Cum se explică dezvoltarea imobiliară din Iaşi şi împrejurimile sale?

Datele statistice sunt revelatoare în acest sens: (1) evoluţia numărului de autorizaţii de construire; (2) evoluţia lucrărilor de construcţii, în special a celor noi; (3) evoluţia populaţiei rezidente (stabile); (4) migraţia internaţională şi migraţia internă; (5) evoluţia salariilor în raport cu inflaţia (indicii preţurilor de consum); (6) evoluţia depozitelor populaţiei; (7) creditarea pentru achiziţia/ construirea de locuinţe noi şi altele.

Potrivit statisticii oficiale (INS), în anul 2021 s-au eliberat 51.287 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în creştere cu 24,1% faţă de anul precedent (2020). Creşteri s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (+2033 autorizaţii), Sud-Muntenia (+1740), Vest (+1349), Nord-Vest (+1215), Centru (+1189), Nord-Est (+1139), Sud-Vest Oltenia (+684) şi Sud-Est (+627). În perioada 1 ianuarie-30 noiembrie 2021, comparativ cu perioada similară a anului 2020, volumul lucrărilor de construcţii noi ca serie brută a crescut cu 6,6%. Pentru celelalte elemente de structură (lucrări de reparaţii capitale, lucrări de întreţinere şi reparaţii curente), volumul lucrărilor de construcţii a scăzut în perioada anterior menţionată. Pe obiecte de construcţii, clădirile rezidenţiale au crescut cu 29,6%, în timp ce pentru clădirile nerezidenţiale şi construcţiile inginereşti s-au înregistrat scăderi. Datele privind construcţiile de locuinţe în trimestrul III din 2021 arată că, în perioada 1 ianuarie-30 septembrie, au fost terminate 49.621 locuinţe, în creştere cu 1131 locuinţe faţă de perioada corespunzătoare a anului precedent.

Populaţia rezidentă (estimată) de INS la 1 ianuarie 2021 a fost de 19.023.542 persoane, în scădere cu 1.098.099 persoane faţă de efectivul înregistrat conform datelor de la RPL-runda 2011 (19.023.542 persoane). Calculând diferenţa populaţiei rezidente la 1 ianuarie 2021 şi populaţia rezidentă (stabilă) de la RPL-runda 2011, rezultă că avem doar 6 judeţe în care se înregistrează o creştere a populaţiei, după cum urmează: Ilfov (+136.745 locuitori), Timiş (+24.327 locuitori), Iaşi (+22.994 locuitori), Cluj (+19.021 locuitori), Braşov (+3905 locuitori), Sibiu (+2662 locuitori). Aceste judeţe înregistrează creşteri de populaţie şi pe seama indicatorului „populaţia după domiciliu” (după actele de indentitate). Populaţia judeţului Iaşi era la 1 iulie 2021 de 976.586 locuitori, iar populaţia rezidentă (estimată) la 1 ianuarie 2021 era de 794.752 locuitori. Cererea de locuinţe este impulsionată şi de evoluţia efectivului populaţiei. În Zona Metropolitană Iaşi se achiziţionează locuinţe nu numai de către rezidenţi, ci şi de către persoane cu resurse financiare din judeţele limitrofe şi din Republica Moldova.

Printre sectoarele cele mai puţin afectate de criza pandemică se numără construcţiile şi serviciile, în special cele din domeniul tehnologiei informaţiei şi comunicaţiilor (TIC). Aceste domenii conexate explică în parte amploarea construcţiilor rezidenţiale din zonele metropolitane ale marilor oraşe („polii de creştere economică”), aşa cum este şi cea a Iaşului.

Salariul mediu net în ramura TIC a depăşit demult 8.000 lei pe lună. Pentru tinerii din această ramură economică este lesne să acceseze un credit ipotecar pentru achiziţia unei locuinţe. Cei mai mulţi dintre IT-işti se orienteză spre case, apartamente noi, sau apartemente poziţionate în zone rezidenţiale valoroase. În judeţul Iaşi sunt peste 20.000 de angajaţi în domeniul TIC şi domenii conexe aflate în continuă dezvoltare.

În Iaşi se câştigă bine şi în domeniul medical, indiferent de sectorul de stat sau privat. Un medic specialist cu gărzile lunare ridică cca. 15.000 de lei net pe lună, ca să nu mai vorbim despre cei care cumulează activităţi şi în clinicile/ cabinetele de stat şi cele private. La cohortele celor care câştigă bine se adaugă şi salariaţii din magistratură, armată, servicii speciale, ordine şi siguranţă publică. Toţi aceşti angajaţi speciali (necivili) sunt beneficiarii unei salarizări sigure, progresive, pensiile fiind uneori chiar mai mari decât salariile în plată, inclusiv posibilitatea de a cumula pensia specială cu salariul obţinut la instituţii de stat. Să-i menţionăm şi pe conaţionalii care muncesc în străinătate şi trimit bani acasă, cei mai mulţi fiind investiţi tot în achiziţia de locuinţe sau de construcţii noi, lucrări de (re)amenajare şi dotări interioare pentru locuinţele  vechi. Aceste categorii socioprofesionale plasate la vârful piramidei veniturilor populaţiei îşi permit să achiziţioneze case şi/sau apartamente inclusiv pentru copiii ajunşi adulţi.

Dezvoltarea imobiliară din Zona Metropolitană Iaşi din ultima perioadă prezintă şi un aspect oarecum paradoxal: creşterea construcţiilor rezidenţiale se petrece concomitent cu creşterea preţurilor (inflaţia este de 8,2%, iar prognoza BNR indică o creştere de până la 11% în 2022). Dezvoltatorii imobiliari şi constructorii reclamă creşteri mari de preţuri la toate materialele de construcţii (cherestea, oţel, ciment, beton, pavele, gips-carton, fier, aluminiu), care vor continua şi pe tot parcursul anului 2022. Deşi preţurile locuinţelor noi cresc, cererea încă pare solidă.

Interesant este că, în domeniul construcţiilor, costul forţei de muncă a scăzut în trimestrul III a anului 2021, faţă de perioada similară a anului 2020. Conform unui comunicat de presă emis de INS în decembrie 2021, cele mai importante scăderi ale costului orar al forţei de muncă (în formă ajustată după numărul zilelor lucrătoare) s-au regăsit în intermedieri financiare şi asigurări (-4,13%), sănătate şi asistenţă socială (-3,48%), activităţi de servicii administrative şi activităţi de servicii suport (-2,69%), respectiv în construcţii (-2,27%).

Un element de temperare a cererii de locuinţe poate fi generat de scumpirea creditului ipotecar. Potrivit BNR, indicele la 6 luni utilizat în calculul dobânzilor la creditele ipotecare în lei cu dobândă variabilă a crescut la 3,71% de la 3,43%, iar ROBOR la 12 luni a ajuns la 3,87% pe an de la 3,56%, cât era la începutul acestei săptămâni. Majorarea ROBOR-ului înseamnă creşterea dobânzilor la creditele ipotecare. Să ne reamintim şi de faptul că, la 1 octombrie 2021, BNR a propus majorarea cu 10 puncte procentuale a ponderii avansului la creditele acordate pentru achiziţia unui imobil (25% avans din suma totală) care nu este utilizat ca locuinţă pentru folosinţă proprie şi permanentă a debitorului. La Ministerul Finanţelor Publice există în discuţie o iniţiativă pentru impozitarea persoanelor care deţin în proprietate mai mult de două locuinţe. Este de aşteptat ca toate aceste elemente să descurajeze/frâneze piaţa imobiliară în acest an. Altfel, pare că suntem într-o bulă speculativă, cam de genul celei care a condus la criza economică din perioada 2008-2012.

Ciprian Iftimoaei este director adjunct la Direcţia Judeţeană de Statistică Iaşi şi lector asociat doctor la Facultatea de Filosofie şi Ştiinţe Social-Politice a Universităţii „Al. I. Cuza” din Iaşi