VIAȚA DE ASOCIAȚIE – Răspundem întrebărilor cititorilor. Cum se contabilizează voturile, doar a proprietarilor prezenți sau și a celor care au trimis împuternicirea de reprezentare? (19)

Avem următoarea situație: alegere comitet executiv. Cum se contabilizează voturile, doar a proprietarilor prezenți sau și a celor care au trimis împuternicirea de reprezentare și nu au putut veni la Adunarea generală?

În primul rând adunarea generală trebuie să fie legal constituită. Odată lămurit acest lucru, votul membrilor prezenți este egal valabil pentru orice hotărâre se ia, inclusiv pentru alegerea comitetului executiv.

Legea nr. 196/2018, în articolul 48(1) dă un răspuns câte se poate de clar și edificator: „Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociației de proprietari sunt prezenți personal sau prin reprezentanți care au o împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în numele cărora votează.”

De altfel, însăși noțiunea de împuternicire exprimă clar faptul că o persoană care nu poate participa la adunare „dă putere” unui alt membru de a-l reprezenta ca și cum ar fi ea. Împuternicirea este, în fapt, un mandat de reprezentare cu toate drepturile și obligațiile ce-i revin.

Dacă tot a venit vorba despre acest subiect este binevenit să punctăm un aspect inedit și anume care este întinderea acestui mandat? Să dăm un exemplu: se propune, în adunare, realizarea unei investiții majore (reparația terasei, schimbarea ascensorului, curățenie pe casa scării și altele asemenea), motiv pentru care se stabilesc cote de plată de o valoare suficient de mare ca să afecteze bugetul individual în mod consistent și pe o perioadă mai îndelungată.

Cum procedează persoana împuternicită? În primul rând ar trebui să ia legătura, de îndată, cu proprietarul care i-a dat mandatul pentru al consulta și a vota conform opiniei acestuia. Problema se pune cu totul altfel în cazul în care acesta nu poate fi contactat și la revenirea în localitate să nu fie de acord cu votul exprimat de persoana împuternicită.

Fără ca acest aspect să fie lămurit de legea nr. 196/2018 trebuie să apelăm la legislația generală civilă privind mandatul așa cum este reglementat în primul rând în Codul Civil.

Precizăm că proprietarul care are mandat de împuternicire votează, în fapt, de două ori, odată pentru sine și odată pentru proprietarul care l-a împuternicit.

Scara noastră face parte dintr-o asociație mai mare, dorim să ieșim din aceasta asociație si să ne înființăm o nouă  asociație. Există un model de cerere prin care solicităm vechii asociații acordul pentru a ieși?

Pentru a face pasul de a se crea o nouă asociație de proprietari sunt necesari, în opinia noastră, mai mulți pași:

• se identifică două, trei persoane care au inițiativa de a se implica activ în crearea unei noi asociații de proprietari
• grupul de inițiativă va desfășura mai multe activități și va informa și consulta, permanent, toți proprietarii

Grupul de inițiativă trebuie să îndeplinească mai multe sarcini și din cele mai diverse:

• împreună cu specialiști, trebuie să se analizeze, dacă, sub aspect tehnic, se pot face deconectările necesare de la instalațiile de apă, gaz, energie electrică pentru a individualiza consumurile, la nivel de scară, prin montarea de noi aparate de măsură. Odată cu acest proces se vor face și calcule estimative privind costul noilor modificări
• se fac estimări privind alte costuri majore ce trebuie efectuate, de îndată sau în timp cum sunt cele care privesc terasa, subsolul tehnic, instalațiile comune, curățenia pe casa scării și altele asemenea

Odată lămurite aceste lucruri va informa, în scris, recomandăm noi, toți proprietarii cu privire la lucră și costuri

În continuare se vor consulta toți proprietarii dacă sunt de acord, odată informați cu noile realități, să se creeze asociația. Dacă răspunsul majoritar (noi spunem măcar 2/3 din proprietari) este da atunci se va înștiința conducerea asociației din care face parte, la data respectivă și scara cu pricina, despre intenție și mod de rezolvare.

Nu există un model de cerere pentru a ieși din asociație. Acest lucru nu înseamnă că nu se va încheia un protocol în care să se prevadă toate aspectele de ordin tehnic, financiar și administrativ ce trebuie soluționate de îndată sau în timp.

Din acest moment se poate iniția procedura prevăzută de Legea nr. 196/2018 privind modul de constituire a unei asociații de proprietari și după obținerea încheierii judecătorești și a codului fiscal se pot trata toate lucrurile de pe poziția unei persoane juridice cu toate drepturile și obligațiile pe care le presupune acest statut.

Am insistat, mai mult, pe latura organizatorică, a acestei inițiative dat fiind faptul că, în mai multe cazuri, asociații mici, create prin desprindere, nu au făcut față cheltuielilor ulterioare și s-au îndatorat, peste măsură, fiind nevoite, în final să se reîntoarcă la asociația din care au plecat.

De aceea, o analiză realistă, bazată pe activități și mai ales, costuri prezente și viitoare, poate da naștere unei platforme de informații ce susțin sau nu dorința de a se crea o nouă asociație de proprietari.

În numărul viitor, dăm răspuns scrisorii domnului Cantemir Mihai referitor la spațiile comune și relația cu proprietățile cu altă destinație decât aceea de locuință aflate la parterul condominiilor.

Vezi AICI articolele anterioare din secțiunea VIAȚA DE ASOCIAȚIE

Marius GHEORGHIU

CONTACT – Email: redactie@ziaruldeiasi.ro, Telefon: 0745079523

Publicitate și alte recomandări video