDIS DE IAȘI” – Cum vor parlamentarii să schimbe legislația imobiliară: trei proiecte? Opinia documentată a unui notar ieșean

Ca reacție, au fost propuse mai multe inițiative legislative, fiecare venind dintr-un partid diferit, dar toate având un scop comun – reglementarea mai strictă a pieței imobiliare pentru a preveni situații similare în viitor.

În prezent, în Parlament sunt cel puțin trei astfel de proiecte. Le-am analizat pe toate pentru a înțelege ce schimbări propun parlamentarii și, împreună cu un notar cu experiență din Iași, am evaluat cât de fezabile sunt aceste modificări.

 Propunerea USR: Asigurări obligatorii și protecție contractuală

 Pe 16 ianuarie, un grup de senatori și deputați USR a propus inițiativa legislativă intitulată „Propunere legislativă privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatori imobiliari”.

Scopul acesteia este de a spori siguranța tranzacțiilor imobiliare și de a proteja mai bine cumpărătorii împotriva abuzurilor sau pierderilor financiare. Măsurile propuse includ obligativitatea dezvoltatorilor de a încheia o asigurare pentru transferul de proprietate, limitarea avansului la 15% din valoarea contractului în lipsa unei asigurări și depunerea sumelor achitate într-un cont special destinat exclusiv costurilor de construcție.

Antecontractele vor trebui autentificate și înscrise în Cartea Funciară, iar promisiunile de vânzare se vor putea face doar după notarea autorizației de construire și a planului de apartamentare. Dacă această inițiativă ar fi adoptată, cumpărătorii ar avea mai multe garanții că dezvoltatorii respectă termenele și că banii investiți nu dispar fără urmă.

Pe 4 februarie 2025, proiectul a fost transmis pentru avizare către mai multe instituții relevante. Consiliul Concurenței a emis un aviz favorabil pe 19 februarie, Consiliul Economic și Social pe 25 februarie, iar Consiliul Legislativ pe 5 martie, recomandând clarificări suplimentare. Printre observațiile acestuia se numără și sugestia ca inițiativa să fie dezbătută concomitent cu alte propuneri legislative pe aceeași temă, în vederea adoptării unui singur act normativ.

Propunerea PSD: Limitarea avansurilor și noi responsabilități pentru dezvoltatori

 Pe 30 ianuarie 2025, un grup de deputați PSD a depus inițiativa legislativă intitulată „Propunere legislativă pentru completarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții”, înregistrată sub numărul L36/2025. Aceasta reglementează responsabilitățile investitorilor și dezvoltatorilor, precum obținerea autorizațiilor necesare, verificarea execuției și soluționarea defectelor lucrărilor.

Conform propunerii, dezvoltatorii vor putea încheia promisiuni de vânzare doar după înregistrarea autorizației de construire în Cartea Funciară. Avansurile sunt limitate la 40% din valoarea imobilului, cu condiția existenței unui contract de asigurare pentru pierderi financiare. Această măsură oferă cumpărătorilor o siguranță mai mare, dar rămâne de văzut cum va afecta cash-flow-ul dezvoltatorilor.

Între 11 și 21 februarie 2025, proiectul a primit avize favorabile din partea Consiliului Economic și Social și a Consiliului Legislativ. Pe 24 februarie 2025, Senatul a aprobat procedura de urgență, iar inițiativa este în prezent analizată în comisiile de specialitate.

 Propunerea PNL: Reguli mai stricte pentru promisiunile de vânzare

 Pe 4 februarie 2025, șase senatori PNL au înregistrat în Senat inițiativa legislativă intitulată „Propunere legislativă privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în promisiunile de vânzare încheiate cu dezvoltatori imobiliari și pentru modificarea și completarea Legii nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale”.

Propunerea introduce măsuri precum condiționarea promisiunilor de vânzare de notarea autorizațiilor de construire în Cartea Funciară, autentificarea acestora, crearea unui cont bancar special pentru fondurile cumpărătorilor și înființarea unui Registru Național Notarial pentru Evidența Promisiunilor de Vânzare.

Dacă proiectul va fi aprobat, cumpărătorii vor avea mai multe garanții că dezvoltatorii respectă pașii legali înainte de a încasa avansuri semnificative.

Avize favorabile au fost emise de Consiliul Economic și Social pe 25 februarie și de Consiliul Legislativ pe 5 martie. Proiectul se află în curs de ajustare, fiind așteptat avizul final înainte de dezbaterea legislativă.

 Notarii avertizează – Propunerile legislative sunt greu de aplicat

 Am stat de vorbă cu un notar cu experiență din Iași, care a preferat să-și păstreze anonimatul, având în vedere impactul major al scandalului Nordis asupra pieței imobiliare și sensibilitatea subiectului.

Notarul a identificat mai multe probleme în actualele propuneri legislative, prima fiind legată de articolul 2, care impune ca promisiunile de vânzare să fie încheiate doar după notarea autorizației de construire în Cartea Funciară. „Nu poți nota!” a accentuat notarul, explicând că lipsesc documentele necesare pentru astfel de înscrieri.

Articolul 3, care introduce asistența juridică obligatorie pentru cumpărători, este descris drept ambiguu, fiind necesară definirea clară a rolului consilierilor sau avocaților implicați. În plus, această măsură adaugă un cost suplimentar pentru beneficiari, ceea ce este considerat inechitabil.

O altă problemă majoră este articolul 4, ce interzice contractele multiple pentru același imobil, o măsură care ar putea genera blocaje juridice, mai ales în cazurile de moșteniri nefinalizate sau falimentul dezvoltatorilor.

Criticile continuă cu articolul 7, care reglementează utilizarea sumelor de avans într-un cont special. Notarul a subliniat că textul este insuficient de clar în privința tipurilor de plăți permise, riscând astfel utilizări abuzive. Articolul 9 reia o parte din prevederile articolului 7, lucru pe care notarul îl consideră o repetiție inutilă.

În final, notarul a atras atenția asupra faptului că aceste inițiative legislative, deși necesare, trebuie redactate în colaborare cu experți în cadastru, notariat, economie, fiscalitate și arhitectură. „Doar astfel putem crea o legislație coerentă, care să protejeze cumpărătorii fără a bloca inutil piața imobiliară”, a concluzionat el.

Publicitate și alte recomandări video