O speță imobiliară care i-a uluit pe judecătorii ieșeni: au fost puși să facă dreptate într-un caz în care părțile nu aveau nimic de împărțit

Magistrații nu au reușit să priceapă de ce, dacă tot se înțeleg, totuși se judecă. O variantă ar fi că încearcă să scape de plata unor taxe notariale. Alta, că încearcă să dreagă cumva consecințele unei potlogării devenite „clasice” la Iași.

O hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

În urmă cu doi ani, Gheorghe și Mihaiela P. s-au adresat Judecătoriei, cerând emiterea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Cei doi au arătat că încheiaseră în martie 2020 cu SC Ozon Residence Construct SRL un antecontract prin care firma se angaja să le vândă un apartament de trei camere într-un bloc situat în Moara de Vânt contra sumei de 370.000 lei.

Blocul urma să fie gata, iar firma să încheie cu ei contractual propriu-zis de vânzare-cumpărare în septembrie 2020. Ca și în alte cazuri de acest gen, predarea apartamentului întârziase. În aprilie 2023, încheiaseră un act adițional prin care valabilitatea antecontractului fusese prelungită, urmând ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare să se facă pe 7 mai. Reprezentantul firmei nu se mai prezentase însă, motiv pentru care se adresaseră instanței.

• Citiți și: „NORDIS DE IAȘI” – Dezvoltator imobiliar, sancționat de Protecția Consumatorilor. Judecătorii au decis că amenda este meritată

La primul termen de judecată, avocatul SC Ozon Residence a afirmat că firma este de acord cu acțiunea reclamanților, solicitând acordarea unui nou termen, pentru perfectarea contractului. Termenul a fost acordat, dar la împlinirea acestuia, contractul tot nu fusese încheiat. Avocatul dezvoltatorului imobiliar nu a explicat de ce, dar s-a declarat din nou de acord cu acțiunea reclamanților, cerând și el emiterea de către judecători a unei hotărâri care să țină loc de contract.

Deși ambele părți se situau pe aceleași poziții, cererea familiei P. a fost respinsă de judecători. La dosar nu fusese depus nici măcar antecontractul încheiat în 2020, deci magistrații ar fi trebuit să se pronunțe în orb. Au refuzat să o facă, nefiind convinși că ar fi fost îndeplinite condițiile legale de emitere a unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Judecătorii se aflau în fața unei ciudățenii

Sentința Judecătoriei a fost contestată de familia P., dosarul fiind înaintat Tribunalului. A fost depus la dosar și antecontractul pe care magistrații Judecătoriei nu apucaseră să-l vadă. Totuși, și magistrații acestei instanțe au refuzat să țină locul dezvoltatorului și să consfințească printr-o sentință vânzarea pentru care nu se încheiase contract. Conform legii, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic trebuie ca legea să nu excludă această variantă, promisiunea de a vinde să fie valabilă, iar promitentul să fi refuzat în mod nejustificat încheierea contractului promis.

Or, judecătorii se aflau în fața unei ciudățenii. Vânzătorul nu refuza încheierea contractului, nu susținea că ar fi intervenit ceva ce nu-i mai permitea să-și țină promisiunea, era de acord că reclamanții au dreptul la contract, dar pur și simplu nu-l încheiau, ci cereau judecătorilor să le țină locul.

• Citiți și: Ieșeni în pericol să rămână fără case? Un dezvoltator, pus de judecători să transforme o clădire de locuințe vândute deja într-una de birouri

„Scopul intervenţiei unei instanţe de judecată este tocmai acela a complini voinţa uneia dintre părţi, care, în mod abuziv refuză să îşi exprime consimţământul la încheierea unui contract în privinţa căruia şi-a manifestat anterior intenţia de a-l încheia. Niciun moment tribunalul nu a putut constata o astfel de atitudine din partea promitentului-vânzător, dimpotrivă, acesta manifestând în mod expres intenţia transferului de proprietate către promitenţii-cumpărători, neexistând deci motive care să facă necesară intervenţia unui terţ (cum este o instanţă de judecată) în procesul de încheiere a contractului de vânzare”, au arătat judecătorii.

„Între părţi nu există (şi nici nu a existat) vreo neînţelegere”

Aceștia au constatat că între reclamanți și societatea pârâtă nu existase vreo neînțelegere cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Ca urmare, și Tribunalul a respins acțiunea, menținând sentința Judecătoriei. Problema va fi tranșată de Curtea de Apel, care va judeca recursul declarat de familia P.

În sentința pronunțată, magistrații Tribunalului au emis și o ipoteză pentru faptul că, deși perfect de acord una cu cealaltă, cele două părți nu ajunseseră la încheierea contractului de vânzare-cumpărare propriu-zis. „Între părţi nu există (şi nici nu a existat) vreo neînţelegere cu privire la încheierea în formă autentică a contractului translativ de proprietate, alegând să apeleze la instanţă pentru evitarea achitării unor noi taxe notariale, care, aparent, sunt mai costisitoare decât cele ocazionate de un proces civil”, au apreciat judecătorii. La prețul de vânzare declarat, taxele notariale plătite cu ocazia vânzării-cumpărării apartamentului s-ar cifra la mai puțin de 6.000 de lei. Este puțin probabil ca un cumpărător care a achitat deja 370.000 de lei să umble de doi ani prin instanțe pentru a economisi 1,6% din această sumă.

Marea problemă a cazului erau actele

Mult mai plauzibilă este existența unor probleme legate de actele necesare perfectării tranzacției. Printre altele, la vânzarea unui apartament, proprietarul trebuie să prezinte actele sale de proprietate, certificatul fiscal ori extrasul de carte funciară. Or, pe amplasamentul actual al blocului din Moara de Vânt nu ar fi trebuit să se afle de fapt decât o locuință individuală. Autorizația de construire emisă de Primărie în decembrie 2016 viza edificarea unui astfel de imobil. În locul unei case însă, a fost construit un bloc tip vilă cu două etaje, cuprinzând 15 apartamente.

• Citiți și: Dezvoltatori imobiliari, învinși în instanță de o ieșeancă: trebuie să-i restituie banii pe apartament, cheltuielile de judecată și 320.000 de lei

În decembrie 2019, Primăria a emis procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar în aprilie 2020, certificatul de atestare a edificării. Ambele acte se refereau însă la o locuință individuală, nu la una colectivă. În mai 2021, Ozon Residence a cerut primăriei aprobare pentru divizarea „locuinței” în 15 unități individuale. Cererea a fost respinsă, pentru că ar fi încălcat prevederile autorizației emise în 2016.

Câtă vreme, legal, apartamentele construite în Moara de Vânt nu există, ele nici nu pot fi intabulate și vândute. Prin urmare, nici încheierea contractelor de vânzare-cumpărare nu este posibilă. O hotărâre a instanței care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ar fi suplinit toate actele care nu puteau fi emise din cauza încălcării autorizației de construire inițiale.

Publicitate și alte recomandări video