Ce regim fiscal urmărim în legătură cu vânzările de apartamente din perspectiva TVA?

Pentru a identifica regimul fiscal al acestei vânzări amintim faptul că o clădire este considerată nouă din punctul de vedere al TVA dacă recepția la terminarea lucrărilor este semnată fie în anul curent, fie în anul anterior, conform prevederilor de la art. 292, alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Astfel, în anul 2024 o clădire va fi considerată veche din punctul de vedere al TVA dacă recepția la terminarea lucrărilor a fost semnată până la 31.12.2022. Aceasta este ipoteza de la care începem analiza.

Citiți aici integral Ziarul de Business nr. 27

O altă observație fiscală constă în faptul că o clădire modernizată/renovată este considerată nouă din perspectiva TVA dacă valoarea modernizării/renovării depășește 50% din valoarea cumulată a clădirii după modernizare/renovare conform prevederilor de la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, astfel:

„(2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă: f) livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol se definesc următoarele:

4. o construcție nouă cuprinde și orice construcție transformată sau parte transformată a unei construcții, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcției sau a părții din construcție, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării, respectiv valoarea înregistrată în contabilitate în cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidența contabilă și care nu aplică metoda de evaluare bazată pe cost în conformitate cu Standardele internaționale de raportare financiară, sau valoarea stabilită printr-un raport de expertiză/evaluare, în cazul altor persoane impozabile. În cazul în care se înstrăinează doar o parte din construcție, iar valoarea acesteia și a îmbunătățirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate în baza unui raport de expertiză/evaluare”. Din descrierea speței înțelegem că aceste modernizări/renovări nu depășesc procentul de 50%, astfel persoanele fizice cumpără clădiri vechi din punctul de vedere al TVA.

Regimul fiscal al vânzării unei clădiri vechi este realizarea unei livrări scutite de TVA, dar fără drept de deducere conform art. 292 alin. (2) lit. f) coroborat cu art. 268 alin. (9) lit. c) din Codul fiscal, astfel: „(9) Operațiunile impozabile pot fi: c) operațiuni scutite de taxă fără drept de deducere, pentru care nu se datorează taxa și nu este permisă deducerea taxei datorate sau achitate pentru achiziții. În prezentul titlu aceste operațiuni sunt prevăzute la art. 292”.

Prin urmare, vânzarea apartamentelor este scutită de TVA prin efectul legii, însă TVA de la modernizări nu trebuia dedusă, ci trebuia înregistrată în costul cu modernizarea clădirii. În ipoteza în care TVA de la modernizare/renovare a fost dedusă, la fiecare vânzare trebuie plătită o parte din TVA dedusă (dacă există alte vânzări cu colectare de TVA) proporțional cu suprafața apartamentului vândut în totalul suprafeței clădirii. Foarte importat: dacă nu au existat vânzări cu colectare de TVA nu se impune ajustarea de TVA deoarece nu s-a diminuant TVA de plată. Extindem analiza fiscală amintind faptul că societatea poate opta pentru colectarea TVA la vânzarea unor clădiri vechi prin depunerea unei notificări la autoritatea fiscală conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal.

Colectarea TVA aduce avantajul de a permite deducerea TVA de la modernizări/renovări, însă are și dezavantajul că persoanele fizice vor plăti un preț mai mare decât vânzarea scutită de TVA. În principiu, cota de TVA este de 19%, dar se recomandă efectuarea unei analize în sensul constatării dacă respectivele apartamente corespund noțiunii fiscale de locuință socială, caz în care facturarea se va face cu cotă de TVA de 9%. Noțiunea de locuință socială, din perspectiva TVA, este reglementată de art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal ce presupune, în principiu, ca suprafața utilă să fie mai mică de 120 mp, prețul exclusiv TVA să fie mai mic de 600.000 lei, iar cumpărătorul, persoană individuală, sau mai multe persoane, are dreptul la o singură locuință cu cotă redusă, situație ce va fi verificată de notarul în fața căreia se semnează contractul de vânzare cumpărare prin accesarea registrului cu vânzare de locuințe sociale ținut de autoritatea fiscală. Vânzarea cu cota redusă de TVA permite deducerea TVA de la renovări/modernizări.

Rubrică realizată împreună cu consultantul fiscal Adrian BENȚA

Publicitate și alte recomandări video