VIAȚA DE ASOCIAȚIE – Răspundem întrebărilor cititorilor. Ce este, în realitate, un „condominiu”? Ce spune, concret, legea? (21)

Ce este un condominiu?

Pentru un prim răspuns apelăm la Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, în care, la art. 2 lit. h se arată că prin condominiu se înțelege un „imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună”

Cu toate că, aparent, definiția ar lămuri conținutul acestei noțiuni, în practică, este foarte dificil de înțeles cuprinsul ei sub aspect tehnic, funcțional și administrativ, fapt ce conduce la numeroase confuzii.

Chiar dacă în art. 3 (3) din lege se fac unele precizări, cităm:

„În sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu:

1. a) clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune;
2. b) clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;
3. c) un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.” în realitate se nasc mai multe întrebări (nelămuriri) la care nu se oferă răspunsuri oficiale, ca de pildă:

• câte construcții poate cuprinde un condominiu și pe ce criterii le alegem?
• ce statut are terenul dintre construcții în cadrul condominiului dacă, sub aspectul proprietății, are regim de proprietate publică?
• cum tratăm proprietățile, sub aspectul obligațiilor la întreținere, dacă acestea nu beneficiază decât de o parte din servicii (de genul terasă și subsol comun) și nimic altceva (intrare separată, racorduri proprii la serviciile de apă, gaz, energie electrică)?
• cine și cum stabilește natura drepturilor și obligațiilor ce revin proprietăților, dat fiindcă legea și nici o altă reglementare nu o face în mod clar și în ton cu realitatea? Are adunarea generală dreptul de stabili reguli în această privință? Dacă da atunci „obiceiul locului” devine formă de reglementare?
• în art. 9(1) se arată că „Autoritățile administrației publice centrale ori locale sau orice alte instituții publice care dețin în proprietate locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință în condominii au aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociației de proprietari.” Ori dacă această entitate juridică nu beneficiază de absolut nici un beneficiu de servicii din partea asociației cu excepția faptului că se află sub același acoperiș care sunt limitele obligațiilor sale?

Vezi AICI articolele anterioare din secțiunea VIAȚA DE ASOCIAȚIE

Aceste câteva nelămuriri la care se adaugă și altele din numeroasele cazuri concrete argumentează faptul că, în prezent, noțiunea de condominiu este, în fapt, nelămurită, neclară, cu consecințele juridice pe măsură.

Conform legii, condominiul poate fi reprezentat de un singur imobil sau de mai multe, ori această formulare este în contradicție cu Dicționarul explicativ al limbii române, unde condominiul este definit ca fiind „un complex de clădiri și terenuri cu proprietăți exclusive și proprietăți comune, administrate în comun de proprietari”

Ca urmare, în limbajul de toate zilele, mai toată lumea, folosește, în continuare termenul de bloc. În accepțiunea clasică, blocul este o clădire multietajată, în care, până în anul 1990, erau două categorii distincte de personaje, locatari și/sau proprietari și la mezanin și mai ales la parter comercianții. Cu excepția unor instalații comune de apă, gaz, canalizare, între cele două categorii , mai sus descrise, nu era nici o altă legătură de ordin administrativ.

În înțelesul meu, termenul de condominiu ar trebui să definească un nou concept care reunește într-un anumit spațiu pe toți cei care locuiesc și muncesc acolo. Este un „mini habitat” o „mini comunitate” unită prin interese comune și cu reguli complet diferite de cele clasice.

Înainte de toate, legea trebuie să clarifice, în reglementarea sa, în mod precis și complet, conținutul termenului de condominiu sub aspect tehnic, respectiv, ce imobile (teren și construcții trebuie/poate cuprinde un condominiu precum și criteriile după care se aleg acestea), funcțional și administrativ, cu privire la toți cei ce locuiesc sau/și muncesc. Numai așa se pot identifica consecințele juridice privind statutul, drepturile și obligațiile cu caracter general și individual, al fiecărei entități în parte.

Cât timp nu se reglementează, la nivel de act normativ, conținutul concret al termenului de condominiu, sub aspect tehnic, funcțional și administrativ (ce cuprinde un condominiu, care sunt limitele fizice ale acestuia, cazurile de excepții, drepturile și obligațiile părților, etc.), descriere care să fie în armonie cu orice alte surse de informare considerate repere demne de luat în considerare (dicționare, norme tehnice, etc.), se va menține starea actuală în care toți cei folosesc această noțiune o fac, exclusiv, în înțelesul lor personal. Această stare de lucruri are ca efect diluarea, până la zero a sensului și rostului unui termen ce definește un nou concept privind spațiul în care locuim și/sau muncim altul decât clasicul „bloc”.

Publicitate și alte recomandări video