Orasul exilat

Afacerile cu schimburile de terenuri din municipiul Bacau, ciudate cel putin prin amploarea fenomenului, daca nu si prin modul in care au fost instrumentate, ridica o intrebare: de ce primarul le-a acceptat, le-a incurajat si le-a sustinut frenetic in fata consiliului local? Un posibil raspuns avea sa vina imediat: primarul insusi s-a dovedit a fi cel mai important client al acestui tip de afacere.
Date fiind suprafetele implicate si sumele estimate, se poate spune ca schimburile de terenuri in care client a fost primarul reprezinta cea mai ampla operatiune de acest gen perfectata vreodata in municipiul Bacau. Firma primarului, Selena SRL, a devenit proprietara pe terenuri insumind peste 4.100 de metri patrati, amplasate in zone excelente, multe dintre ele aflate pe drumul european care strabate Bacaul. Municipalitatea a primit in schimb 12.000 de metri patrati in zone periferice.
Dupa cum se stie, afacerea privata a primarului Dumitru Sechelariu consta intr-o duzina de buticuri amplasate in statiile de autobuz din oras. Vreme de zece ani, el a platit o taxa de concesionare pentru terenurile de sub statiile sale. Insa anul trecut, imediat ce ce a obtinut al doilea mandat de primar, Dumitru Sechelariu a purces la perfectarea unor schimburi de terenuri intre firma sa si primaria pe care o conducea. Insa nu a fost suficient pentru primar sa devina proprietar doar pentru terenurile de sub statii: el a solicitat si teren suplimentar imprejurul fiecaruia dintre buticurile sale, in ideea de a le extinde. Ba a cerut in plus inca doua terenuri virgine, insumind vreo 300 de metri patrati, binisor amplasate si pe care le-a obtinut de-a valma cu toate celelalte.
Trei sedinte de consiliu pentru schimburile de teren ale primarului
Primarul Sechelariu pare sa fi abordat initial cu prudenta schimburile de terenuri in propriul sau folos. Prima incercare – reusita desigur – s-a consumat in sedinta consiliului local din iulie 2000, prima de dupa cistigarea alegerilor locale. Selena a oferit 325 de metri patrati, cumparati cu 150 de milioane de lei de la o persoana fizica, teren aflat la intersectia strazilor Energiei si Mioritei. Societatea cerea la schimb terenul de sub statiile Selena aflate pe strada Mioritei: cea vizavi de Liceul PTTR si cea de la intersectia cu Banca Nationala, ambele insumind 378 de metri patrati. Zone apropiate, suprafete apropiate ca marime – un schimb corect pentru cei care, ca si noi, nu se incurca in zecimale.
O luna mai tirziu, in sedinta din august 2000, primarul ingrosa, oarecum, obrazul. Firma sa cumpara pe 17 august, cu 475 de milioane de lei, un teren de 2500 de metri patrati pe strada Depoului, undeva pe sub pasarela de la Margineni, si cerea in schimb aproape 1000 de metri patrati aflati sub cinci dintre cele mai bine amplasate statii ale sale – BCR, Piata Centrala, Piata Sud si cele doua de la Tic-Tac – plus o extindere a magazinului Selena de la Orizontul. Selena platea, de fapt, cam 22 de dolari pe metrul patrat pentru terenuri ce valoreaza, la pretul pietei, cel putin de doua ori mai mult.
Noiembrie, ultimul bal
Adevarata lovitura a dat-o insa primarul la sedinta consiliului local din 29 noiembrie, cind si alegerile generale aveau deja un cistigator cert. Primarul a devenit proprietar pe mai mult de 2800 de metri patrati de teren, aferent tuturor statiilor Bus Selena si extinderilor acestora, plus inca doua terenuri virgine: 100 de metri patrati in Cornisa Bistritei si 200 de metri patrati la intersectia strazilor Bacovia si Oituz, adica intreg terenul viran pe care se afla acum amplasat un chiosc al societatii Desteptarea.
Firma Selena oferea in schimb 9200 de metri patrati cumparati o luna mai devreme, cu 502 milioane de lei, pe strada Arinilor, undeva in fundul cartierului Gheraiesti. Socotind din nou banii cheltuiti si terenul primit in final, rezulta ca in noiembrie anul trecut, firma primarului s-a improprietarit cu aproape 3000 de metri patrati in cele mai bune vaduri comerciale din oras, platind aproximativ 7 dolari pe metrul patrat.
Tinind seama de cursul valutar din cele trei momente in care firma Selena a facut schimburile de terenuri – respectiv iulie, august si noiembrie anul trecut – rezuta ca primarul a devenit proprietar pe terenurile centrale platind, de fapt, doar 12 dolari pe metrul patrat.
Autorul expertizelor pentru schimburile de teren ale primarului Sechelariu a fost acelasi Radu Viorel, care a gasit din nou ca primaria iese in cistig. Potrivit calculelor sale, municipalitatea ar fi ar fi cistigat 740 de dolari din tranzactiile cu terenuri dintre Primarie si primar.
Unii mai egali decit altii
Poate noi sintem cei care gresim. Poate ca bunul simt de contribuabil cu care am incercat sa abordam problema schimburilor de terenuri este total nefolositor in acest soi de afaceri. Ne-am fi impacat cu acest gind daca printre numeroasele schimburi de terenuri perfectate la Primaria Bacau n-am fi gasit si o exceptie. O exceptie care arata ca atunci cind nu e vorba de stabi, un schimb de terenuri se poate face in asa fel incit sa nu creeze sentimentul ca intotdeauna comunitatea este cea care pierde si unii sau altii sint cei care cistiga.
Iulia Zaharia nu este ceea ce se numeste un stab. Ea este doar proprietara unui restaurant pe strada Pictor Aman, in apropiere de zona in care se ridica noul sediu al Universitatatii George Bacovia. Iulia Zaharia a vrut sa-si extinda localul si a solicitat consiliului local un schimb de terenuri. Expertul, acelasi Viorel Radu, s-a dovedit de data asta mult mai sever in evaluari. Potrivit documentelor din primarie, patroana a trebuit sa ofere Primariei aproape 1300 de metri patrati intr-o margine a cartierului Izvoare, pentru a primi in schimb cei 135 de metri patrati de care avea nevoie linga localul sau. Raportul preturilor de piata este cam de 10:1, raportul terenurilor schimbate este tot in jur de 10:1. Din compararea mai multor expertize reiese un fapt uimitor: cita vreme terenul central primit, de exemplu, de universitatea George Bacovia era evaluat la 10 dolari pe metrul patrat, cel primit de Iulia Zaharia, desi aflat in imediata apropiere, era evaluat la 40 de dolari pe metrul patrat. Aceeasi zona – dar clienti diferiti.
Date fiind discrepantele semnificative si chestiunile cel putin bizare gasite in expertizele inghitite atit de usor de consiliul local, o discutie cu un asemenea evaluator a devenit mai mult decit necesara. L-am ales, evident, pe cel care pare a fi campionul expertizelor privind schimburile de terenuri din municipiul Bacau: Viorel Radu.
Cele doua fete ale aceluiasi expert
Viorel Radu are un mic birou inauntrul unui magazin de televizoare de pe strada Energiei. Ne-a primit fara rezerve, parind bucuros sa vorbeasca despre meseria sa. Cita vreme discutiile s-au rezumat la problematica generala a afacerilor imobiliare din Bacau, Viorel Radu s-a aratat extrem de deschis. Ne-a explicat cele trei metode de evaluare a terenurilor, a subliniat carentele pe care fiecare dintre ele le are – lucruri pe care le stiam deja – ne-a ajutat chiar sa ne completam "harta" cu preturile de piata a terenurilor din municipiu, confruntind-o cu preturile din propriile sale dosare. Pina in acest punct, cit timp am abordat chestiuni mai degraba generale, Viorel Radu a dovedit calitatile unui adevarat expert: precis, limpede in exprimare, preferind mai degraba sa arate o cifra pe hirtie decit sa spuna o vorba. Insa cind am abordat chestiunea schimburilor de terenuri petrecute in ultimii ani in municipiul Bacau, intre primarie si persoane sau firme private, acuratetea sa a inceput sa paleasca.
"Am efectuat expertize la aproximativ 15 asemenea schimburi de terenuri, dar nu mai retin ce am facut la fiecare dintre ele" – ne-a spus. Atunci i-am pus pe birou toate documentele pe care le aveam, in speranta ca-i vom reimprospata memoria. I-am subliniat suspiciunile noastre privind sub-evaluarea terenurilor centrale primite de catre "clienti" si supra-evaluarea celor periferice pe care acestia le ofereau Primariei in schimb. Am insistat asupra cazului Iuliei Zaharia, singurul in care schimbul de terenuri pare sa fi fost echitabil. "Nu-mi aduc aminte", "Nu-mi pot aminti amanunte doar citind expertizele, fara sa si fiu pe teren" sau "Ceva trebuie sa fi fost in mintea mea" – acestea au fost singurele raspunsuri pe care le-am putut primi.
L-am rugat atunci sa se concentreze pe schimburile de terenuri ale firmei Selena. Si in sfirsit am primit un fel de raspuns, un fel de explicatie – partiala poate, dar in masura sa dea seama asupra "liberatii de miscare" a unui expert.
Isi va demola vreodata primarul propriile buticuri?
Inainte de a atinge punctul sensibil al discutiei, cind era inca plin de solicitudine, Viorel Radu ne-a oferit un exemplu teoretic. "Sa luam doua terenuri absolut similare: aceeasi suprafata, aceeasi forma privind raportul lungime-latime, aceeasi zona a orasului. Sa zicem ca, in ambele cazuri, cei care vor sa cumpere aceste terenuri, sau sa le schimbe cu altele, vor sa-si faca case noi. Daca unul dintre terenuri este liber de constructii, iar celalalt are o casa batrineasca pe el, pretul primului este mai mare decit al celui de-al doilea, pentru ca la al doilea trebuie sa scad cheltuielile de demolare a casei fostului proprietar" – ne-a explicat expertul citeva din subtilitatile meseriei.
Dupa ce a analizat cu atentie expertizele pe care le-a facut la comanda firmei Selena, Viorel Radu si-a adus aminte "ce-a fost in mintea lui" – ca sa folosim propriile-i vorbe. El a considerat ca situatia terenurilor de sub statiile Selena este comparabila cu cea din cazul teoretic pe care tocmai ni-l prezentase, in care viitorul proprietar are de demolat o casa batrineasca. El a diminuat astfel pretul terenurilor pe care le-a primit Selena, ca si cum primarul ar fi avut de demolat statiile. Insa diferenta semnificativa dintre cazul teoretic si cel real este ca primarul este si proprietarul constructiei aflate pe terenul pe care l-a solicitat. Si, asa cum viata a dovedit deja, nu numai ca nu are nici un gind sa-si demoleze buticurile, ba dimpotriva, chiar si le extinde. "Nu am luat in considerare acest aspect, ca cel care solicita terenul este si proprietarul constructiei aflate pe acesta" – a fost raspunsul lui Viorel Radu la nedumeririle noastre. Intrebarea fireasca ce a venit, "De ce?", a primit singurul raspuns posibil: "Asa am considerat eu".
In fata unei asemenea candori, te intrebi daca nu exista, totusi, o lege care sa contureze principiile de administrare a unui domeniu public in asa fel incit sa mai cistige si publicul cite ceva, si nu doar clientii care, oricit de sus-pusi or fi, ramin totusi persoane private. Raspunsul pe care l-am gasit a fost dezarmant: nu exista nici o lege care sa sanctioneze astfel de practici. (Liviu AVRAM)