Caută 
Un „caz şcoală” în relaţia cumpărător – dezvoltator imobiliar. Iată cum au câştigat înapoi banii daţi doi tineri ieşeni!
5 MIN
Doi ieşeni au reuşit să câştige prima bătălie a unui război purtat de mulţi dintre cei aflaţi în căutarea unei locuinţe. Ca mulţi alţii, au plătit în avans apartamentele în care aveau de gând să se mute, încă de când blocul nu era nici la stadiul de groapă. Ca mulţi alţii, s-au trezit că lucrările nu sunt gata la termenul stabilit cu dezvoltatorul şi că li se cere să accepte un nou termen şi noi condiţii contractuale. Au refuzat şi, cu contractul iniţial în mână, au luat drumul justiţiei. Pare să fi fost alegerea corectă. Iată cum trebuie să procedezi în astfel de cazuri!
Până la un punct, povestea celor doi este una standard, similară celei a sute de ieşeni. La începutul lui 2020, Sorin şi Ionela S. au încheiat o promisiuni bilaterală de vânzare-cumpărare cu dezvoltatorul complexului imobiliar Solumnia, de pe strada Aurel Vlaicu. Au plătit în avans 81.000 de euro pentru două apartamente, pe care ar fi urmat să le primească la cheie pe 31 martie 2021, cu o perioadă de graţie de trei luni.
Dacă dezvoltatorul nu termina treaba la termenul convenit, urma să dea banii înapoi, plus 20%, respectiv 16.200 euro, ca daune. Predarea apartamentelor nu a avut însă loc. Dimpotrivă, în iulie 2021, la aproape patru luni după termenul la care ar fi trebuit să predea apartamentele, dezvoltatorul a propus cumpărătorilor o prelungire, la pachet cu modificări ale clauzelor contractuale.
Negocierile purtate pe e-mail între cele două părţi nu au dus la niciun rezultat. Cumpărătorii au cerut dezvoltatorului să renunţe la clauza care îi dădea dreptul să denunţe unilateral contractul, dar şi să se angajeze la înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă asupra cotei-părţi din terenul pe care se construia blocul în favoarea lor. De cealaltă parte, în decembrie 2021, dezvoltatorul a propus un act adiţional la promisiunea de vânzare-cumpărare prin care aceasta era prelungită doar dacă cumpărătorii renunţau la toate despăgubirile ce li se cuveneau pentru întârziere. Apartamentele urmau să fie predate la 30 decembrie 2022. Iar dacă totuşi nici la acest termen dezvoltatorul nu termina lucrul, urma să dea înapoi banii cumpărătorilor, dar fără niciun fel de despăgubiri.
În actul adiţional era inclusă şi clauza conform căreia cumpărătorii nu solicitau înscrierea în cartea funciară. Sorin şi Ionela S. au refuzat ferm noile clauze. La începutul lui noiembrie 2021, cei doi s-au arătat dispuşi să accepte prelungirea termenului contractual, cu condiţia ca dezvoltatorul să nu poată denunţa unilateral contractul. Constructorul a acceptat propunerea, dar doar dacă cumpărătorii acceptau la rândul lor despăgubiri de doar 6.000 de euro, în loc de 20% din valoarea contractului. Cei doi cumpărători au respins ideea.
Şi-au petrecut Crăciunul anului 2021 scriind din nou dezvoltatorului. Îl anunţau că denunţă promisiunea de vânzare-cumpărare şi îşi cereau drepturile: 81.000 de euro plătiţi în avans, 16.200 euro daune contractuale şi 600 de euro penalităţile de întârziere. Răspunsul dezvoltatorului a fost să îi cheme la notar, în februarie 2022 pentru a le prezenta o convenţie de încetare a promisiunii de vânzare-cumpărare, dar cu aceeaşi clauză de renunţare la despăgubiri. Drumul spre soluţionarea diferendului în instanţă era deschis.
În faţa magistraţilor Tribunalului, reprezentanţii Crossgate SRL, dezvoltatorul complexului Solumnia, au explicat întârzierea proiectului prin efectele pandemiei COVID, inclusiv creşterea cu aproximativ 40% a costurilor de realizare a construcţiei. Pandemia a impus decalarea graficului de lucru, iar complexitatea proiectului a impus termene mult mai îndelungate decât cele prevăzute iniţial. Nu se putea spune deci că s-ar fi aflat în culpă. Dezvoltatorul a precizat şi că negocierile cu cumpărătorii se blocaseră atunci când aceştia ceruseră includerea în actul adiţional a unei prevederi prin care să primească despăgubiri de 50% din preţul apartamentelor în situaţia în care acestea nu ar fi fost finalizate la termenul convenit.
Dezvoltatorul s-a arătat dispus să returneze banii încasaţi, dar într-un termen rezonabil. Constructorul a refuzat însă plata de despăgubiri. Conform contractului, acestea, ca şi penalităţile de întârziere, ar fi fost datorate doar în cazul în care condiţiile climaterice nu permiteau edificarea construcţiei conform reglementărilor tehnice în vigoare. Dimpotrivă, cumpărătorii erau cei care ar fi trebuit să plătească despăgubiri de 20%, pentru faptul că denunţaseră unilateral promisiunea de vânzare-cumpărare.
Argumentele Crossgate SRL au fost respinse de judecători. Aceştia au subliniat că activitatea în contrucţii a continuat şi în timpul pandemiei. De asemenea, dificultăţile de proiectare, care au impus contractarea unei firme specializate pentru realizarea fundaţiei, ar fi trebuit să-i fie cunoscute dezvoltatorului de la bun început. Creşterea preţurilor cu materialele şi forţa de muncă era o situaţie de risc care şi ea trebuia prevăzută. Dacă preţurile ar fi scăzut, profitul dezvoltatorului ar fi fost mai mare. „De altfel, apare ca lipsită de orice relevanţă susţinerea pârâtei în sensul că a fost de acord cu menţinerea preţului iniţial convenit, în condiţiile în care aceasta era o obligaţie contractuală, iar nu o favoare acordată reclamanţilor”, au adăugat judecătorii.
Sorin şi Ionela S. ceruseră într-adevăr menţionarea unor despăgubiri de 50%, dar aceasta după ce Crossgate SRL propusese prelungirea termenului de predare a apartamentelor până pe 30 decembrie 2022, fără a se angaja la plata niciunor despăgubiri dacă nu l-ar fi respectat. O solicitare a dezvoltatorului, ca clienţii să nu divulge prevederile contractuale a fost interpretată de magistraţi ca o încercare de exonerare a dezvoltatorului de obligaţii, „cu încălcarea flagrantă a drepturilor recunoscute reclamanţilor”.
„În acest context este de înţeles refuzul reclamanţilor de a-şi asuma un astfel de act adiţional şi pierderea încrederii lor în buna-credinţă a pârâtei, ce a justificat şi solicitarea reclamanţilor de stabilire a unor despăgubiri mai mari în cazul în care nu ar fi respectat nici noul termen contractual”, au apreciat judecătorii.
Ei au constatat culpa dezvoltatorului şi l-au obligat la returnarea celor 81.000 euro plătiţi de Sorin şi Ionela S., ca şi a despăgubirilor de 16.200 euro şi a cheltuielilor de judecată în sumă de 16.600 lei. Judecătorii nu au aprobat însă plata penalităţilor de întârziere de 600 de euro. Într-adevăr, acestea erau datorate doar în situaţia în care condiţiile climaterice nu ar fi permis finalizarea lucrărilor. Or, vremea fusese bună.
Sentinţa Tribunalului a fost contestată de Crossgate SRL. Dosarul a intrat pe rolul Curţii de Apel, care urmează să stabilească primul termen de judecată.
Îți recomandăm
