Este vorba despre HCL nr. 413 şi 414 ambele din 29.12.2021 privind aprobarea Regulamentului de atestare a administratorilor de condominii persoane fizice şi respectiv, persoane juridice. Importanţa subiectului este probată de numărul mare de asociaţii de proprietari din Iaşi şi localităţile limitrofe (peste 2000) la care se adaugă impactul acestuia asupra unei categorii profesionale ce cuprinde numeroşi administratori de condominii persoane fizice şi juridice. Pentru economie de spaţiu, vom folosi, în cele de ce urmează, numai termenul de administrator(i), în loc de administrator(i) de condominiu.

Punctul de plecare şi temeiul legal pentru atestarea administratorilor de condominiu este Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor. Trecem peste faptul că legea este, din câte ştim, printre puţinele, dacă nu chiar unicul act normativ în care se prevede că exercitarea unei profesii pe raza unei localităţi trebuie atestată de autoritatea locală (mâine poate nici medicii, profesorii, meseriaşii şi alte categorii de lucrători nu vor putea să-şi exercite profesia fără aprobarea consiliului local, întocmai ca până în anul 1989).  

Legea nr. 196/2018 reglementează foarte precis modul în care se atestă administratorii.

În cazul persoanelor fizice în art. 10 (6) se prevede o listă a actelor necesare atestării, respectiv:

„a) certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii;

b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară;

c) cazierul fiscal.”

În ce priveşte persoanele juridice cu atribuţii în domeniu, în art. 64(6) şi (7) legea este extrem de clară.

„(6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor” şi (7) „În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la al. (6) au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.”

Totul este clar şi simplu de aplicat, dar într-un stat în care birocraţia inutilă este la ea acasă, mereu se simte nevoia de a complica lucrurile. În acelaşi tipar de gândire au fost emise două hotărâri ale consiliului local care perturbă, complică şi de ce nu, încalcă prevederi legale, cu privire la atestarea administratorilor, HCL nr. 413 şi nr. 414 din 29.12.2021.

Să le luăm pe rând:

HCL nr. 413 din 29.12.2021 prin care se aprobă „Regulamentul privind procedura de atestare a administratorilor de condominii - persoane fizice” cere ca administratorii să îndeplinească şi alte condiţii şi să depună, pe lângă actele cerute de Legea 196/2018 şi altele după cum urmează:

a. să aibă domiciliul/reşedinţa în municipiul Iaşi - cerinţa privind domiciliul la încadrare a fost abrogată încă din anul 1990, când acest lucru nu a mai fost o condiţie pentru exercitarea unei profesii în România iar de când suntem membri ai Uniunii Europene este valabilă pentru orice cetăţean comunitar (avem cazuri de cetăţeni comunitari administratori de condominii şi la Iaşi). Putem să încălcăm Directivele UE?

b. să aibă capacitate deplină de exerciţiu (minim 18 ani) - nu este o cerinţă a Legii nr. 196 deci nu este validă. Codul Muncii este singurul act normativ care stabileşte vârsta minimă la care o persoană se poate angaja.

c. să nu înregistreze debite la bugetul local - consiliul local nu are dreptul de a impune condiţii care aduc atingere vieţii personale a administratorilor. Drepturile şi obligaţiile care se nasc din alte raporturi juridice în relaţie cu autoritatea locală nu pot fi invocate oricând şi oriunde. Şi apoi să ne gândim că oricine poate să înregistrez debite şi după atestare.

d. este apt din punct de vedere medical pentru exercitarea funcţiei de administrator condominii, fapt confirmat în scris de medicul de familie - cât timp legea nu cere un atare document nu vedem de ce trebuie implicată răspunderea medicilor pentru o temă care este foarte greu de gestionat şi dovedit sub aspect medical (ce înseamnă apt medical, ce afecţiuni sunt pe o imaginară listă a celor pentru care nu se pot da astfel de recomandări, pe ce durată de valabilitate s-ar emite documentul, etc.)

În plus, se solicită de la administratori şi alte documente care, la fel ca şi mai sus, nu sunt prevăzute de lege deci fără obiect din punct de vedere juridic. Astfel, în art. 8 se cer, printre altele, următoarele acte:

- Curriculum vitae - solicitare care este o încălcare a dreptul la viaţă privată.

- Copia ultimei şcoli absolvite - este o solicitare inutilă dat fiind că răspunderea pentru nivelul de şcolarizare aparţine organismului la care a urmat cursul de calificare.

HCL nr. 414 din 29 decembrie 2021 prin care se aprobă „Regulamentul privind procedura de atestare a administratorilor de condominii - persoane juridica specializate”

În legătură cu acest act lucrurile sunt mai simple. Hotărârea, în întregul ei, este în afara legii deoarece, aşa cum am arătat mai sus, conform art. 64 (7) „În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la al. (6) au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor”. Aşadar, legea impune două cerinţe şi anume: administrarea de condominii să constituie obiectul principal de activitate al unei firme (pe cale de consecinţă persoana juridică poate avea şi alte N obiecte de activitate) şi personalul (şi nu firma) care desfăşoară activităţi de administrare (şi numai acestea) trebuie să fie calificate în profesia de administrator de condominii şi să se solicite atestatul numai pentru acestea ca persoane fizice şi nicidecum persoanei juridice.

Raportul lege - hotărâre de consiliu local

Studenţii de la facultatea de drept află, încă de la primele lor ore de studiu, că există o ierarhie a actelor normative şi că cele emise pe plan local trebuie să se încadreze, în conţinutul lor, legii în baza căreia au fost emise fără nici o modificare care să aducă atingere sensului dat de acesta. Invocarea autonomiei locale, care, în opinia unor consilieri, le-ar da dreptul să completeze sau să elimine prevederi ale legii este ilegală şi absurdă. Să ne imaginăm cum o lege este aplicată în N în variante la nivel de ţară.

Cu toate că nu era cazul dar ca să argumentăm pe deplin şi definitiv necesitatea de a emite acte normative locale numai în limita şi spiritul legilor pe care se întemeiază am contactat, în scris, Consiliul Legislativ (unica autoritate în materie de interpretare a principiilor de tehnică legislativă), o importantă catedră a Universităţi Bucureşti, alte persoane juridice şi fizice relevante şi am apelat la speţe ce constituie un precedent judiciar.

În Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, Capitolul IX Norme cu privire la actele normative adoptate de autorităţile administraţiei publice locale se prevede în art. 80 că „Actele normative ale autorităţilor administraţiei publice locale se adoptă ori se emit pentru reglementarea unor activităţi de interes local, în limitele stabilite prin Constituţie şi prin lege şi numai în domeniile în care acestea au atribuţii legale” la care se adaugă art. 81(1) şi (2) „(1) La elaborarea proiectelor de hotărâri, ordine sau dispoziţii se va avea în vedere caracterul lor de acte subordonate legilor, hotărârilor şi ordonanţelor Guvernului şi altor acte de nivel superior şi (2) Reglementările cuprinse în hotărârile consiliilor locale şi ale consiliilor judeţene, precum şi cele cuprinse în ordinele prefecţilor sau în dispoziţiile primarilor nu pot contraveni Constituţiei României şi reglementărilor din actele normative de nivel superior.

În completare cităm concluzia emisă de Consiliul Legislativ în răspunsul dat la solicitarea noastră „reglementările cuprinse în hotărârile consiliului local trebuie să îndeplinească cerinţele de a fi emise în limitele stabilite de Constituţia României şi prin lege, precum şi de a nu contravenii dispoziţiilor acestora!”

Din toate aceste prevederi legale este evident că o HCL nu poate completa sau modifica o lege.

În acelaşi spirit s-a pronunţat şi Curtea de Apel Cluj care anulat o hotărâre a Consiliul Local Cluj-Napoca pe motiv că această categorie de acte (HCL) nu poate fi asimilată şi considerată o „lege specială” ce ar permite stabilirea şi de alte măsuri diferite de cele reglementate în legea care le-a fost temei juridic.    

Modificările aduse de hotărârile consiliului local Iaşi alterează şi modifică radical textul legii.

Ca urmare, singura variantă de a îndrepta lucrurile este ca deliberativul local să revizuiască HCL nr. 413/20121, readucând-o în parametrii legii şi, în plus, anulează HCL nr. 414/2021.

Cititorii care vor afle mai multe despre legislatia asociatilor de proprietari o pot face consultand articolele din rubrica Viata de Asociatie din ZdIȚA DE ASOCIAȚIE