Cererea de locuințe în scădere, mai multe modificări fiscale în ce privește operațiunile pe piața de locuințe, dar și un cumul de blocaje, justifică atitudinea reținută a specialiștilor în tranzacții imobiliare. Aceștia spun însă că în timp ce va scădea ușor interesul pentru achiziția de locuințe, chiriile vor crește în 2023 cu peste 10%, în marile orașe ale României

S-au scumpit locuinţele din blocurile vechi din Iaşi

În luna noiembrie, în timp ce prețul locuințelor din București și Timișoara era deja în scădere, în Iași, Cluj și Constanța se înregistrau ușoare creșteri. La Iași, apartamentele au fost cu 0,5% mai scumpe în noiembrie decât în octombrie, ajungând să coste, în medie, 1.339 de euro pe metru pătrat util. Cel mai mult s-au scumpit locuințele din blocurile vechi ale Iașului (cu 0,9%, de la 1.311 la 1.323 de euro pe metru pătrat). Prețul mediu pe metru util al locuințelor din blocurile vechi s-a apropiat mult de cel al apartamentele nou construite – care a înregistrat o stagnare, la valoarea medie de 1.328 de euro pe metru pătrat.

Iar în ce privește cererea de locuințe, „lucrurile nu stau bine în zona imobiliară”, a declarat un agent imobiliar ieșean pentru Ziarul de Iași, în vreme ce un dezvoltator se plânge că cea mai mare problemă pe care o întâmpină este stoparea lucrărilor, din cauza birocrației, a eliberării documentelor, de către instituțiile statului, cu mari întârzieri.

Conform unei analize realizate de platforma imobiliare.ro, blocajele din Real Estate vor continua să se resimtă în anul 2023. Potrivit specialiștilor citați de platforma imobiliară, factorii care au dus la creșterea din ultimii ani a prețurilor locuințelor sunt creșterea prețurilor la materialele de construcții și, prin urmare, costurilor pentru edificarea clădirilor, criza forței de muncă și costurile mai mari pentru manopere, precum și birocrația. Adică “prelungirea perioadelor necesare pentru finalizarea unei construcții generate de eliberarea greoaie a documentelor, ori de procedura de durată necesară pentru branșarea la utilități a unui imobil nou”. La acestea se adaugă inflația, creșterea prețurilor la energia electrică, majorarea dobânzilor și războiul din vecinătate.

Impozit la vanzarea unei case, daca a fost cumparata in mai putin de trei ani

La toate aceste greutăți s-a adăugat și modificarea legislației fiscale care prevede că, de la 1 ianuarie 2023, TVA-ul pentru locuințele care valorează peste 450.000 de lei crește de la 5% (2022) la 19%. “Aceste costuri vor atrage bani la bugetul la stat, dar vor crea dificultăți dezvoltatorilor imobiliari și cumpărătorilor”, comentează publicația Forbes într-un articol recent.

Tot din acest an, cei care au cumpărat o construcție și o vor vinde mai devreme de trei ani, vor plăti un impozit de 3%, iar dacă o vor vinde după minimum trei ani, vor plăti un impozit de 1% din valoarea vânzării. Până acum, la vânzarea unei proprietăți care valora sub 450.000 lei, vânzătorul nu plătea niciun impozit. “Impozitul de 3% va influența vânzarea de locuințe”, crede antreprenorul Cristian Diaconu, de la Fidelia Casa.

Din punct de vedere fiscal, anul 2023 mai aduce încă o schimbare în domeniul imobiliarelor: impozitarea construcțiilor se va face în funcție de valoarea notarială, nu în funcție de localitate, tipul construcției și materialele utilizate. Forbes subliniază că “toate aceste schimbări legislative au impact negativ pe piața imobiliară, deoarece creează instabilitate și duce la o lipsă de predictibilitate. Cum se va reflecta acest lucru? Mulți cumpărători vor fi puși în situația de a abandona planurile de achiziție (cu pierderea avansului deja achitat) sau de a crește bugetul de achiziție”.

Asociat în mai multe companii care au ca obiect de activitate “agenții imobiliare”, șeful companiei Fidelia casa, Cristian Diaconu, îi sfătuiește totuși pe potențialii cumpărători să nu se sperie de context și să cumpere locuința pe care o visează, atunci când o găsesc, fără să aștepte alte schimbări în piață: “Sfatul meu pentru clienți este să nu se sperie. Vânzătorii sunt mai flexibili, unui client i-aș spune să cumpere casa pe care și-o dorește, atunci când o găsește, e păcat ca din cauza unor mici turbulențe să nu o facă. Partea buna este că proprietarii de imobile sunt acum mult mai flexibili în negocieri. Și din cauza creditelor, piața rezidențială și-a diminuat ușor cererea, cam în proporție de 30% în decembrie 2022 față de aceeaşi perioadă a anului precedent, însă pe zonele comerciale, industriale, cererea a rămas aceeași”.

Că piața imobiliară de birouri a rămas stabilă, o confirmă și Dan Zaharia, fondator al FabLab Iași, care a observat însă și o schimbare de comportament al utilizatorilor de spații de lucru: „Companiile au regândit modul de alocare a spațiului la numărul de angajați pe care îl au.

Datorită faptului că se lucrează în regim hibrid, s-a dublat numărul de angajați alocați unei suprafețe de birouri, comparativ cu perioada dinainte de pandemie. Iar în ultimul timp s-au făcut angajări masive în industria IT și outsourcing. S-a triplat numărul de angajati, păstrând aceeaşi suprafață. Se observă în schimb, o creştere a prezenței angajaţilor la muncă, dar în regim hibrid, cu ore diferite petrecute la birou. Spațiile sunt regândite. Dacă până acum era tendința hot-desk (n.r: Hot-desking este un sistem de organizare a spațiului de lucru în care birourile sunt folosite de persoane diferite în momente diferite, în mod ad-hoc. În mod obișnuit, scopul este de a maximiza eficiența spațiului și de a reduce riscul imobiliar prin reducerea spațiului de birouri redundant). Acum tendința momentului este aceea de a organiza spațiile de lucru astfel încât să fie total informale. Cu puf-uri, canapele,

zone de servit cafeaua, zone de relaxare (power napping) spațiile se regândesc din punctul de vedere al flexibilității de folosire”. Iar în ce privește spațiile de co-working, a crescut gradul de ocupare, susține Dan Zaharia. Motiv pentru care la Iași se va deschide în curând și cel de-al treilea FabLab, destinat, ca si celelalte două, în special companiilor mici și freelancerilor.

Concluzii

Cum va fi 2023 pe piața imobiliarelor? Câteva dintre concluziile care se desprind atât din analizele de specialitate făcute la nivelul țării, cât și din perspectiva antreprenorilor de pe piața locală sunt următoarele:

• Specialiștii spun că schimbările deja au început să se simtă. Pe piața de locuințe, vânzătorii și dezvoltatorii au devenit mai flexibili în negocierile de preț.
• Chiriile în marile orașe vor crește semnificativ în anul 2023, cu peste 10%, potrivit Imobiliare.ro.
• Prețurile vor rămâne relativ stabile, cu ușoare fluctuații, chiar dacă cererea a scăzut.
• Unii analiști ai pieței imobiliare cred chiar că din a doua jumătate a anului numărul tranzacțiilor va crește, odată cu stabilizarea inflației și a prețului apartamentelor, ceea ce ar putea conduce în următorii doi ani la un nou val de scumpiri ale locuințelor.
• Pentru investitorii cu bani cash, anul 2023 ar putea aduce oportunități la cumpărare, iar pentru potențialii clienți care nu mai sunt acceptați de bănci, soluțiile de plată ar putea fi oferite, din ce în ce mai des direct de către dezvoltatori, prin diverse variante de plată în rate la dezvoltator, fără dobândă.