Locuinta – misiune imposibila

Investitia cea mai importanta din viata fiecarui om si o necesitate in acelasi timp este, fara indoiala, cumpararea unei locuinte. In ultimii ani, criza care caracterizeaza piata imobiliara a devenit doar un loc comun in topul disfunctiilor tranzitiei. Tot mai putini romani, in special tineri, isi permit sa aspire la o locuinta achizitionata din economii proprii. Exceptindu-i pe cei care au mijloacele financiare de a-si construi o casa sau chiar mai multe – o categorie sociala nu foarte numeroasa – cei mai multi romani sint nevoiti sa apeleze la ofertele financiare ale diferitelor institutii. Desi destul de numeroase si diversificate, aceste oferte ramin in continuare inaccesibile oamenilor de rind, romanilor cu venituri medii. De la locuintele construite pentru tineri prin ordonanta guvernamentala 19/1994, acordarea de credite bancare, apartamente vindute prin agentiile imobiliare si pina la proaspat infiintata Agentie Nationala a Locuintei, toate aceste solutii, aparent la indemina oricui, sint extrem de impovaratoare pentru cei care vor un acoperis deasupra capului. In conditiile in care preturile apartamentelor sint de sute de milioane, iar ratele lunare de 2-3 milioane lei, visul cumpararii unei locuinte ramine realizabil tot pentru cei bogati.
Facilitatile OG 19 ramin inaccesibile braileanului cu venit mediu
Inainte de 1989, in Romania se construiau anual circa 180.000 de locuinte, iar celebrele "repartitii" alimenteaza si acum nostalgia aparatorilor vechiului regim.
In prezent, constructia de locuinte a scazut dramatic, cauza declinului fiind lipsa resurselor financiare, dupa cum motiveaza atit autoritatile centrale, cit si cele locale, indiferent de culoarea politica. Unul dintre actele normative venite, cel putin scriptic, in sprijinul tinerilor doritori sa-si cumpere o locuinta este OG 19/1994. Astfel, tinerii casatoriti care nu depasesc virsta de 35 de ani pot achizitiona apartamente, beneficiind de subventiile acordate de stat in functie de venitul cumparatorului: 30% pentru un venit net de 500.000 lei per capita, 20% pentru un venit intre 500.000 – 625.000 lei, 10% pentru un venit intre 625.000 – 750.000 si de 5% pentru un venit de pina la 1,5 milioane lei. Dobinda anuala practicata este de 20% din valoarea apartamentului, insa cumparatorul suporta doar 5% sau 8% din valoarea respectiva, restul constituind subventia acordata de stat. In ciuda acestor facilitati, ratele lunare depasesc 1,5 milioane lei, suma care, pentru multi braileni, pare astronomica.
Preturile apartamentelor construite prin OG 19 variaza, in functie de numarul de camere, intre 150 milioane si 350 milioane lei.
Vicepresedintele Consiliului Judetean, Adrian Ritzinger, considera ca, in raport cu numarul cererilor de locuinte – citeva zeci pe luna -, oferta este de maxim 100 apartamente pe an. "In general, ramin neacoperite cam 200-300 de cereri. In 1990, erau inregistrate cam 30.000 de cereri, dar intre timp multi si-au cumparat o casa, astfel ca, acum, nu se poate sti exact citi mai sint interesati efectiv. Chiar daca ratele si dobinzile sint foarte mari, cam 10-15 persoane pe an sint dispuse sa renunte. Tinerii sint in stare de orice ca sa aiba o casa a lor, iar avantajul OG 19 este ca nu-ti cere nimeni sa demonstrezi ca ai capacitatea financiara sa suporti ratele. De cele mai multe ori, sumele respective sint platite si de parinti."
Ministrul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului, Nicolae Noica, i-a acuzat de mai multe ori pe constructori ca umfla artificial preturile apartamentelor prin valoarea manoperei. "Marea majoritate a constructorilor braileni lucreaza cu un procent de 180, reprezentind manopera si cheltuielile. Noi am preluat lucrari licitate in mandatul trecut, iar constructorii care au cistigat atunci licitatiile sint: SC «Concivia», «Sigma», «Alfa» si «Energo-Constructia». Comparativ cu alte judete, preturile apartamentelor sint mai mici, iar constructorii au dat dovada de intelegere, de multe ori lucrind pe datorie", a aratat Ritzinger cum stau lucrurile.
Primarul indeamna: "Concesionati terenuri!"
Tot tinerii au prioritate si la repartizarea locuintelor sociale de catre Consiliul Local Municipal. Conform Legii 114/1996, tinerii casatoriti in virsta de pina la 35 de ani, ca si cei proveniti din institutiile de ocrotire sociala, care au implinit virsta de 18 ani, invalizii de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii si vaduvele de razboi sint beneficiarii locuintelor sociale. Acestea sint repartizate spre inchiriere pe termen de 5 ani, cu posibilitate de prelungire, iar nivelul chiriei nu depaseste 10% din venitul net lunar pe familie. La ora actuala, oferta municipialitati la capitolul locuinte sociale este de citeva zeci de apartamente, mai exact Blocul 34 din Ansamblul Buzaului.
Bomabardat in fiecare zi de audiente de cereri de locuinte, primarul Anton Lungu ridica din umeri si spune ca singura solutie posibila este participarea la licitatiile pentru concesionarea de trenuri. De citeva ori pe an, Consiliul Local Municipal aproba scoaterea la licitatie a unor terenuri pentru constructia de locuinte. Amplasamentele sint, de cele mai multe ori, in cartiere marginase – Chercea, Radu Negru – si nu sint racordabile la retelele de canalizare si gaze. Cu toate acestea, multi braileni participa la licitatii si, desi municipalitatea doreste mentinerea taxei de concesiune anuala la cel mai mult 800.000 lei, unii ofertanti ridica pretul la peste un milion de lei, a precizat viceprimarul Radu Musat. Exista cazuri cind, treziti din mirajul locuintei, unii cistigatori isi dau seama ca nu au totusi bani sa-si construiasca o casa pe propriile speze si renunta la concesiune.
ANL are intentii bune, nu si bani sa le realizeze
Infiintata deocamdata doar scriptic prin Legea 152/1998, activitatea Agentiei Nationale a Locuintei va demara abia in luna septembrie, insa cifrele vehiculate ca posibile preturi ale apartamentelor fac aceasta oferta la fel de inaccesibila ca celelalte.
Potrivit calculelor preliminare ale MLPAT, valoarea unui apartament cu trei camere ar fi de cel putin 240 milioane lei, ceea ce inseamna o rata lunara de 3,7 milioane in primii 5 ani, daca dobinda creditului va fi de 50%, sau 2,4-2,5 milioane lei la o dobinda de 25%. La sfirsitul termenului de achitare, pretul platit de cumparator va fi, insa, de 600-900 milioane.
Procedura de creditare pentru construirea unei locuinte de catre ANL va fi urmatoarea: solicitantul va incheia cu Agentia un precontract, valabil pina cind va reusi sa depuna un avans de minim 20% din valoarea locuintei, intr-o singura transa sau in rate lunare. In acel moment, se va incheia contractul ferm, iar durata de rambursare a creditului va fi de cel mult 25 ani. Agentia se angajeaza sa livreze locuinta la cheie in termen de 9 luni, iar asupra apartamentului va fi deja constituita ipoteca pentru garantarea creditului.
Strategia ANL pare sa se departeze de vechiul stil "cutie cu chibrituri" al blocurilor regimului comunist, preferindu-se cladirile cu doua, cel mult patru etaje, avind 2-6 apartamente pe palier. Constient ca romanii nu-si vor permite o locuinta prin ANL in conditiile in care ratele lunare depasesc cu cel putin 2 milioane salariul mediu pe economie, MLPAT a propus Parlamentului citeva amendamente la Legea locuintei, efectele acestora fiind scaderea preturilor locuintelor: scutirea investitorilor de impozit pe profit, scutirea de TVA a constructiei de locuinte, scutirea beneficiarilor de plata impozitelor pe cladiri.
Marile probleme in functionarea mecanismului ANL sint, insa, gasirea surselor de finantare si dobinzile. Daca in relatia cu firmele de constructii Agentia nu are probleme, bancile s-au aratat pina acum sceptice in privinta unei colaborari, pentru ca ar trebui sa practice dobinzi sub cele de pe piata. In timp ce ministrul MLPAT, Nicolae Noica, afirma ca dobinzile platite de cumparatori vor fi fixe si mai mici de 15% bancherii spun ca ei nu pot sustine o astfel de dobinda decit daca va fi subventionata de ANL. "Este posibila o astfel de dobinda, cu conditia existentei unor fonduri, a unei surse care sa permita ANL subventionarea dobinzii pentru credit de la dobinda pietii la o dobinda suportabila pentru beneficiar", ne-a declarat Gheorghe Nicolae, directorul Sucursalei Braila a Bancii Agricole.
Creditul bancar pentru cumpararea unei case se acorda in conditii draconice
Asadar, a cumpara o locuinta in Romania nu este la indemina oricui. Zecile de milioane de lei, cit valoreaza chiar si o garsoniera, se aduna foarte greu, data fiind puterea de cumparare scazuta in aceasta perpetua tranzitie spre economia de piata.
Totusi, o solutie pentru rezolvarea problemei o reprezinta apelarea la un credit bancar. Lucru nu tocmai simplu, avind in vedere ca respectivul credit trebuie garantat in cele mai multe cazuri cu un alt imobil, iar siguranta de miine a locului de munca este tot mai mica.
Printre bancile care acorda credite pentru cumpararea sau constructia de locuinte, se numara Banca Internationala a Religiilor (BIR), Banca Romana la Dezvoltare (BRD), Banc Post si Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC).
Documentatia necesara intocmirii dosarului de credit pentru cumpararea unei locuinte este destul de stufoasa si difera de la banca la banca. In orice caz, conditia obligatorie este ca solicitantii sa fie salariati cu carte de munca la o societate "serioasa". Cei angajati la firme cu fluctuatii mari de personal sau la firme cunoscute ca avind probleme financiare au putine sanse sa primeasca un credit. In plus, veniturile nete ale membrilor familiei trebuie sa acopere, pe linga rata si dobinda lunara, cheltuielile curente dintr-o gospodarie.
Concret, rata si dobinda lunara nu trebuie sa depaseasca 50% din venitul net al solicitantului. Garantia pentru creditul luat o constituie imobilul pentru care s-a facut imprumutul, la care se adauga un alt imobil (de obicei, garantia este mai mare decit suma imprumutata, ajungind la 120%).
O alta conditie este existenta unuia sau doi garanti sau giranti, altii decit sotul sau sotia, care sa fie salariati. Acestia vor trebui sa suporte creditul, in cazul in care cel care l-a garantat nu mai are la un moment dat capacitatea de a plati. De asemenea, solicitantii (membrii familiei) nu trebuie sa aiba angajate credite la alte banci.
Un avantaj al creditelor pentru locuinte il constituie termenul de restituire, care este mediu sau lung, de la 5 pina la 10-20 ani.
Clientul trebuie sa-si deschida un cont la banca de la care solicita creditul si sa depuna un avans de 30% din valoarea creditului. General valabil este faptul ca suma imprumutata depinde de veniturile solicitantilor.
Legea creditului ipotecar, o solutie inca indepartata
In cazul creditelor pentru constructii de locuinte, lucrurile sint mai complicate. In primul rind, detinerea unui teren este obligatorie. In plus, solicitantul trebuie sa aiba un proiect cu toate cheltuielile la valoarea actuala, autorizatie de constructie, certificat de urbanism si alte avize. Apoi, materialele de constructie trebuie cumparate printr-o firma. De asemenea, realizarea lucrarilor va fi facuta de o firma de specialitate. La ora actuala, dobinda la creditele pentru cumpararea de locuinte este de 62-70% pe an. Dobinda este insa variabila, in functie de evolutia pietei bancare, putind oricind sa creasca, dar si sa scada.
In pofida conditiilor dure, romanii apeleaza totusi la astfel de credite, considerate o oportunitate pentru cei care au strins ceva bani, dar nu suficienti pentru a cumpara o casa. Odata cu aprobarea Legii privind creditul ipotecar, multi spera ca a lua o casa pe credit va fi mai putin complicat.
Avantajul creditului ipotecar consta in faptul ca nu sint necesare alte garantii in afara apartamentului cumparat prin credit. Trebuie precizat, insa, ca avansul este de 20%, iar la valoarea unei constructii noi, acesta reprezinta in jur de 30-40 milioane lei. Pina la intrarea in vigoare a Legii creditului ipotecar, mai este insa ceva timp. Din acest motiv, dar si pentru ca putini sint cei care apeleaza la contractarea de credite pentru cumpararea de locuinte, preturile apartamentelor de pe piata imobiliara braileana stagneaza. Astfel, in functie de zona, garsonierele au preturi cuprinse intre 20 si 40 milioane de lei, apartamentele cu o camera 30-120 milioane, iar cele cu 3 si 4 camere, 90-250 milioane lei. (Camelia RADU, Mircea CIUCASU)