Afacere la marginea Iașului. Obligat să-și vândă terenul de 10 hectare cu un milion de euro

În noiembrie 2022, SC Crossland Agroind SRL s-a adresat Tribunalului, solicitând emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Firma reclama că în martie 2021 încheiase cu mandatarii lui D.B. o promisiune de vânzare-cumpărare, prin care urma să devină proprietara a mai multor parcele de teren din extravilanul comunei Aroneanu, în suprafață totală de aproape 10 ha. Societatea achitase un avans de 100.000 de euro, transferul dreptului de proprietate urmând să se facă pe 31 mai 2022. Proprietarul însă refuza să perfecteze actele.

Cum s-a ajuns la refuz?

D.B. fusese chemat la notariat cu trei zile înaintea datei de finalizare a tranzacției, dar nu venise. O nouă notificare fusese comunicată două săptămâni mai târziu, dar tot fără niciun rezultat. După o a treia notificare trimisă în octombrie și rămasă tot fără răspuns, firma se adresase instanței. La ultima convocare, la notariat se prezentase o mandatară a lui D.B., dar numai pentru a declara că procura sa fusese revocată, deci contractul de vânzare-cumpărare nu putea fi întocmit.

De cealaltă parte, D.B. a explicat că își împuternicise două rude să-i administreze terenul. Nu avea însă nicio intenție de a vinde, fapt pe care îl menționase clar la întocmirea procurii și care provocase discuții tensionate cu rudele. La scurt timp după acel moment, fusese încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare, fără știrea și fără consimțământul său. Tocmai de aceea, la sfârșitul lunii martie 2021, revocase procura, iar în septembrie se întâlnise cu mandatara sa și îi comunicase că terenurile nu sunt de vânzare, iar procura îi fusese eliberată doar pentru administrare și în niciun caz pentru vânzare. Mandatarii săi, printre care se număra propriul tată, îl amenințaseră pentru a-l forța să vândă. El, ca proprietar, nu văzuse niciun bani din cei 100.000 de euro care făcuseră obiectul avansului.

Proprietarul semnase totuși pentru drept de înstrăinare

Procura încheiată în februarie 2021 și care stătuse la baza încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare atesta că D.B. oferea mandatul de administrare, dar și înstrăinare a 13 trupuri de teren, printre care și suprafețe ce aveau să facă obiectul tranzacției cu Crossland Agroind SRL. Procura fusese revocată într-adevăr la sfârșitul lunii martie 2021. Câteva luni mai târziu, în septembrie, a fost întocmită o nouă procură, prin care se cedau drepturile de administrare și înstrăinare a 12 trupuri de teren, inclusiv terenurile contractate de Crossland Agroind. Și această procură avea să fie revocată.

Magistrații Tribunalului au reținut starea conflictuală dintre D.B. și mandatarii săi, proprietarul afirmând că a fost indus în eroare de către rudele sale. Totuși, după revocarea primei procuri, D.B. încheiase o alta, fiind vorba de aceiași mandatari, cărora li se dădeau aceleași puteri. „Întreaga apărare a pârâtului în cauză, ce tinde spre respingerea acţiunii ca neîntemeiată, se sprijină pe existenţa unei vicieri a consimţământului său la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare şi la perpetuarea unei stări conflictuale între pârât şi madatarii săi (ce-i sunt rude), în vederea determinării prin violenţă fizică şi psihică de a se proceda la încheierea contractului în formă autentică. Pârâtul face vorbire şi despre existenţa unor alte convenţii prin care mandatarii săi au procedat la vinderea/promisiunea vânzării unor alte terenuri proprietatea sa, peste voința pârâtului, mandatarii însuşindu-şi preţul vânzării”, au rezumat judecătorii.

Ce s-a decis referitor la restul de 875.000 de euro?

În aceste condiții, judecătorii s-au raportat la statutul juridic al procurilor. Conform Codului Civil, revocarea mandatului dat prin procură nu produce efecte pentru trecut, ci numai pentru viitor, începând cu data revocării. „În cauză, mandantul (D.B., n.r.), deși absent la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, a fost reprezentat de mandatar și, prin urmare, toate efectele legale active sau pasive ale actului încheiat de mandatar cu terțul se răsfrâng asupra mandantului, acesta devenind personal debitorul promitentului-cumpărător”, au precizat judecătorii.

Încheind promisiunea de vânzare-cumpărare, mandatarii acționaseră în limitele mandatului primit prin procură. De altfel, D.B. nu contestase ulterior în instanță și nici nu formulase vreo plângere penală referitoare la condițiile de încheiere a procurii. Înșelăciunea și violența nu erau dovedite în niciun fel.

Legea permite suplinirea acordului proprietarului în cazul finalizării unei tranzacții promise, ceea ce și ceruse de altfel Crossland Agroind. Toate procedurile legale fuseseră parcurse de societatea agricolă, care obținuse și avizul Ministerului Apărării Naționale, fiind vorba de un teren situat pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat. Ca urmare, magistrații Tribunalului au decis emiterea hotărârii solicitate, atestând efectuarea tranzacției de vânzare-cumpărare între D.B. și Crosland Agroind SRL. Societatea va trebuie să achite diferența de preț de 875.000 euro stabilită la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare.