Erată

Înainte de a trece la a doua parte a textului, permiteţi-mi o erată. Câteva ore de teren prin zona industrială care se renovează şi se reinventează cu rapiditate, au mai adus două clădiri de birouri în stocul inventariat de către echipa PIN Maps. Sunt două clădiri relativ modeste ca dimensiune, fiecare de aproximativ 2000 mp, dar moderne si apreciate de către firmele locale de IT. Situate una pe Bulevardul Primăverii, nu departe de Biroul de Paşapoarte, cealaltă pe Bulevardul Chimiei, înconjurată fiind de proiectul imobiliar Grand Residence, clădirile sunt deja funcţionale din trimestrul I al anului în curs.

O creştere a stocului de birouri inferioară celorlalte oraşe regionale ale României

Ca urmare, cifrele privind stocul actual de birouri şi evoluţia sa pe termen scurt şi mediu vor suferi câteva modificări. La finalul primului trimestru al anului în curs, stocul de birouri al Iaşului devine 257 mii mp, urmând ca la finalul perioadei actuale de expansiune (trimestrul al IV-lea al anului în curs - trimestrul I al anului 2020) să depăşească 285 mii mp.

Această creştere este inferioară celorlalte oraşe regionale ale României. Conform C&W Echinox, Timişoara ar urma să-şi sporească anul acesta stocul de birouri cu 102 mii mp, Clujul cu 71 mii, iar Braşovul cu aproape 40 mii mp. Ascensiunea Timişoarei, de la numai 130 mii mp în 2015, la aproximativ 220 la finalul anului trecut şi peste 320 de mii mp la finalul lui 2019, va duce la o schimbare a topului în ceea ce priveşte stocul de birouri. Iaşul se va instala pe locul al III-lea în rândul oraşelor regionale româneşti, iar această poziţie o vom deţine cel puţin câţiva ani până încep să fie inaugurate (măcar) parţial marile proiecte anunţate.

Proiecte sunt şi au fost

Dacă ar fi să dăm crezare proiecţiilor asumate de dezvoltatorii de pe piaţa ieşeană, prima etapă de creştere din ciclul următor de evoluţie (câteva zeci de mii de metri pătraţi de birouri) va debuta în 2021, urmând ca până la finalul anului 2024 să avem un aport de aproximativ 300 de mii mp, ceea ce ar însemna mai mult decât o dublare a stocului de birouri de la finalul actualului ciclu de creştere. Cine sunt dezvoltatorii potenţiali? Prime Kapital, reţeaua UBC (Iulius), Deco, Tester Group, Continental, Cat Construct. La aceşti dezvotatori se adaugă şi alţii, care încă nu şi-au anunţat într-o manieră oficială proiectele.

Urmează o altă întrebare firească: suntem siguri de această evoluţie? Dezvoltatorii ieşeni au avut intenţii minunate în acest domeniu şi în perioada de doi ani care s-a scurs de la prima ediţie a PIN Maps Iaşi - HI Park (Ropharma), Diamond Office, Moldova BC 2. Praful s-a ales de aceste proiecte, ce ar fi trebuit să devină funcţionale din 2020. Ca urmare, a da un răspuns acestei întrebări, e foarte riscant.

Prea multe sincope în evoluţia stocului pentru a fi predictibili

Însă, poate vom găsi un răspuns parţial urmărind evoluţia stocului de birouri din oraşul nostru. Începând cu trimestrul I al anului 2011, când stocul de birouri era de câteva zeci de mii de mp (remarcabile erau doar două clădiri - Tudor Center şi Continental), avem de-a face cu un prim ciclu de evoluţie. La începutul anului 2012, au fost inaugurate primele clădiri de birouri din reţeaua UBC, la care se adaugă şi alte câteva clădiri importante, dintre care aş menţiona IDEO 1. În primul trimestru al acestui an, Iaşul avea deja peste 120 mii mp, instalându-se, cel mai probabil, pe primul loc între oraşele secundare româneşti, poziţie pe care a ocupat-o şi în 2013 (142 mii). Deşi a avut o creştere continuă şi în 2014 (164 mii, în primul trimestru), Iaşul pierde prima poziţie în favoarea Clujului, aflat într-o expansiune durabilă a sectorului IT, dublată de o strategie fără precedent în rândul oraşelor regionale româneşti, de creştere continuă şi fără sincope a stocului de birouri. Intervalul 2015-2016, înseamnă pentru stocul de birouri ieşean o încetinire a ritmului de creştere. Cu toate acestea, la începutul anului 2016, Iaşul înregistrează o creştere până la aproximativ 200 mii mp.

A doua parte a anului 2016 aduce o creştere spectaculoasă, până la 235 mii mp, cifră atinsă în trimestrul al IV-lea, mai ales prin reconversia unor clădiri. Aş menţiona clădirile UBC 5, UBC 6 şi Moldova BC. Însă, începând cu 2017 şi până în ultimul trimestru al anului trecut am asistat la cea mai gravă criză pe care a traversat-o Iaşul în acest domeniu - nici un metru pătrat într-o clădire notabilă de birouri - caz unic între oraşele regionale româneşti.

Această sincopă totală în evoluţia stocului de birouri a fost atât de gravă, încât cei 50 de mii de metri pătraţi ce vor fi adăugaţi în ciclul de creştere actual vor fi insuficienţi. Situaţia va fi şi mai gravă dacă plafonarea creşterii pe piaţa office, ce se va instala din trimsetrul I al anului 2020, va avea o durată similară celei precedente. Iaşul e capabil să absoarbă peste 30 de mii de metri pătraţi de birouri anual, fără să pericliteze viitorul economic al dezvoltatorilor din domeniu. Cu alte cuvinte, oferta foarte slabă a ultimilor ani face ca actuala fază de dezvoltare să fie insuficientă pentru necesarul clienţilor ieşeni.

Acutizarea acestei stări, dublată şi de nepredictibilitatea pieţei office, va alimenta o criză atât de mare, încât riscă să arunce Iaşul într-o nouă fază de declin. Acest fapt înseamnă nu doar absenţa unor noi intrări pe piata IT&Outsourcing, unele dintre puţinele domenii ce au dinamizat viaţa economică a oraşului nostru în ultimii 8-9 ani, ci şi foarte posibile delocalizări! (Pe săptămâna viitoare)

George Ţurcănaşu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultăţii de Geografie şi Geologie, Universitatea “Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi