Promisiuni de vânzare

În articolele anterioare am discutat despre populaţie, locuinţe, dezvoltare imobiliară. Peste tot în lume, dezvoltarea se produce în jurul marilor metropole (polii de creştere economică) şi a zonelor metropolitane extinse care cuprind unităţi administrativ-teritoriale (oraşe şi localităţi urban-rurale) de dimensiuni mai mici. Toate acestea atrag populaţie din zonele limitrofe (migraţie intrajudeţeană şi interjudeţeană/ migraţie internaţională) şi investiţii care creează locuri de muncă bine plătite/ oportunităţi de dezvoltare pentru tineri şi familiile acestora.

Calitatea vieţii în zonele metropolitane ale României este superioară faţă de condiţiile de viaţă din celelalte localităţi şi atrage din ce în ce mai multă populaţie prin oferta educaţională, culturală, economică, servicii publice, posibilităţi de petrecere a timpului liber. Creşterea populaţiei din urbanul dezvoltat conduce la amplificarea cererii de locuinţe care nu acoperă întotdeauna oferta concretă din teren. Multe proiecte imobiliare există doar pe „hârtie” sau în mediul virtual (bloguri specializate, reţele de socializare, mass media online). O mulţime de reclame flamboaiante anunţă proiecte imobiliare grandioase, case şi apartemente pe care le poţi contracta doar semnând un document redactat de jurişti/ avocaţi/ notari specializaţi în vânzări imobiliare, dar care urmează să se construiască cândva.

În ultimii ani, în Iaşi şi în împrejurimile sale, asistăm la un fenomen care a luat o amploare fără precedent: promisiunile de vânzare sau locuinţele vândute pe „hârtie”. Sute de case şi apartamente sunt vândute doar pe hârtie, pe baza antecontractelor de vânzare-cumpărare, fără ca dezvoltatorii imobiliari (promitenţii-vânzători) să dispună de autorizaţia de construire. Afacerile de acest tip sunt relativ simple. O persoană fizică sau juridică (societate comercială) achiziţionează un teren (cumpărare/ închirire/ concesiune) cu categoria de folosinţă „curţi şi construcţii”, eventual îl îngrădeşte, realizează un site pe care „plasează” tot felul de documente (hărţi, schiţe, desene) şi, mai apoi, vinde pe „hârtie” case sau apartamente, solicitând anumite sume de bani sub formă de avans (10%, 25%, 50%, 90%). Practic, dezvoltatorul imobiliar promite  ca, pe banii clienţilor, să construiască case şi blocuri, aşa cum se prezintă pe site-urile online. Totul e legal, totul e frumos…

Promisiunea de vânzare-cumpărare (antecontractul) reprezintă un acord convenit de regulă între două părţi (promitentul-vânzător şi promitentul-cumpărător) care se obligă ca, la o dată ulterioară, să vândă/ cumpere un bun (în cazul de faţă, un imobil) ale cărui elemente sunt prestabilite în documentul semnat la notarul public. Promisiunea sau antecontractul de vânzare-cumpărare constituie din punct de vedere juridic un acord de voinţe stabilit între părţi cu privire la anumite aspecte care pot fi discutate în prealabil, negociate, convenite (clauze). Deşi mai toţi dezvoltatorii imobiliari sau, mai bine spus, reprezentanţii acestora (mandatarii) arată disponibilitate faţă de clienţi în ceea ce priveşte negocierea clauzelor din antecontractul de vânzare-cumpărare, în fapt prea puţine aspecte se pot modifica. Neexecutarea clauzelor din antecontractul de vânzare-cumpărare se poate transforma în daune către beneficiar, de obicei, în favoarea dezvoltatorului imobiliar. Unele antecontracte de vânzare-cumpărare dau dreptul dezvoltatorului imobiliar să execute în întregime avansul acordat de client.

Ideea este că legea permite ca orice bun (mobil sau imobil) să poată face obiectul unei promisiuni de vânzare-cumpărare, de care părţile semnatare pot să dispună. Clauzele din documentul (proiectul de antecontract) ce urmează a fi semnat la notariat devin „obligaţii de a face” sau angajamente pentru care părţile semnatare nu este necesar să dovedească şi capacitatea de realizare la momentul respectiv. Cu toate acestea, atunci când se semnează un antecontract de vânzare-cumpărare, în esenţă, promitentul-vânzător (dezvoltatorul imobiliar) promite să-ţi construiască casa sau apartamentul, iar promitentul-cumpărător oferă un avans consistent şi se obligă să furnizeze restul de bani (eventual în tranşe) atunci când se va perfecta efectiv contractul de vânzare-cumpărare.

În domeniul comercial există un vechi dicton care spune că „clientul nostru este stăpânul nostru”. În ceea ce priveşte promisiunile de vânzare-cumpărare a imobilelor ce urmează a fi construite de un dezvoltator imobiliar, acest dicton nu se prea aplică. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare, clientul este practic invitat să investească o sumă considerabilă, de regulă fără niciun un fel de garanţii (scrisoare de garanţie bancară, fond bancar de garantare a investiţiei sau a sumelor investite de clienţi etc.). Pe scurt, clientul (promitentul-cumpărător) este la mâna dezvoltatorului imobiliar atunci când îşi pune semnătura pe documentul (antecontractul) întocmit la notariat. În cazul în care dezvoltatorul nu reuşeşte să edifice construcţia la care s-a angajat prin antecontract, trebuie să restituie avansul sau tranşele de bani acordate de client, de obicei, fără să acorde anumite daune.

În momentul de faţă, piaţa imobiliară este mult gonflată de o cerere care pare neverosimilă, în condiţiile unei inflaţii galopante, cu creşteri semnificative şi imprevizibile la materialele de construcţii, cu forţă de muncă fluctuantă, ţinând cont şi de înăsprirea condiţiilor de creditare operate de BNR şi, în consecinţă, de băncile comerciale. De multe ori, dezvoltatorii imobiliari au sedii (locaţii/ puncte de lucru) nesemnificative şi lucrează prin mandatari arhinecunoscuţi care, la rândul lor, apelează la asistenţa juridică a unui avocat în relaţia cu clienţii. În general sediul, renumele dacă este pozitiv şi raporturile directe dau încredere partenerilor cumpărători (promitenţilor). Chiar şi persoanele cele mai instruite se descurcă cu greu între iţele unor contracte juridice şi/sau comerciale.

În general, în promisiunile de vânzare-cumpărare, riscurile sunt reţinute/plasate pe seamna clienţilor. De exemplu, garanţia acordată promitentului-cumpărător pentru calitatea construcţiei ce urmează a fi edificată este prevăzută a fi executată împotriva arhitectului, antreprenorului sau altor terţi. Cu alte cuvinte, promitentul-cumpărător nu va putea executa garanţiile oferite deoarece nu are o relaţie contractuală directă cu antreprenorul (constructorul) şi toţi ceilalţi actori implicaţi în construirea şi dotarea imobilului. Există şi situaţii în care autorizaţia de construire la care se face referire în promisiunea de vânzare-cumpărare este obţinută înainte de achiziţionarea proprietăţii (terenului) pe care urmează edificarea construcţiei. Aceasta este o practică neuzuală, la care recurg unii investitori de oportunitate, care vine la pachet cu anumite suspiciuni privind aspecte legale ale dobândirii terenului. De regulă, autorizaţia de construire se eliberează de către autorităţile statului după ce dezvoltatorul imobiliar sau constructorul prezintă dovada actelor de proprietate asupra terenului pe care preconizează construirea de imobile.

În legătură cu clauzele antecontractelor de vânzare-cumpărare care pot face obiectul sancţiunii Legii nr. 193/ 2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori, ar fi multe aspecte de discutat. Pe final, atrag atenţia în ceea ce priveşte diferenţa dintre suprafaţa finală a imobilului şi cea prevăzută în antecontract, care trebuie stabilită pe baza măsurătorilor cadastrale în vederea intabulării proprietăţii, în funcţie de care trebuie (re)ajustat preţul final al imobilului. Atenţie la antecontractele care prevăd ca preţul final al imobilului ce urmează a fi construit să fie recalculat în funcţie de evoluţia indicilor preţurilor în construcţii!

Ciprian Iftimoaei este director adjunct la Direcţia Judeţeană de Statistică Iaşi şi lector asociat doctor la Facultatea de Filosofie şi Ştiinţe Social-Politice a Universităţii „Al. I. Cuza” din Iaşi