Cum să te ferești de țepe imobiliare: patru pași. Sfaturi de la specialiști ieșeni după Schema Nordis și Planul Simion

Grupul Nordis a fost implicat în proiecte imobiliare de lux în locații exclusiviste, însă a intrat în vizorul autorităților din cauza neplății datoriilor și a vânzării multiple a unor apartamente către diferiți cumpărători. Compania a încasat sume considerabile în avans pentru apartamente care nu au fost finalizate, lăsând numeroși clienți în incertitudine. Recent, Nordis Management, una dintre entitățile cheie din grup, a intrat oficial în insolvență după ce aproximativ 80 de creditori au solicitat acest lucru. Unul dintre asociații majoritari ai Nordis Management e omul de afaceri Răzvan Ciorbă, soțul deputatei PSD Laura Vicol, ceea ce a ridicat semne de întrebare cu privire la influențele din spatele succesului companiei. Laura Vicol (PSD) a demisionat din funcția de președinte al Comisiei Juridice din Camera Deputaților a doua zi după ce Nordis, firma soțului ei, a intrat în procedură de insolvență. În urma scandalului, există presiuni pentru schimbarea legislației imobiliare din România, care până acum a permis astfel de practici nesigure pentru cumpărători.

Planul propus de George Simion pentru locuințe prevede construirea unui milion de apartamente la un preț de 35.000 de euro fiecare, destinate românilor cu venituri modeste. Aceste locuințe ar avea o suprafață de aproximativ 50 mp, fiind considerate fezabile datorită contribuției statului. Statul ar urma să asigure terenul și infrastructura necesară, reducând costurile pentru dezvoltatori.

Simion argumentează că antreprenorii ar putea obține profit chiar și la acest preț, dacă sunt eliminate costurile legate de terenuri, birocrație și alte taxe ascunse. Programul ar trebui să se desfășoare pe o perioadă de 10 ani, cu o finanțare estimată la 20 de miliarde de euro, urmând ca valoarea activelor create să depășească 75 de miliarde de euro.

• INVESTIGAŢIE – Ansamblurile premium Solumnia&Viliera: o miză de milioane de euro. Zeci de ieşeni au plătit integral apartamente pe care nu le-au mai primit

Mai exact, „Planul Simion” propus de candidatul la alegerile prezidențiale George Simion promite construirea a „până la 1.000.000 (un milion) de apartamente, la cele mai noi standarde”, „în mare parte (…) apartamente cu 2, 3 și 4 camere între 50-100 mp, cu un preț de pornire de la 35.000 EUR pentru un apartament de 2 camere de aproximativ 50-55 mp”, iar „finanțarea se va face printr-un program special destinat exclusiv acestor apartamente, direct, cu dobândă 0 (zero) pentru cumpărători, pe o perioadă între 10-25 de ani, în funcție de solicitare. Astfel, un apartament de 50-55 mp utili va necesita un avans de 1.000 EUR și o rată lunară fixă de 120 EUR pentru 25 de ani (astfel, prețul final va fi cel inițial, indiferent de inflație)”.

În cazul Simion, prima condiție e ca potențialii clienți de apartamente să meargă la sediile de partid ale candidatului și să se înscrie în platforma acestuia. Un avans pentru locuință de mărimea unui salariu mediu net (sau puțin peste dublul salariului minim net calculat la 1 iulie 2024) și rate lunare egale cu valoarea unei sesiuni rezonabile de cumpărături la supermarket – așa cum e promisiunea unsă cu miere a politicianului, ar putea atrage pe oricine. Campania dovedește că George Simion știe ce își doresc mulți dintre români.

De la „Marea Neagră, munții noștri, o țară la standarde occidentale”, așa cum suna sloganul Nordis, la cele „200 de măsuri pentru bunăstarea românilor” propuse de Planul Simion, românii au fost atrași cu promisiunea confortului maxim cumpărat la prețuri convenabile sau accesibile oricui. E însă posibil să construiești locuințe la standarde moderne și să le vinzi cu 35.000 de euro?

Se pot construi și vinde locuințe cu 35.000 de euro?

„Se pot construi locuințe cu două camere, de 55 de metri pătrați cu 35.000 de euro în România, în Iași?”, l-am întrebat pe arhitectul Sergiu Petrea, doctor în arhitectură și șef de lucrări în cadrul Universității de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu” din București, membru cu drept de semnătură al Ordinului Arhitecților din România Filiala București, vicepreședinte ARDLD (Asociația Română pentru Dezvoltare Locală Durabilă) și fondator al companiei Tecto Arhitectura.

„Teoretic da, răspunde arhitectul originar din Iași, dar e o întrebare grea, pentru că e foarte important să urmărești ce atingi. Mai mult decât numărul de camere sau suprafața, trebuie să definim ce își propune locuința respectivă. Dacă locuința își permite să asigure un spațiu locativ pentru un număr de ani, pentru o familie și să fie apoi locuită de o altă familie, da, se poate. E greu să atingi prețul ăsta pentru un nivel de finisaje peste medie, pentru o performanță energetică superioară sau să începi să vorbești despre principii sustenabile de proiectare și execuție și așa mai departe. Dar ca preț pentru un adăpost temporar de durată mai mică sau mai mare, poate fi atins”.

• Posibilă țeapă imobiliară: INSOLVENTA dezvoltatorului ansamblurilor rezidentiale Solumnia și Viliera (Crossgate SRL). Ce trebuie sa știi?

Între „un adăpost temporar” și „apartamente la cele mai noi standarde” e mai mult decât o diferență de nuanță în exprimare. Am vrut să află însă și răspunsul unui dezvoltator imobiliar. Lucian Irimia, director financiar al Conest SA, una dintre cele mai mari companii din Iași specializate în lucrări de construcții a început prin a răspunde la întrebare, cu alte întrebări:

„Când spuneți locuințe, vă referiți la apartamente? Da. În imobile colective? Da. În Iași, în secolul XXI? Nu, în România, în secolul XXI, nu cred că se pot construi apartamente cu două camere de 50-55 mp cu 35.000 de euro. Nu în condițiile în care tu trebuie să predai acel imobil în condiții de locuit, așa cum spune legislația, că omul se poate muta și locui acolo. Asta înseamnă să-i dai acces la utilități, să-i pui tâmplării, geamuri, tot, tot, tot, să fie funcțional. Cum să facem? Să facem stâlpii de rezistență mai subțiri? Geamurile mai mici? Poate ies mai ieftin, dar înălţimea tot trebuie sa fie 2,4 metri, nu faci apartamente de 1,50 m înălţime. Structurile sunt aceleași, indiferent că faci apartamente de lux, high-class, în centrul Iașului sau locuințe la Târgu Neamţ sau la Podu Iloaiei în câmp. Acolo poate face diferența costul terenului. Costul terenului reprezintă cam 10-20% din bugetul proiectului. Pot face o economie, dar nu mai mult de atât. Pentru că ce spune persoana respectivă în proiectele lui, e că vor fi construite la marginea orașelor. Marginea orașelor înseamnă terenuri mai mici, prețuri mai mici decât în Iași. Dar nu sunt mult mai mici și, de multe ori, le lipsesc utilitățile. Ori costul aducerii utilităților, compensează diferența de preț. Iașul e scump. Deci nu, nu cred.”.

Care sunt însă sfaturile unui dezvoltator imobiliar serios pentru cumpărătorii care vor să se protejeze de cei care încearcă să profite de clienții neinformați sau naivi?

Sfaturi pentru cumpărătorii de apartamente. Cine este dezvoltatorul?

„Cumpărătorul are oricând posibilitatea să vadă cine este dezvoltatorul, se pot lua oricând informații de la Registrul Comerțului. Dacă firma se cheamă X SRL, încerc să fac demersuri, să obțin cine este acționarul, cine este decidentul, îmi fac o analiză. De multe ori sunt dezvoltatori oameni de afaceri din oraș. De exemplu, au dezvoltat un proiect cei de la Unirea, lângă Nicolina. Am un alt confort, și aici mă pun strict în rolul de cumpărător, când știu că dezvoltator este o companie cum este Unirea, care are 30 de ani în piață. Am un alt confort să închei un ante-contract, să dau un avans, decât atunci când știu că dezvoltatorul construiește pe persoană fizică. Câte cazuri de insolvență au fost pentru dezvoltatori – persoană fizică care au lăsat oamenii cu proiectul în brațe, cu avansurile luate?”, punctează de la început Lucian Irimia.

Cazul Nordis a demonstrat însă că și un dezvoltator promovat ca fiind un business serios, cu contacte în lumea politică, își poate determina clienții să-i ceară insolvența, după ce le-a luat avansurile și nu a livrat locuințele. Prin urmare, verificarea dezvoltatorului imobiliar e un prim pas pe care ar trebui să îl facă un potențial cumpărător al unei locuințe noi, dar nu e suficient.

Cu ce bani a fost finanțat proiectul imobiliar?

”Apoi m-aș interesa dacă proiectul este finanțat sau nu de o bancă. Și informația asta e publică. Dacă e un proiect finanțat de bancă, banca are ipotecă pe tot. Iar potențialul client ar trebui să-l întrebe pe reprezentantul dezvoltatorului dacă a finanțat proiectul undeva. Dacă nu l-a finanțat, eu m-aș gândi de două ori. Dacă nu l-a finanțat, aș pune întrebarea, și ce surse de finanțare aveți? Aș pune-o, nu m-aș ascunde. Una e să faci un bloc de două etaje, și alta e să faci trei blocuri de 11 etaje, cu buget de peste 20 de milioane de euro. De unde ai 20 de milioane de euro să construiești, dacă nu iei un credit la bancă? Dacă aștepți doar avansuri de la clienți, eu nu mă bag în proiectul ăla din secunda a doua. Indiferent ce preț îmi promite”.

„Finanțarea de bancă asigură un cash flow și un grafic de execuție proiectului, asigură banii necesari ca proiectul să meargă, indiferent de cum merg vânzările. S-ar putea ca vânzările să aibă o sezonalitate. Mulți dezvoltatori și-au dus proiectele la bun sfârșit pe banii din avansuri. Noi nu am făcut așa ceva”, spune reprezentantul Conest, care explică în continuare: „Graficele noastre de execuție au fost corelate cu creditul bancar. Creditul bancar nu reprezintă 100% din costul de execuție, reprezintă 70%, 80%. Efortul tău ca și dezvoltator este mic, de 20%., astfel încât avansurile clienților să nu fie decisive în grafic. Cu alte cuvinte, nu am să spun că nu pot să lucrez pentru că n-am vândut decât trei apartamente și nu pot termina, sau că trebuie să mai cresc prețul apartamentelor ca să acopăr costurile”.

Cine este constructorul?

Istoricul companiei care se ocupă cu construcția unui complex rezidențial îl pate ajuta pe un posibil client să își facă o imagine despre calitatea construcției. ”Una e să știe clientul că dezvoltatorul lucrează cu Iasicon, cu DAS, cu Conest, și altceva e când se lucrează cu alte companii. Nu spun că proiectul unei companii mai mici, fără istoric, eșuează. Nu. Dar șansele ca proiectul să fie finalizat în termen sunt mai mici”, mai spune Lucian Irimia.

Acesta explică și că unii dezvoltatori construiesc cu un constructor antreprenor general, în timp ce alții construiesc cu echipe specializate. Silk District este unul dintre dezvoltatorii care apelează la mai multe echipe specializate.

„Ei duc la bun sfârșit proiectul, pentru că au bani. Banii, prezența lor și fluxul lor gestionează graficele astea de execuții. Dacă ar fi un antreprenor mai mic, ar avea dificultăți în a gestiona și câte șapte echipe care execută diverse lucrări și care trebuie să finalizeze la timp aceste lucrări, astfel încât să nu îi întârzie pe ceilalți, să-i plătească pe toți, să se asigure fie prezenți acolo, să-și aducă materiale la timp, etc”.

Verificarea documentelor la notariat

Despre cât de important e să citești contractele puse la dispoziție de dezvoltatorii imobiliari a relatat un ieșean care în urmă cu doi ani a răsfoit contractele scrise în termeni complicați oferite de mai mulți dezvoltatori. „Antecontractele sunt scrie cu litere mici, cu fonturi de 8 cred, sunt stufoase, iar la unul din contractele pe care le-am citit când căutam să cumpăr un apartament scria că prețul final crește în funcție de creșterea prețului la materialele de construcții. Era un contract stufos, greu de citit cu ochiul liber și greu de înțeles, mi se par rafinate cu ajutorul unor avocați și făcute peste cultura generală și nivelul mediu de înțelegere”, povestește ieşeanul care a preferat să-și păstreze anonimatul pentru că, spune el ”eu sunt mai tocilar și nu vreau să mă încurc cu dezvoltatori de ăștia plini de mușchi, cu tricouri mulate pe corp, care coboară din Jeep-ane, care nu arată a oameni de afaceri”.

El spune că s-a dus acasă, a căutat date și a făcut o simulare de preț: „la final, cu acele prețuri indexate, ar fi trebuit să dau cu vreo 20.000 de euro în plus. Mai mult, îmi spuneau că antecontractul se semnează în prezenta avocaților lor, a notarilor lor. Cum adică a notarilor lor? Notarii nu sunt publici? Îți spun să plătești o taxă de rezervare, semnezi antecontractul sau promisiunea aia, și acolo e un avans de 20%-30%, iar la urma mai plătești, vezi tu dacă mai crește prețul sau dacă mai primești apartamentul. Riști să pierzi avansul pe care l-ai dat. Dar dacă dă faliment firma sau mută banii într-un alt cont, ce faci. Cei de la Silk District știu că au un cont la vedere, banii achitați de client rămân în acel cont, nu sunt mișcați nici de client, nici de vânzător. Așa mi se pare mai sigur”, spune ieșeanul.

La rândul său, reprezentantul Conest insistă ca potențialul client să citească atent contractele și să nu semneze decât dacă a înțeles sau dacă propriul avocat i-a explicat despre ce este vorba în acele contracte: „Antecontractul, sau ce formă de contract se semnează, antecontract sau rezervare, sau cum se cheamă documentul, ar trebui să fie autentic, încheiat la notar, nu semnat pe genunchi, la sediul dezvoltatorului, pentru că notarul trece și el printr-un filtru de legalitate toate documentele și asigură o verificare a legalității. Antecontractul trebuie citit rând cu rând, chiar dacă este stufos. Pentru că, într-adevăr, este stufos și greu de citit. Da, unii dezvoltatori menționează în aceste antecontracte că prețul poate să crească în funcție de evoluția prețului materialelor de construcții. Asemenea, mențiuni trebuie să căutați în contract. Dacă sunt corecte… Nu știu ce să zic. Până la urmă, contractul e voința părților, odată semnat, înseamnă că l-ați acceptat”.

Notarul are un rol important în verificarea documentelor, subliniază Lucian Irimia: „De exemplu, e important de verificat actul de proprietate și documentele ce țin de teren, autorizația de construcție. Eu nu aș plăti niciodată fără să văd autorizația de construcție, fără să văd condițiile în care se termină valabilitatea ei. Că una e să aibă autorizație de construcție în pragul expirării sau, mai mult, expirată. Sau, mai mult, ieșită din ce se întâmplă în realitate. Mai ales în ziua de azi, s-a văzut ce au însemnat proiectele demarate, executate și parcurs schimbate. N-au fost puține situații în care dezvoltatorii și-au modificat pe parcurs ideile, au mai construit un etaj, au mai lățit pe ici, pe colo și nu au mai putut reautoriza. Și proiectul s-a blocat. Urmează un lanț de probleme, ai plătit, ai cumpărat un apartament fără să-l verifici și apoi nu poți să-l vinzi, nu poți să-l intabulezi, nu poți să iei un credit pe el. Nu poți să faci contract de utilități, cred, fără acte de intabulare, nu vreau să mă gândesc câte probleme se nasc și câte costuri se nasc după aia, avocați, bănci și alte povești”.

În plus, de la Oficiul de Cadastru se pot obține informații legate de legalitatea terenului, detalii despre cum a ajuns terenul construit în proprietatea dezvoltatorului. „Da, nu ai să-ți dai seama tu, cumpărător, că are o problemă pe lanțul proprietății, dar în actele de proprietate ar trebui să se regăsească, ar trebui menționat în antecontract și ar trebui ca notarul să-ți semnaleze acest lucru”, spune ieșeanul care în urmă cu doi ani și-a retras taxa de rezervare și a renunțat la cumpărarea unui apartament într-un complex rezidențial despre ale cărui lucrări nu știe dacă au începu măcar până acum.

La rândul său, Lucian Irimia spune că el, în ipostaza de cumpărător al unei locuințe, și-ar lua ca suport serviciul unei bănci, „pentru că întotdeauna când am făcut o achiziție de ceva, de un bun de genul ăsta, am finanțat-o parțial cu un credit bancar. Ce am făcut? M-am dus la bancă, i-am pus în brațe toate documentele astea și am spus că vreau un credit. Și banca face o analiză juridică în locul meu de toată frumusețea. Mă scutește pe mine de o grămadă de probleme când îmi spune da, îți dau credit, toate actele sunt în regulă”.

Să cumperi o locuință nouă în România și să te asiguri că ai și șanse să o primești la final, fără alte modificări în contract și fără creșteri de prețuri pare un demers complicat, dacă nu imposibil. Dar parcurgerea pașilor pentru securizarea investiției făcută cu banii munciți într-o viață întreagă e vitală. La fel cu înțelegerea promisiunilor prea frumoase e esențială. Planul Simion, de exemplu, are șanse de reușită doar dacă George Simion va fi ales președintele României. În caz contract, posibilii clienți ai locuințelor de 35.000 de euro își vând votul filialelor AUR în schimbul unui vis.

Publicitate și alte recomandări video