„Ziarul de Iași” a luat pulsul pieței de birouri de la proprietari și companii, pentru a înțelege modul în care s-au adaptat la evoluțiile recente.

Care este nivelul mediul al chiriilor la spațiile de birouri

Marius Șandru deține în Iași clădirea de birouri Șandru Office Building, situată pe Șoseaua Națională, cu o suprafață de 5.000 mp, precum și o clădire mai mică, de 1.800 mp, pe strada Luca Arbore, în spate la Sedcom Libris. Clădirea Șandru Office este în prezent ocupată în proporție de 60%, în timp ce pentru clădirea de pe strada Luca Arbore, renovată în 2022, omul de afaceri încă analizează spre ce direcție o va orienta pentru utilizare. Este o construcție care a găzduit anterior activități de producție, cu o suprafață de aproximativ 1.800 mp.

Marius Șandru observă o schimbare în preferințele companiilor, care acum caută spații mai mici pentru a se adapta la sistemul de muncă hibrid, comparativ cu perioada anterioară, când aveau nevoie de mai mult spațiu per angajat. El remarcă și o mare incertitudine în sectorul IT, iar din discuțiile cu chiriașii actuali și cei potențiali deduce că unele companii reduc cheltuielile și fac restructurări. De asemenea, se discută despre impactul inteligenței artificiale, dar omul de afaceri spune că efectele rămân greu de estimat în acest moment.

Citiți aici integral Ziarul de Business nr. 26

Dan Zaharia, senior consultant la firma de consultanță imobiliară Extind din Iași, observă la rândul său o revenire timidă a cererii, cu interes pentru spații de 100-300 mp destinate întâlnirilor de echipă, în locul birourilor dedicate. Proprietarii preferă să negocieze mai puțin prețurile de închiriere, oferind în schimb avantaje precum chirii gratuite sau locuri de parcare.

Chiriile erau mai bune în urmă cu câțiva ani pentru proprietarii de clădiri

Legat de prețuri, Marius Șandru arată că, în funcție de cerințele și așteptările chiriașului, prețurile de închiriere variază la ei între 10 și 13 euro/mp. O schimbare față de perioada anterioară, când prețurile erau mai avantajoase pentru proprietarii de birouri.

Companiile Levi9 Technology Services, cât și Preh România au ocupat mulți ani birourile din clădirea Șandru Office, dar și-au relocat recent sediile, fiecare cu motive diferite. Levi9 s-a mutat în vara acestui an în Silk District Office, într-un spațiu adaptat muncii hibride. Pe de altă parte, Preh România a făcut mutarea în octombrie anul trecut, când a închiriat un spațiu mai mare în United Business Center (UBC) din ansamblul mixed-use Palas.

„Clienții din clădirile premium nu mai sunt exclusiv din IT”

Clădirea Șandru Office a fost finalizată în anul 2009, în plină criză.

„Deși începutul a fost dificil, am avut succes. Cei mai recenți chiriași, Preh și Levi9, au fost foarte stabili. Feedback-ul celor care vizitează clădirea este excelent. În acest business, de fapt în imobiliare, în general, există perioade bune și perioade mai puțin bune. Clădirea nu este imensă, ceea ce îmi oferă flexibilitatea de a găsi chiriași potriviți, iar poziția este una foarte bună. Înainte de pandemie, companiile alocau între 6 și 10 metri pătrați per angajat, adică pentru 100 de angajați era necesară o suprafață de 1.000 mp. În prezent, pentru același număr de angajați, unele companii închiriază acum doar între 100 și 200 de metri pătrați, ceea ce este foarte puțin. Prețurile de închiriere variază între 10 și 13 euro/mp, în funcție de solicitările chiriașului și de așteptările acestuia. Înainte, prețurile erau mai avantajoase pentru proprietarii de clădiri”, ne-a explicat situația Marius Șandru.

Sunt companii care vor în continuare spații mai mari

Deși unele companii au ales să se mute în spații mai mari, omul de afaceri constată că piața a suferit de la pandemie încoace o transformare semnificativă, cu o cerere crescută pentru birouri mai mici. Unul dintre motive:  tranziția către munca hibridă, care a diminuat necesarul de spațiu per angajat.

„Acum, din ceea ce observăm la clienți, există o incertitudine în sectorul IT, destul de accentuată. Cred că o parte dintre companii fac restructurări și reduc semnificativ cheltuielile, conform discuțiilor noastre cu chiriașii actuali și potențiali. Se discută, de asemenea, despre impactul inteligenței artificiale, dar nu pot să spun exact cât de mare sau mic va fi acesta. Clienții își doresc mai multă flexibilitate din partea noastră ca proprietari, astfel că ne-am reorganizat pentru a ne adapta. Acum lucrăm cu mai mulți clienți mai mici, în loc să depindem de unul sau doi mari chiriași. Noi am făcut recent o investiție semnificativă într-o nouă parcare, iar în clădirea Șandru Office avem deja servicii de birouri partajate. Rămâne de văzut cum va evolua piața în viitorul apropiat. Spre deosebire de anii trecuți, clienții din clădirile premium nu mai sunt exclusiv din IT, ci vedem acum și companii din consultanță financiară, proiectare, inginerie, dar și din domeniul medical, inclusiv clinici și echipamente medicale, care doresc să se extindă”, arată Marius Șandru.

Acesta mai spune că cererea din sectorul IT reprezintă acum doar 30-40% din total, „ceea ce arată că orașul s-a dezvoltat sănătos”.

„Prețurile au scăzut ușor, este adevărat. Cred că piața birourilor trece printr-o mare transformare și este important să ne adaptăm. În economie există și momente mai dificile. (…) Mai avem și o clădire pe strada Luca Arbore. Deocamdată nu este ocupată deoarece încercăm să găsim cea mai bună utilizare pentru acest spațiu de aproximativ 1.800 mp, care a găzduit în trecut diverse activități de producție. În Iași, cred că vor continua să vină companii noi, iar unele dintre cele existente se dezvoltă. Totuși, observ o prudență din partea tuturor, o anumită îngrijorare. Mulți anticipează că anul viitor va fi unul dificil, cu o posibilă recesiune, încetinire economică și creșteri de taxe și impozite. Aud multe discuții despre asta. Oricum, interesul pentru Iași rămâne ridicat, inclusiv din partea companiilor din Cluj, Brașov, și chiar din Marea Britanie, care vor să își deschidă birouri aici. La fel, companii din București își extind operațiunile cu birouri mici în Iași”, a precizat omul de afaceri.

„În Iași avem un aeroport nou, iar autostrada este în construcție”

El a mai spus că din interacțiunile cu reprezentanți ai companiilor din alte țări a observat că există o apreciere  pentru evoluția României.

„Am întâlnit turci, spanioli și chiar oameni din nordul Africii care sunt impresionați de progresul nostru. Chiar dacă în România suntem uneori îngrijorați de direcția pe care o urmăm, ei ne invidiază. Am discutat și cu bulgari și oameni din Republica Moldova care recunosc că România a avansat mult în ultimii ani. Da, suntem îngrijorați pentru anul viitor, dar economia noastră este mult mai robustă comparativ cu criza anterioară. În Iași avem un aeroport nou, iar autostrada este în construcție. Faptul că lucrările avansează, mai repede sau mai încet, ne oferă perspective extraordinare. În discuțiile noastre cu investitori, acest aspect este foarte bine primit, iar feedback-ul celor care vizitează Iașul este pozitiv. Cei care vin din orașe mari precum București, Cluj sau Timișoara sunt adesea surprinși de cum arată și se dezvoltă Iașul. Chiar și cei care revin după o perioadă de absență sunt impresionați de schimbările din oraș”, a afirmat Marius Șandru.

Piața de birouri este într-o revenire timidă

Despre cum a evoluat cererea pentru spații de birouri de la pandemie încoace am discutat și cu Dan Zaharia, senior consultant la firma de consultanță imobiliară Extind din Iași.

„Piața de birouri este într-o revenire timidă, cu cereri de spații de 100-300 mp care să aibă mai mult rolul de a aduna periodic echipele pentru alinierea pe proiecte și obiective. Birourile contează mai mult pentru coeziunea colegilor prin evenimente decât să conțină un număr de birouri aliniat cu numărul angajaților”, a precizat Dan Zaharia.

Cât privește evoluția prețurilor de închiriere în ultimii patru ani, Zaharia explică și spune că proprietarii de clădiri preferă să negocieze cât mai puțin nivelul de chirie, aducând însă în negociere alte avantaje de tip chirii gratuite sau discounturi pentru o perioadă limitată, locuri de parcare, bugete de amenajare, promovare etc.

Unde s-a mutat Levi9 în Iași

În luna iulie, compania Levi9 anunța că s-a mutat la Silk District Office într-un nou birou, gândit special pentru modul de lucru hibrid, adică o combinație între munca de acasă și cea de la birou. Biroul este amenajat ca un „clubhouse” – un loc modern și confortabil, unde colegii pot să se întâlnească, să colaboreze și să lucreze împreună la proiecte.

Anca Dana Gafițeanu, director al centrului de livrare Levi9 Technology Services din România, ne explică mai bine: „Levi9 a inaugurat recent un nou sediu, conceput pentru a sprijini modul de lucru hibrid, o practică pe care ne dorim să o menținem și să o dezvoltăm pe termen lung. Designul biroului se bazează pe conceptul de «clubhouse», oferind un spațiu modern și flexibil, menit să faciliteze interacțiunile între colegi, atât pentru proiecte de echipă, cât și pentru activități de team building. Acest mediu primitor și creativ încurajează colaborarea și schimbul de idei, susținând eficiența și interacțiunea dintre echipele noastre. În funcție de activitățile desfășurate, implicarea colegilor este esențială, contribuind la un climat organizațional pozitiv și dinamic. Suntem convinși că acest nou spațiu va deveni un punct central pentru activitățile noastre zilnice, promovând un echilibru între munca de acasă și cea la birou”, ne-a declarat Gafițeanu.

„Numărul angajaților care vin la birou este mai mic decât înainte de pandemie”

Și Preh România a hotărât încă de anul trecut să extindă spațiul de birouri din Iași, iar acum au la UBC Iași o suprafață dublă. Deși numărul angajaților care vin la birou a scăzut comparativ cu perioada pre-pandemică, există o prezență constantă din partea celor care preferă munca de birou, potrivit Lilianei Osz, manager Preh Iași.

„Investiția în extinderea spațiilor de birou reflectă angajamentul companiei față de dezvoltare și inovație. În trecut, spațiile limitate ne-au împiedicat să optimizăm procesele de testare și validare a produselor. Acum, cu o suprafață dublă, putem aloca spații dedicate acestor activități cruciale. În același timp, expansiunea ne permite să oferim angajaților un mediu de lucru modern și flexibil, care să susțină atât creativitatea și colaborarea, cât și munca individuală. Numărul angajaților care vin la birou este mai mic decât înainte de pandemie, însă există o prezență constantă din partea celor care apreciază beneficiile muncii la birou. Frecvența variază, unii angajați preferând să vină doar atunci când au nevoie de colaborare directă sau acces la echipamente specifice. Totodată, complexitatea produselor dezvoltate de Preh necesită o strânsă colaborare între departamentele R&D, ceea ce menține prezența la birou la o medie de 75-80%”, a menționat Liliana Osz.

Publicitate și alte recomandări video