Clauză în contractul de cumpărare a unui apartament nou, la Iași: „Nu aveți voie să primiți musafiri”. Capcane dezvăluite de notar

marți, 15 octombrie 2024, 03:21
8 MIN
 Clauză în contractul de cumpărare a unui apartament nou, la Iași: „Nu aveți voie să primiți musafiri”. Capcane dezvăluite de notar

Atenție la actele pe care le semnați la cumpărarea de apartamente în noile complexuri rezidențiale, mai ales la cele aflate în stadiul de proiect! Contractele stufoase puse la dispoziție de dezvoltatori pot conține clauze care să vă limiteze orice decizie pe care ați lua-o în propriul apartament. Notarii în fața cărora se semnează aceste acte asistă fără a putea să intervină la perfectarea unor astfel de tranzacții prin care cumpărătorii plătesc sume mari de bani și devin captivi în coliviile lor aurite. De ce? Ne-a explicat, sub protecția anonimatului, unul dintre notarii cu vechime din Iași.

Cumpărătorul nu are voie să primească musafiri

Fără să arate cu degetul explicit spre anumiți dezvoltatori, notarul pe care l-am rugat să ofere sfaturi pentru potențialii cumpărători de locuințe a enumerat mai multe situații, unele întâlnite și în cazul unor tranzacții efectuate pentru imobile în complexuri rezidențiale din Iași. În unele situații sunt prevăzute creșteri de preț, față de prețul inițial acceptat de cumpărător. În alte cazuri, spune notarul, cumpărătorii acceptă cu o semnătură scurtă pe hârtie ca dezvoltatorul să devină administratorul imobilului. Iar dezvoltatorul își creează o nouă sursă de bani, atunci când prevede între clauzele contractului de vânzare cumpărare că pe viitor se va ocupa de întreținerea spațiilor verzi din complex, de alei, de reparații, etc.

„Dezvoltatorul îi aduce la cunoștință cumpărătorului: eu îți vând apartamentul, dar pe lângă apartament, vezi dumneata, parcul, ansamblu și facilitățile urbanistice de aici, facilitățile de acces la bunuri trebuie să se întrețină cu niște costuri. De regulă, promitenții cumpărători nu își pun probleme așa. Dezvoltatorul le trece în contract. Cumpărătorul, bucuros că achiziționează acum un bun, zice, da, sunt de acord. Dar prin contract n-are voie să văruiască în casă decât dacă-i dă voie dezvoltatorul, n-are voie să repare instalația, pentru că instalația aia este un condominiu și reparația lui poate să-i aducă un prejudiciu vecinului. Au fost și cazuri în care nu aveau voie nici să primească musafiri”, amintește notarul despre situații întâlnite în contractele perfectate în biroul său.

O altă situație capcană, mai spune acesta e atunci când prin contract cumpărătorii acceptă ca dezvoltatorul să fie și reprezentantul asociației și administrator. Voința locatarilor este anulată cu totul în acest caz, dezvoltatorul-șef de asociație odată stabilit prin contract nu mai poate fi schimbat prin votul proprietarilor. „Nu, că-i numit prin contract. Iar notarul nu are cum să îi interzică așa ceva. Pentru că vă spuneam, orice consiliere rămâne la etapa de consiliere, de acolo, după ce atât vânzătorul cât și cumpărătorul au fost consiliați, prin semnare atestă că au înțeles ce semnează și atestă voința lor. Chiar am văzut că se practică mai nou, dezvoltatorul își alege posibilitatea ca el să fie pe viitor reprezentantul asociației. Are mandat chiar de la semnarea contractului, așa că el face asociația, poate să stabilească el costurile, să facă el devize, să aleagă furnizorii de servicii”.

 

O încălcare a eticii profesionale a notarului

Vorbim de o încălcare a eticii profesionale a notarului care observă acest tip de clauze în contract și totuși actul de vânzare-cumpărare ajunge să se semneze? „Notarul, vă spuneam că este profesionistul abilitat de lege să constate o manifestare de voință a părților. Nu este avocatul unei singure părți, este avocatul ambelor părți. Trebuie să se asigure că atât vânzătorul cât și cumpărătorul cunosc efectele legii, le aduce la cunoștință clauzele și îi întreabă dacă au înțeles. Și se asigură că voința pe care o înscrie în actul respectiv este exact voința părților”, spune notarul public cu care a stat de vorbă „Ziarul de Iași”.

„Mi-a reproșat la un moment dat un vânzător că nu a mai încheiat tranzacția din cauza mea. Eu fac tot ce pot ca să mă asigur că părțile înțeleg ce semnează. Dar de multe ori, după ce le explic și ei spun că au înțeles, îi rog să repete ce au înțeles. Și abia atunci spun că, de fapt, nu au înțeles. Și o iau de la capăt. Totdeauna, și o spun din perspectiva notarului, părților li se explică ce înseamnă antecontractul, li se explică care este poziția, atunci la încheierea actului, în ce situație se află. Că este proprietar, că nu este proprietar, că are intabulat, că nu are intabulat, că nu i se poate intabula acum bunul”.

Dar dacă nu poate să convingă un cumpărător să renunțe la un contract cu clauze vizibil defavorizante pentru una dintre părți, notarul poate să intervină în câteva situații speciale:

„Notarul te oprește să nu incluzi clauze imorale sau care încalcă evident legea, nu poți să cumperi un apartament oferind în schimb servicii de prostituție, sau pentru a prepara droguri. De asemenea, notarul nu poate să prevadă voința dumneavoastră care înseamnă efect asupra actului în timp. La data încheierii, când ai venit, ți-ai manifestat voința. Dar dacă ai ieșit pe stradă și a trecut un termen după aia și tu te-ai gândit că vrei altceva și n-ai cuprins într-un act sau în actul respectiv, nu poți să te întorci la notar decât să faci un act adițional al actului respectiv sau să închei alt act, dar să-l modifici pe ăla nu se poate decât prin act adițional. Și nu notarul îți face o nouă clauză. Voința ta se schimbă sau modifică acel raport juridic despre care vorbeam”.

 

Agenți imobiliari care supervizează legalitatea actelor!

Contractele dezvoltatorilor imobiliari sunt greu de citit și încă și mai greu de înțeles chiar pentru o persoană cu pregătire medie. Așa că sfatul notarului este ca potențialii cumpărători să apeleze la serviciile unui avocat angajat de ei care să îi reprezinte pe parcursul tranzacției. Ar fi un cost în plus, dar e o soluție care vă scutește de bătăi de cap. În schimb, spune notarul, nu sunteți obligai să acceptați avocații sau notarii pe care vi-i indică vânzătorul:

„Conform dispozițiilor legale in vigoare și Codul Civil stipulează: impozitele privind imobilul respectiv cad în sarcina vânzătorului, iar taxele notariale și toate serviciile care privesc, că mai sunt și verificări și taxe privind cadastru și sunt în sarcina cumpărătorului. Ori, din momentul în care cumpărătorul le achită, are libertatea de a-și alege notarul. Din nefericire, la întrebarea dumneavoastră, trebuie să vă răspund că sunt și situații unde cumpărătorul a devenit captiv al dezvoltatorului sau al agentului imobiliar”.

Dacă dezvoltatorul motivează că toate actele imobilului său sunt la un anumit notar, cumpărătorul nu trebuie să se lase intimidat. Ba chiar ar putea fi pentru el un semnal de alarmă dacă dezvoltatorul se dovedeşte rigid în această privință, spune notarul. În plus, acesta a observat din practică agenți imobiliari care însoțesc cumpărătorii la cabinetul notarial, „ca să supravegheze legalitatea actelor”, serviciu pentru care se simt ulterior îndreptățiți să ceară comision. „Eu pentru ce sunt aici dacă agentul imobiliar supraveghează legalitatea actelor?” se întreabă notarul în discuția cu „Ziarul de Iași”.

 

Vânzarea Palatului Culturii

În unele cazuri, dezvoltatorii cer o taxă de rezervare, în altele se semnează un antecontract sau o promisiune de vânzare-cumpărare. Ce înseamnă aceste acte, care e diferența dintre el? Sunt obligatorii? Ce efecte produc? Am cerut și aceste lămuriri notarului, care a explicat:

„Nu sunt sinonimi acești termeni, deși în practică par să se confunde uneori. Rezervarea este doar o promisiune de a nu străina un bun sau de a rezerva pentru o anumită perioadă de timp acel bun, dar nu echivalează întotdeauna un antecontract, în timp ce un antecontract reprezintă în același timp și o rezervare”.

Antecontractul, spune notarul, reprezintă „o promisiune bilaterală, când se întâlnește oferta de vânzare cu oferta de cumpărare, iar cumpărătorul este de acord cu cumpărarea acelui bun la un anumit preț și în clauzele stabilite de comun acord. Atenție! Codul civil nu definește dacă promitentul vânzător este proprietarul bunului sau urmează să-l dobândească, lăsându-i și această posibilitate”. Un exemplu de antecontract ar fi acela prin care un vânzător îi promite unui posibil cumpărător că în termen de 25 de ani îi va vinde Palatul Culturii.

„Chiar dacă Palatul nu e în posesia sa, nu comite o infracțiune. Dacă el știe că statul îl va vinde în acest termen și crede că îl poate cumpăra până la data stabilită în contractul cu cumpărătorul, eventual chiar cu avansul acestuia, și-a îndeplinit obligația. Dacă la data stabilită nu poate să-și îndeplinească obligația de a vinde Palatul Culturii, trebuie să înapoieze avansul primit conform contractului (sau antecontractului) și despăgubiri”. De asemenea, Codul Civil nu interzice încheierea de promisiuni de vânzare cu mai multe persoane. Însă odată vândut un imobil, ceilalți cumpărători care au încheiat cu vânzătorul antecontracte trebuie anunțați și trebuie să li se returneze sumele plătite, conform contractelor semnate.

 

De ce este necesară încheierea unui antecontract?

În primul rând pentru că acest act constituie o dovadă a unei înțelegeri între părți, spune notarul. În plus „nu numai pentru că spune legea, ci și pentru că trebuie să-l fac public, trebuie să fie cunoscut și de terți”. Așa încât, în unele cazuri, la Oficiul de Cadastru poate fi verificată existența altor antecontracte încheiate pentru acel imobil, detaliază specialistul: „Teoretic poate, la cartea funciară. Dar se pot întâlni cazuri când promitentul vânzător nu are înscris la cartea funciară antecontractul. Pentru că legea îi permite să o facă în termen de șase luni de la data încheierii actului. Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului, sau un alt drept în legătură cu aceasta, se poate nota în cartea funciară dacă promitentul vânzător este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului”.

Aici notarul oferă un exemplu: „Pentru că pot încheia o promisiune de vânzare-cumpărare cu un moștenitor, ca să mă asigur că mi-am rezervat acea proprietate, dar el urmează să dezbată succesiunea. Știu că are de dezbătut moștenirea, dar nu are carte funciară, deci nu are unde să fie notată acestă promisiune de vânzare. Promisiunea se va nota în termen de șase luni de la termenul fixat în antecontract. Deci dacă am făcut un antecontract și are un termen de trei luni, au trecut cele trei luni și omul nu și-a făcut mențiunea, eu pot să mă duc să-l notez, dacă are carte funciară. Dacă nu are, mă duc la instanță și solicit instanței să pronunțe o sentință care să țină loc de contract”.

Cel mai bine, spune notarul, e ca înainte de a ajunge în fața sa, gata să semneze documentele, cumpărătorul să-și noteze nelămuririle și întrebările. „Ce întâmplă dacă fac asta?” e întrebarea de bază pe care cumpărătorul ar trebui să o pună notarului la fiecare clauză din contract, înainte de a-și cumpăra o locuință frumoasă pe hârtie, dar care îl ca face prizonier în propria locuință.

 

Citește și: 

 

Publicitate și alte recomandări video

Comentarii