Capcana agentiilor imobiliare

Dupa aproape 10 ani de activitate imobiliara libera, fara lege, un seism a clatinat piata imobiliara. Guvernul a emis o ordonanta, pe 21 ianuarie, care incearca sa introduca legea in acest domeniu in care dorinta oamenilor de a-si vinde sau cumpara o casa se transforma in bani frumosi pentru altii. Celebra ordonanta, dat fiind caracterul ei inedit, a agitat imediat spiritele. Se duceau pe apa simbetei comisioanele libere, taxele de vizionare sau transport, contractele care ii pagubeau pe clienti. Unii au acceptat legiferarea activitatii lor, care devenea astfel mai putin banoasa. Altii au preferat insa sa actioneze cu risc, dar si cu sansa de a obtine cistiguri grase. Astfel, piata imobiliara s-a impartit in doua tabere. Cei care s-au supus legii si au format, potrivit ordonantei, Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari (UNAI) si cei care se ascundeau in spatele anunturilor de mica publicitate asa zise "libere". Mai mult, in presa a aparut o caseta care cuprinde 23 de firme sub care este trecut un anunt: "sfatuim clientii interesati in achizitionarea unui imobil sa apeleze la agentiile existente pe lista de mai sus". Fraza a fost naprasnica pentru cei care nu erau trecuti in caseta. "Este dovada de concurenta neloiala", sustine directorul agentiei SUD EST, Cristian Ciobanu. Faptul ca aceste cuvinte au avut efect este demonstrat si de avalansa de telefoane la sediul UNAI. "Dupa aparitia casetei, m-au sunat agentii imobiliare interesindu-se cum se pot inscrie in UNAI. Motivul era ca pierdeau afaceri, deoarece clientii renuntau la serviciile lor daca nu erau membre UNAI", a explicat presedintele filialei iesene a UNAI, Bogdan Cihodaru. Cei din afara uniunii sustin in schimb ca "numarul clientilor s-a mentinut constant" si ca "incheierea contractelor depinde doar de calitatea serviciilor oferite si a seriozitatii firmei".
Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari s-a format odata cu publicarea in Monitorul Oficial a Ordonantei 3. Potrivit acestui act normativ, pina la 25 aprilie, agentiile trebuiau sa se inscrie in UNAI sau cel putin unul din membrii conducerii sa faca parte din UNAI. Actul de nastere al UNAI – filiala Iasi s-a semnat pe 25 februarie. In Iasi, exista cel putin 44 de firme care au ca obiect vinzarea- cumpararea de apartamente. "Dintre acestea, 23 s-au inscris in UNAI, iar cel putin 21 sint in afara legii", sustine Bogdan Cihodaru. Uniunea are un presedinte, doi vicepresedinti, un comitet de conducere format din sase membri, o comisie de cenzori, secretar general si o comisie de disciplina. "Comisia de disciplina si-a intrat in piine, deoarece clientii au si semnalat cazuri. Sanctiunile date ajung pina la retragerea licentei firmei care a gresit. Clientul primeste raspunsul plingerii in maxim 10 zile", a spus presedintele UNAI, care a mai precizat ca plingerile clientilor sint aduse si la cunostinta Politiei Economice sau Garzii Financiare. "In uniune, totul este controlat. Fiecare membru trebuie sa se supuna hotaririlor uniunii. De exemplu, toate agentiile inscrise in UNAI au comision de 1% pentru vinzatori si minim 3% pentru cumparator. Daca mergeti sa vedeti la agentii din afara UNAI, gasiti comisioane de peste 5%", a aratat cu degetul Bogdan Cihodaru. Continuind seria diferentelor dintre cele doua tipuri de agentii, Cihodaru a mai precizat: "Firmele UNAI se ghideaza dupa Ordonanta 3, iar celelalte nu au nici o responsabilitate. Noi putem fi urmariti oricind de comisia de disciplina, deci foarte usor de controlat. Clientii pot sa se intereseze de istoricul firmelor, de caracterul sau adresele agentilor, avem oglinda samsarilor, adica a agentilor care s-au ocupat de golanii. Nu avem taxe de vizionare a apartamentelor sau taxe de transport, lucruri care se gasesc la celelalte agentii".
Nasterea UNAI a fost insotita de contestatii si memorii, unele firme motivind neinscrierea in uniune prin faptul ca Ordonanta 3 are mai multe lipsuri. "M-am consultat cu avocatul si am subliniat pe ordonanta lacunele existente. Nu am actele in fata si sint mai mult detalii de ordin tehnic", a spus Daniela Zlate, administrator al firmei PRO IMOBIL. Rezistenta ei in fata UNAI a luat sfirsit in aceasta luna, cind "am depus cerere de inscriere in UNAI", dupa cum a mai spus Zlate. "Principalul motiv pentru care nu m-am inscris in UNAI este ca aceasta uniune ar trebui sa aiba un contract cu un avocat, care sa fie platit din cotizatiile membrilor. Avocatul ar trebui sa preia toate procesele privind cazurile in care o persoana fizica se foloseste de o agentie ca sa afle adresa apartamentului scos la vinzare si apoi face tranzactia fara firma", si-a exprimat una din obiectii Cristian Cioban, de la firma SUD EST.
Protestele celor care nu fac parte din UNAI au fost ridicate in sedintele la care s-au intilnit majoritatea agentilor imobiliari, fie ca fac parte sau nu din UNAI. "S-a stat de vorba cu ei, s-au incercat solutii ca sa-i multumeasca pe toti. S-a incercat atragerea tuturor in UNAI, dar, in unele cazuri, acest lucru a fost imposibil. Imi pare rau de ei, sintem cu toti colegi, dar ca sa fim profesionisti trebuie sa fim membri in UNAI", a zis Ionica Segneanu.
"Aceste firme sint in afara legii. Daca eram rau, puteam sa le trimit politia pe cap. Eu sper ca pina la urma sa inteleaga ca trebuie sa se supuna legii. Nimic nu a fost perfect de la inceput. Aceasta ordonanta poate fi modificata pina la aparitia legii. Deci, obiectiile lor, daca sint valabile, sint luate in considerare pina la aparitia legii", s-a aratat intelegator Bogdan Cihodaru. Referindu-se la clientii care incheie contracte cu firme din afara UNAI, presedintele a incercat sa traga un semnal de alarma. "Atita vreme cit aceste firme functioneaza ilegal, contractele sint nule". O afirmatie cu totul deplasata, dupa cum ne-au confirmat mai multi notari din Iasi. Actele de vinzare-cumparare sint incheiate in prezenta notarilor, ceea ce implica legalitatea tranzactiilor. "Prin infiintarea uniunii vrem sa schimbam imaginea oamenilor despre agentiile imobiliare. Vrem ca lumea sa aiba incredere in noi, sa le aratam ca sintem profesionisti", a incheiat Bogdan Cihodaru. Razboiul dintre cele doua parti continua. Se spera insa ca, in viitorul apropiat, sa dispara cu desavirsire loviturile sub centura, lipsite de fair-play si moralitate aplicate ani de zile atit clientilor, cit si agentiilor concurente.
Miliarde de lei rulate intr-o luna. Comisioane grase la care viseaza orice muritor de rind. Clienti pagubiti. Anunturi "capcana" la mica publicitate. Cam acesta este la aceasta ora tabloul in care este incadrata piata imobiliara din Iasi.
Peste 300 de agenti si falsi agenti imobiliari alearga zilnic pe strazile orasului in cautare de clienti. Pentru multi dintre ei cuvintul de ordine este "teapa", cit mai multe "tepe". Informatiile pe care vi le prezentam in continuare, culese in urma discutiilor cu mai multi agenti imobiliari, a vinzatorilor si cumparatorilor de apartamente, se pot constitui intr-un veritabil ghid al ieseanului care se avinta in jungla plina de capcane a agentiilor imobiliare.
Metoda "capacului"
In momentul in care la o agentie imobiliara se prezinta un client dornic de a cumpara un apartament cu o anumita suma, acestuia i se va prezenta un apartament cu un pret real mai mic. Aceasta metoda presupune colaborarea vinzatorului. Agentul, care este obligat sa reprezinte interesele cumparatorului, in sensul obtinerii celui mai mic pret, este inteles cu cealata parte. Prin aceasta intelegere, cel care are incredere in agent este de fapt pacalit si plateste peste pretul real cerut de vinzator. Mai concret, daca cel care vrea sa cumpere este dispus sa ofere pentru un apartament 100 milioane lei, agentul se orienteaza spre unul de 90 milioane lei. Dupa ce il plimba pe cumparator pe la niste apartamente jalnice, pentru care i se vor cere sume exorbitante, ii va prezenta in final, ca un chilipir, apartamentul de 90 milioane. Bineinteles, la pretul de 100 milioane lei. Incasarea suplimentului de 10 milioane lei, denumit in argoul agentilor "capac", se poate face in doua moduri: ori dupa perfectarea actelor, cind vinzatorul ii ofera agentului o anumita cota din cele 10 milioane, de obicei jumatate; ori, pentru a fi sigur ca isi va incasa partea, agentul ii solicita vinzatorului cota ce i se cuvine in avans, inaintea perfectarii actelor de vinzare a apartamentului la notar.
Metoda "moarte in gresie si faianta"
Cele mai periculoase tranzactii sint cele cu apartamentele numite, cu umor negru, "moarte in gresie si faianta". In general, acestea sint repartizate cumparatorilor din alte judete si care nu stiu de blocurile trecute pe lista neagra cu risc mare la cutremure. Deoarece iesenii bine informati stiu pe de rost blocurile cu buline negre, apartamentele din aceste blocuri se vind foarte greu sau deloc. Din acest motiv, apartamentele cu pricina sint imbunatatite, se pune gresie si faianta peste tot, se foloseste var si vopsea, iar pretul este unul rezonabil. Daca aceste capcane nu au valabilitate pentru ieseni, pentru cumparatorii din alte judete apartamentele ochioase si ieftine sint considerate niste chilipiruri. In realitate, cumparatorul se transforma intr-unul care "moare in gresie si faianta". In urma acestui tip de tranzactie, agentul imobiliar cistiga comisionul, vinzatorul scapa de belea, iar cumparatorul va afla pe ce a dat banii la primul cutremur.
Metoda "sageata"
Aceasta metoda este practicata in momentul in care o persoana se prezinta la o agentie, dorind sa cumpere un anumit tip de apartament. Daca agentia nu dispune de un astfel de apartament, insa agentul imobiliar cunoaste unul potrivit la o alta agentie, totul este ca si rezolvat. Nu conteaza ca cealalta agentie a cheltuit bani cu cumpararea spatiului publicitar din ziare. Agentul de la firma la care s-a prezentat initial clientul il invata pe acesta sa se duca la agentia care detine apartamentul dorit, insotit de o terta persoana (sotie, tata, mama, toate pretinse). Aceasta din urma se va arata interesata de respectivul apartament si va semna un contract de exclusivitate cu agentia. Colaborarea va dura doar pina cind va fi aflata adresa apartamentului. Apoi agentul, impreuna cu clientul, merg direct la vinzator si incheie tranzactia, fara sa treaca actele prin nici o agentie. Bineinteles, agentul se ava alege cu un cistig frumusel. "Sageata" insa se poate intoarce ca un bumerang impotriva agentilor imobiliari si a patronilor acestora. Astfel, aceasta metoda poate fi foarte bine folosita si de clientii agentiilor. Astfel, o persoana care vrea sa cumpere un apartament poate apela la un prieten care sa incheie contracte cu agentiile imobiliare. Prietenul merge si vede apartamentele, isi noteaza adresele, dupa care adevaratul cumparator preia datele si se intelege singur cu posibilii vinzatori. El evita astfel plata comisionului fata de agentie, folosindu-se pe cai ocolite de baza de date a acestora.
Capacul – varianta fair-paly
"Capacul" are si o varianta oarecum "fair-play". Cind se prezinta o persoana cu un apartament de vinzare, pentru care cere, de exemplu, 100 milioane lei, agentul o intreaba daca se multumeste doar cu atit. Daca se vinde apartamentul cu un pret putin mai mare, diferenta se numeste "capacel", iar daca diferenta este semnificativ mai mare, abia atunci avem de-a face din nou cu un "capac". Exista doua variante de impartire a ciubucului: ori se imparte pe din doua intre agentul imobiliar si seful agentiei, ori agentia nu este interesata decit de comision, agentul luind totul. In ambele cazuri, cei care incaseaza "capacul" sint la mina vinzatorului. Acesta incaseaza intreaga suma de la cumparator si, daca se tine de cuvint, isi opreste numai 100 milioane lei, daca nu, retine toata suma incasata.
Metoda "gajat pe la spate"
Ultimul scandal legat de afacerile imobiliare s-a desfasurat in cursul lunii februarie, scandal terminat cu un dosar penal. La vremea respectiva, 41 de familii care au cumparat camere dintr-un camin, prin intermediul agentiei TERRA GRUP, au aflat ca nu pot deveni proprietari cu acte in regula. Cu scandal, ei au cerut socoteala directorului adjunct de la "Suprem", Matei Gherghel pentru teapa pe care au luat-o. Atunci ei au aflat ca imobilul in care s-au mutat era ipotecat la "Bancorex", desi camerele au fost puse la vinzare inca din vara anului trecut. Ancheta politistilor, care a inceput imediat dupa scandalul familiilor, a aratat ca sefii de la "Suprem" SA au facut contract cu agentia imobiliara "Terra Grup" pentru a gasi cumparatori pentru locuintele din camin. Dupa ce a platit firmei "Suprem" un comision pentru intermedierea vinzarii camerelor din camin, agentia imobiliara a gasit cumparatori de la care a incasat alte comisioane. La rindul lor, cele 41 de familii au semnat cu sefii de la Suprem un fel de acte de vinzare-cumparare a locuintelor, varsind in casieria intreprinderii peste o jumatate de miliard. Directorul agentiei imobiliare, Bogdan Cihodaru, astazi mare "tatic" al agentiilor imobiliare din Iasi, a scapat basma curata deoarece la incheierea afacerii, conducerea de la "Suprem" SA a declarat pe propria raspundere ca nu a ipotecat caminul lasind impresia ca totul este "curat". Dosarul politistilor s-a terminat cu inaintarea acestuia Parchetului de pe linga Curtea de Apel cu propunerea de trimitere in judecata a fostului director de la Suprem SA. Ca si in scandalul FNI, cei care au ramas cu buzele umflate au fost oamenii de rind, care au platit comisioane grase agentiei imobiliare. Asadar, cei care vor sa cumepre un apartament trebuie sa verifice foarte bine daca apartamentul respectiv nu este gajat.
Teapa trasa patronului
O alta tactica a agentilor imobiliari este de a-i trage in teapa chiar pe patronii la care sint angajati.
"Daca sint agent si ma nemultumeste comisionul pe care mi-l ofera agentia la care sint angajat, pot sa aranjez sa vind un apartament printr-o alta agentie. Dupa ce clientul se hotaraste sa cumpere apartamentul prezent in baza de date a firmei la care activez, ma duc la patronul altei agentii care imi ofera un comision mai mare. Acest patron cistiga diferenta de comision, iar cheltuielile cu publicitatea au fost suportate de agentia la care lucrez", ne-a declarat un agent imobiliar.
Metoda anunturilor capcana
O alta metoda des folosita este cea a anunturilor capcana, explicata pe larg de presedintele UNAI, Bogdan Cihodaru. "O firma, care nu are clienti da un anunt in ziar ca are un apartament de vinzare, desi acesta nu exista. Clientul, interesat, suna, iar agentia isi cere scuze ca apartamentul a fost vindut. Apoi, foarte amabil, ii spune clientului ca are alte oferte si va face tot ce este posibil sa il aiba drept client". Cel care este dus cu presul este aici clientul, care isi pune sperantele in ceva ce nu exista.
Smecherii cu complicitatea notarului
Alte inselaciuni se fac atunci cind vinzatorul este batrin si nu are pe nimeni. Agentul merge cu vinzatorul si cu un pretins cumparator la notar. Aici, cu acordul tacit al notarului, i se citeste ceva si i se da la semnat cu totul altceva. Notarul are obligatia de a-l informa pe vinzator de ceea ce semneaza. I se citeste batrinului un act de vinzare-cumparare, si este instiintat ca va primi un avans. Apoi i se solicita sa semneze o procura, prin care da toate drepturile mandatarului (pretinsului cumparator), inclusiv de a vinde apartamentul, si cu pretul pe care il crede de cuviinta.
Factura de infarct la intretinere
Cumparatorul unui apartament se poate trezi cu o factura astronomica la intretinere de care habar nu avea in momentul incheierii actelor. In aceasta combinatie este nevoie de o adeverinta falsa prin care se arata ca vinzatorul apartamentului este curat ca lacrima, cu plata la zi. Cel mai indicat este ca respectivul cumparator sa se intereseze personal al asociatia de care apartine vinzatorul, eventual si la vecini, despre situatia datoriilor la intretinere. (Adriana PLECAN)