Dan Zaharia, antreprenor cunoscut al Iaşului, senior consultant EXTIND şi iniţiatorul mai multor proiecte şi evenimente importante ale oraşului nostru, dintre care aş enumera doar pe cele aflate în strânsă relaţie cu tematica articolului pe care vi-l propun astăzi: Fab Lab, PIN Magazine, PIN Awards, PIN Maps Iaşi, preciza acum câteva luni că "până la livrarea de către dezvoltatorii activi în Iaşi a marilor proiecte de birouri anunţate pentru perioada 2020-2023, cea mai rapidă alternativă pentru noi livrări pe piaţa de birouri este reconversia unor vechi clădiri administrative sau structuri de producţie şi depozitare din fosta zonă industrială". Această precizare venită de la un fin cunoscător al pieţei de birouri a Iaşului şi a companiilor IT&Outsourcing, ce reprezintă principalii clienţi ai stocului de birouri existent, nu se poate să nu se afle în strânsă relaţie cu criza de spaţii de birouri din Iaşi care s-a instalat după semestrul al IV-lea al anului 2016.

În seria de articole "Un cincinal al dezvoltărilor office" menţionam că necesarul de birouri al Iaşului e atât de mare, "încât toate companiile importante ce intenţionează să se extindă sunt cu ochii pe clădirile nou apărute sau pe cele anunţate". EGros 1 (jumătatea vestică a clădirii Greenfiber) a devenit încă din faza de construcţie a cincea clădire Continental, Baza 3 a adus o nouă intrare importantă în zona IT&Outsourcing (Osram - Continental), Unique Office a fost închiriată în totalitate de către una dintre companiile reprezentative ale Iaşului, iar MCM Center a fost rapid preluată de EON Software Development, o companie nou intrată pe piaţa IT a Iaşului.

Această criză a spaţiilor de birouri s-a reflectat şi asupra evoluţiei sectoarelor IT&Outsourcing.

Creşterea numărului de angajaţi în aceste domenii în 2017-2018 (aproximativ 20 de mii de angajaţi la jumătatea anului trecut), aflată sub media anilor anteriori, s-a realizat în cea mai mare parte prin densificarea locurilor de muncă în stocul de birouri existent şi insuficient al Iaşului. A fost o evoluţie mai degrabă inerţială, bazată pe o imagine de marcă bună a oraşului în ceea ce priveşte sectoarele de vârf ale economiei, un brand valabil la jumătatea deceniului actual, dar care riscă să devină în foarte scurt timp unul nesustenabil.

Ce a mai însemnat această criză a spaţiilor de birouri? Cel mai probabil, ratarea sau, în cel mai bun caz, amânarea dezvoltării companiilor existente sau a unor noi intrări pe zona IT&Outsourcing.

*

Un inventar recent al clădirilor de birouri realizat de echipa PINMaps Iaşi pentru a doua ediţie a hărţii birourilor moderne ale Iaşului, relevă o structură a evoluţiei stocului de birouri dominată net de reconversiile unor clădiri cu funcţii diverse. Din 2015 şi până în prezent aproximativ 2/3 din creşterea de peste 110 de mii mp a stocului de birouri (de la 150 mii mp la începutul anului 2015 şi 260,5 mii mp la finalul trimestrului al II-lea al anului în curs) a fost asigurată de reconversia funcţională a unor clădiri ce aveau anterior funcţiuni diferite. Dintre acestea menţionăm Moldova Business Center (fost centru comercial, 11,6  mii mp), UBC3 Tower (considerată iniţial clădire rezidenţială, 10 mii mp), Jad (fostă clădire administrativă din zona industrială, aproximativ 10 mii mp), UBC 6 (fost cinematograf multiplex în arealul PALAS, 9,3 mii mp), Deco 1, MCM Center, Baza 3 etc.

Doar câteva clădiri noi de birouri apărute în ultimii 4 ani sunt notabile: UBC5 (13,5 mii mp), Centro 3 - clădire a reţelei Tester (apoximativ 8 mii mp), Bursa Moldovei, Centris, Unique Office, CGM şi Sonovision. Ultimele trei dintre clădirile enumerate au fost terminate în perioada de expansiune office actuală (semestrul al IV-lea al anului 2018 - prezent), fiind singurele clădiri construite de la zero din ultimii 2-3 ani; acestea reprezintă doar ceva mai mult de 30% din evoluţia recentă (de 25 de mii mp - din 2017), când oraşul nostru avea un stoc de 235 mii mp (cf. primei ediţii a PIN Map). Restul de 70% din evoluţie a fost susţinută de reconversia funcţională a unor clădiri deja existente. Mai mult, estimările echipei PIN Maps Iaşi, demonstrează că reconversia va rămâne principala cale de creştere a stocului de birouri al oraşului nostru până la încheierea actualului stadiu de creştere pe care-l intuim, pe baza informaţiilor din piaţă, până la debutul celui de-al doilea trimestru al anului viitor, când Iaşul va avea peste 300 de mii de mp de birouri. Însă, de data aceasta ne apropiem de un oarecare echilibru structural - aproape 1/2 din cei 40 de mii mp ce se vor adăuga stocului vor fi realizaţi în patru clădiri de birouri ridicate de la zero; două dintre acestea sunt notabile: Flux 3 de pe Splai Mal Drept (lângă clădirea Şandru) şi Continental 2 (peste 8000 mp fiecare).

*

Nu e nimic rău în această evoluţie a stocului de birouri dominată de reconversii, cele mai multe dintre acestea fiind realizate în spaţii de tip brownfield. Există o mulţime de avantaje, de la timpul mai scurt de dare în folosinţă al proiectelor şi preţul mai scăzut al investiţiilor, la atribuirea unui nou ciclu de viaţă clădirilor, ceea ce imprimă o presiune ecologică minimă asupra mediului. Cel mai adesea, mutaţiile în estetica peisajului urban sunt pozitive. Fiind situate în zone subutilizate, contribuie la refuncţionalizarea acestora şi la creşterea calităţii mediului urban. Astfel de proiecte nu necesită transformări radicale ale sistemului de transport urban şi nici nu creează o presiune nesustenabilă asupra acestuia, de vreme ce infrastructura, ce e calibrată pentru fluxuri mult mai mari de persoane decât cele actuale, există. (Pe săptămâna viitoare)

George Ţurcănaşu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultăţii de Geografie şi Geologie, Universitatea "Alexandru Ioan Cuza" din Iaşi