VIAȚA DE ASOCIAȚIE – Răspundem întrebărilor cititorilor. Dacă nu folosești bunurile comune – spații, terase, lift, interfon – trebuie să plătești pentru întreținerea lor? (20)

Într-un bloc de locuințe, cu apartamente și spații comerciale la parter, părțile comune sunt reprezentate în principal de subsol, terasă, casa scărilor, lift, interfon și altele. Liftul, casa scărilor și interfonul sunt folosite în exclusivitate de către proprietarii de apartamente, pentru acces în proprietățile lor. Spațiile comerciale au acces direct din stradă, nu au acces și nu folosesc liftul, casa scărilor și interfonul. Care din proprietățile comune enumerate mai sus sunt în folosința tuturor proprietăților individuale și care sunt în folosința numai a unora dintre proprietățile individuale.

La modul concret, din scrisoarea dumneavoastră, reies două în întrebări, chiar dacă nu a fost în intenția dumneavoastră inițială (așa presupunem noi), să le formulați astfel.

Prima chestiune se poate referi la titularii părților comune, subiect ce se poate trata la modul general și la care ne vom referi în numărul viitor al ziarului nostru.

A doua temă și subiectul nostru de astăzi privește statutul spațiilor din condominiu.

Urmăriți canalul „Ziarul de Iași” pe WhatsApp. Cele mai importante știri ale zilei sunt disponibile aici

Pentru început facem următoarea precizare. Până nu demult în mentalul și limbajul nostru nu a existat decât termenul de „bloc” (de locuințe sau cu birouri,) care la parter putea să aibă spații comerciale/de servicii. Cele două categorii de spații, locuințele și cele comerciale erau tratate separat fără obligații reciproce, cu unele mici excepții, dar nu întotdeauna, când era vorba, în special de contorizări (apă, gaz). Singurele probleme care mai apăreau, erau legate de eventuale inundații ale spațiilor comerciale de vecini, caz în care, mai întotdeauna, chestiunea era rezolvată de părțile direct implicate.

În prezent, vorbim de un concept nou, fără nici o legătură cu ceea ce știam până acum. Este vorba despre ceea ce se numește condominiu, termen introdus și în Legea nr. 196/2018. În accepțiunea acesteia condominiul este definit ca „imobil format din teren cu una sau mai multe construcții”

După cum se observă, nu mai există nici o diferență între tipurile de proprietăți ce fac parte/compun un condominiu, indiferent unde se situează (la subsol, parter, la un anumit etaj). În plus, condominiul poate cuprinde mai multe clădiri/imobile și terenuri cu diverse destinații (parc, loc de joacă, parcare, etc.). În mod practic, condominiul este un „complex” care nu se limitează la vreunul din tipurile de spații pe care le cuprinde.

Din păcate, legea nu lămurește, care sunt criteriile tehnice și limitele, unui condominiu. Cu alte cuvinte, eu proprietar nu știu care sunt limitele condominiului din care fac parte, cu excepția imobilului în care locuiesc sau muncesc. Cert este că un imobil (bloc) privit individual, indiferent de numărul și destinația proprietăților este, clar, considerat un condominiu. Această constatare este fundamentală pentru statutul juridic al celor care fac parte din condominiu. Odată stabilit că, tehnic vorbind, ești parte dintr-un condominiu, indiferent de destinația proprietății și locul ei de așezare, ai aceleași drepturi și obligații ca toți ceilalți.

O dovadă, în plus, este faptul că din asociația de proprietari fac parte toți proprietarii indiferent de natura proprietății pe care o au și de partea din condominiu în care se situează.

Conform legii, nu există nici o excepție, de nici o natură, între proprietățile dintr-un condominiu. Cu părere de rău, trebuie să spunem că legea nu reglementează echitabil (în opinia noastră) statutul proprietăților în funcție de serviciile de care dispun acestea și creează mari probleme în teritoriu. Ca urmare, în majoritatea covârșitoare a cazurilor, lucrurile se rezolvă pe plan local la înțelegerea părților.

Vezi AICI articolele anterioare din secțiunea VIAȚA DE ASOCIAȚIE

Să facem o paralelă între ce prevede/cere legea și realitate.

Așa cum am amintit, mai sus, legea cere ca toți cei care fac parte din condominiu să participe la cheltuielile de întreținere, reparații și investiții în mod egal chiar dacă, în diverse cazuri, nu beneficiază de ele.

Ca urmare, proprietarul oricărui tip de spațiu, indiferent unde este situat, trebuie să contribuie la cheltuieli precum revizia ascensorului și diverse investiții, printre altele. Nu includem în această categorie cheltuieli la care chiar trebuie să contribuie toți proprietarii, precum: reparații la terasă, subsol tehnic, chiar fațadă.

Pe de altă parte dată fiind obligația asociației de a întreține întregul condominiu, sub aspect constructiv și arhitectural, de a se ocupa de spațiul din cadrul sau în jurul acestuia presupune o muncă ce trebuie plătită și suportată de toți proprietarii. Ne referim la o cotă procentuală la salarii și indemnizații.

Dacă, însă, se pun pe picior de egalitate, la nivel de obligații, toți proprietarii, indiferent dacă beneficiază sau nu de un serviciu se încalcă un principiu fundamental de drept. Este vorba de faptul că nu poți fi obligat la un serviciu de care nu beneficiezi, mai clar spus, este un abuz.

Mai mult, se poate ajunge la situații bizare. La parterul unui condominiu din Iași este o instituție publică, care, practic, nu are absolut nici o legătură cu scara de bloc unde funcționează asociația cu excepția terasei, subsolului și fațadei condominiului. A o pune la cheltuieli de întreținere pentru servicii de care nu beneficiază niciodată (că așa prevede legea) este un lucru greu de înțeles.. De altfel, în bugetul instituției nu i se pot aloca, prin lege, fonduri pentru servicii de care nu beneficiază.

Când legea este neclară sau mai mult, are prevederi ce contravin unor principii de drept nu rămâne decât să se apeleze la justiție pentru soluționarea problemei. Să nu omitem faptul că asociația este pasibilă de amenzi dacă nu aplică legea. Suntem într-un moment de cumpănă ce poate fi depășit numai de o modificare legislativă. Noi doar dezvăluim problema și nevoia de schimbare.

În final o recomandare: cu abilitate și bună înțelegere trebuie să se găsească, de la caz la ca, o soluție pentru fiecare condominiu, o rezolvare care să respecte principiile legii dar și cele ale normelor generale de drept în baza cărora se redactează toate actele normative.

Marius GHEORGHIU – CONTACT – Email: redactie@ziaruldeiasi.ro, Telefon: 0745079523

Publicitate și alte recomandări video