VIAȚA DE ASOCIAȚIE – Răspundem întrebărilor cititorilor. Când ești obligat să accepți accesul celor de la asociație în apartament? Am firmă: câte persoane trec la asociație? (17)

Un cititor ne întreabă: contabila poate fi aceeași persoană ca cenzor?

Intuim că întrebarea este pusă în sensul că o persoană poate să ocupe, simultan, funcția de contabil cu cea de cenzor.

Este de la sine înțeles că o asemenea situație este ilegală, dat fiind, un major, conflict de interese. Una din îndatoririle  cenzorului este de a verifica situația financiar-contabilă a asociației și în mod implicit, activitatea contabilului sub aspect profesional. În cazul de față, dacă aceeași persoană ocupă ambele funcții, ar urma să controleze (în calitate de cenzor) propria sa activitate (în calitate de contabil). În concluzie este interzis ca o persoană să ocupe simultan funcțiile de cenzor și administrator.

Pentru un apartament ce figurează ca punct de lucru cu maxim 5 angajați, 9 ore/zi, 5 zile/săptămână, cate persoane se includ la întreținere?

Din păcate, Legea nr. 196/2018 nu prevede nimic în legătură cu acest subiect deși numărul de situații în realitate este suficient de mare ca să devină un obiect de interes pentru legiuitor.

De aceea „obiceiul locului” a dat naștere la N situații de modalități de rezolvare, cu atât mai mult cu cât angajații nu petrec mai mult timp de, să zicem 08-10 ore pe zi. Cert este că administrația asociației va lua în calcul mai multe aspecte precum: folosirea ascensorului (acolo unde este o asemenea instalație), curățenia pe casa scării, existența sau nu a clienților care se adresează firmei la acel sediu și alte considerente. Ca urmare, cheltuielile pentru întreținere se vor plia pe serviciile asigurate firmei și implicit lucrătorilor ei (la care se pot adăuga eventualii clienți), gen curățenie în spațiul comun, utilizarea ascensorului, iluminatul pe casa scării, cheltuieli pentru reparații și investiții, servicii de genul deratizare, în condițiile în care, pentru consumurile din spațiul individual, există aparate/instrumente de măsură, în (apometre, repartitoare de căldură, etc.).

Când ești obligat să accepți accesul în apartament?

Obligația de a permite accesul este determinată din mai multe motive: defecțiuni la instalațiile comune ce traversează spațiul individual, investiții cu privire la bunurile comune, alte nevoi tehnice (infiltrații de apă, de pildă), reconfigurarea unor pereți (demolare și construire de pereți, mai ales, când aceste lucrări se fac fără autorizație), inspecții periodice și alte motive determinate de specificul condominiului.

Pentru ca accesul să fie legal trebuie îndeplinite câteva condiții. În Legea nr. 186/2018, art. 31 reglementează, în bună măsură acest aspect al vieții de asociație. Ne spune legea: „cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociației de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul președintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului și al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcții/reparații, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepție cazurile de urgență când termenul pentru preaviz este de 24 de ore.”

Vezi AICI articolele anterioare din secțiunea VIAȚA DE ASOCIAȚIE

Tot în lege se reglementează aspectele ce privesc reparația în sine și acoperirea eventualelor daune produse ca urmare a lucrărilor efectuate.

În cazul în care „proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile al. (1), (mai sus citat n.p.), acesta răspunde civil și penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectați, în condițiile legii.”

O chestiune ce rămâne la latitudinea deciziei administrației asociației este cea referitoare la cazurile în care trebuie să se intervină, de urgență. De pildă, când se sparg conducte de apă/canalizare și volumul precum și valoarea daunelor sunt mereu mai mari, de la minut la minut iar în spațiul individual nu se află nimeni, atât pentru moment cât și mai grav, pe perioade lungi.

Cum procedăm? În lege nu există reguli stabilite la nivel punctual. Cu toate acestea, în opinia noastră, trebuie să se țină cont de mai mulți factori.

În primul rând, deschiderea ușii (în fapt, forțarea deschiderii ușii) trebuie să se facă, de față, cu cel puțin doi membri din asociație, președinte/administrator și un membru al comitetului executiv sau a unui alt proprietar. Din punct de vedere tehnic, indicat ar fi, să se apeleze la o firmă autorizată care să intervină în mod profesional pentru a nu se deteriora ușa de acces în spațiul individual, ușă, care, la finalul intervenției trebuie să se închidă la loc.

În plus, este obligatoriu, ca la locul respectiv, să se întocmească și să se lase un proces verbal, semnat de toți cei prezenți, cu privire la motivul accesului și modul de rezolvare a problemei. Este, de asemenea, important să se facă fotografii și chiar înregistrări video cu cele constatate, soluțiile propuse pentru rezolvarea problemei și modul lor de îndeplinire. Date fiind progresele în tehnologia comunicațiilor, este, mai mult decât necesar a se lua legătura imediat cu proprietarul și a i se trimite imagini cu tot ce se întâmplă în spațiul proprietatea sa.  Recomandăm, înregistrarea dialogului cu proprietarul. Pentru situații mai delicatese poate solicita prezența polițistului de proximitate și/sau a unui polițist local.

O cerință legală importantă prevede obligația asociației de a acoperii, financiar și tehnic eventualele prejudicii create în urma intervenției. Art. 31(3) este foarte clar în această privință: „Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor prevăzute la al. (1) sunt despăgubiți de către asociația de proprietari, din fondul de reparații.”

Publicitate și alte recomandări video