Dacă un proprietar, dă în folosință, proprietatea sa unei alte persoane, între cele două părți, ia naștere un raport juridic specific, numit raport de locațiune. Cele două părți contractante se numesc, din acest moment locator și locatar. Legea nr. 196/2018 le definește astfel:

• locatarul este „persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locațiune, dobândește de la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosință a unei locuințe sau unui spațiu cu altă destinație pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preț, denumit chirie”; (art. 2 lit. m din lege)

• locatorul este „persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locațiune, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unei locuințe sau unui spațiu cu altă destinație pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preț, denumit chirie”; (art. 2 lit. n din lege)

Întrucât problematica chiriașilor, relația acestora cu cei din jur și cu asociația de proprietari este foarte importantă și de mare actualitate, în continuă expansiune, ne vom ocupa mai mult de acest subiect.

Chiriașii reprezintă o categorie în plină creștere numerică și diversă ca structură socială și mai nou, ca cetățenie.

Între chiriași și proprietari, vecini, asociația de proprietari și autorități ia naștere o relație complexă cu consecințe pentru viața de condominiu. Această relație privește faptul că responsabilitățile proprietarului care a închiriat un spațiu, rămân aceleași sub aspectul drepturilor și obligațiilor sale, atât în relația cu asociația de proprietari cât și cu ceilalți proprietari.

Din păcate relația proprietar- chiriaș și chiriaș-asociație are, nu de puține ori trăsături specifice, astfel:

• proprietarii se mulțumesc cu chiria și lasă, în mod nejustificat, la îndemâna chiriașilor, preluarea  responsabilităților lor în relația cu asociația;

• chiriașii se limitează, în mod normal și firesc la statutul pe care-l au și achită  cheltuielile de întreținere, în numele proprietarului, la asociație, dar mai neplăcut este când aceștia nu plătesc întreținerea iar proprietarul nu poate fi contactat de in diverse motive 9plecat din localitate sau țară), dar, uneori și din rea credință.

• asociația nu poate să tragă la răspundere chiriașul pentru obligații ce revin proprietarului și nici nu poate obține drepturile ce i se cuvin, mai ales cele cu caracter financiar.

Chiriașii, deși au drepturi și obligații în calitate de locatari ai condominiului ei nu și le cunosc ori nu le aplică întotdeauna. Aceste drepturi și obligații se referă la aspecte privind: folosirea spațiului și dotărilor individuale; folosința părților și dotărilor comune; respectarea legii, statutului asociației și regulamentului condominiului.

Legea nr. 114/1996 privind locuințele reglementează și dreptul chiriașilor de a crea asociații de chiriași, iar în Legea nr. 196/2018 se arată, în art. 23, că „asociațiile de chiriași se înființează,  se organizează și funcționează în baza Ordonanței Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații”.

Principalele acte normative în care se reglementează relația chiriaș-proprietar sunt:

• Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil

• Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari  și administrarea condominiilor și alte acte normative din domeniu

• Legea nr. 114/1996 privind locuințele

Actul legal de deținere a unui spațiu de către un chiriaș este contractul de închiriere iar la nivel de asociație de chiriași se încheie, între proprietar și asociația de chiriași un contract de dare în administrare. În baza acestui contract asociația poate desfășura activități de comun acord stabilite și agreate. (art. 25 (2) din lege)

În temeiul unui contract de administrare încheiat între proprietarii imobilelor cu destinația de locuință și chiriași, (art. 24 (1) din lege) aceștia din urmă, pot prelua, în răspunderea lor „administrarea părților comune din condominiu” (art. 24 (2) din lege) cu condiția ca să se obțină acordul a jumătate plus unu din numărul total de chiriași.

Chiriașii pot efectua doar lucrări de întreținere curentă, fiindu-le interzis să „efectueze modificări constructive în condominiu, să schimbe destinația proprietății comune din condominiu” iar ei „nu pot înstrăina și nu pot închiria bunurile sau spațiile comune, fără acordul scris al proprietarului”. (art. 25 (1) din lege)

Pentru cei interesați, le aducem la cunoștință faptul că Editura CNIP - București a lansat volumul I din lucrarea Cartea asociației de proprietari. Pentru detalii contactați editura la tel. 0771.785.577.

Cei care doresc să ni se adreseze cu teme referitoare la specificul rubricii o pot face pe următoarele căi: