Accesiunea imobiliara artificiala

Accesiunea imobiliara se poate realiza fie pe cale naturala, respectiv prin unirea a doua bunuri, dintre care cel putin bunul principal este imobil, bunurile ce se unesc trebuie sa apartina unor proprietari diferiti, iar unirea se realizeaza fara interventia omului, cazurile fiind expres prevazute de lege, fie pe cale artificiala, situatie care presupune interventia omului.

Astfel, potrivit art. 492 din Codul Civil, "orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamint sau asupra pamintului sint prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamint, cu cheltuiala sa si ca sint ale lui, pina se dovedeste contrar".

Art. 494 din Codul Civil prevede: "daca constructiile si plantatiile au fost facute de o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul de a tine pentru dinsul sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice".

Din contextul acestor dispozitii ale Codului Civil observam ca exista doua situatii de accesiune imobiliara artificiala: accesiunea constructiilor si plantatiilor facute de un proprietar pe terenul sau cu materialele altuia si accesiunea constructiilor si plantatiilor facute de o persoana cu materialele sale pe un teren proprietatea altuia.

In prima situatie, conform art. 483 Cod Civil, proprietarul terenului devine prin accesiune si proprietar al constructiei, fara ca proprietarul materialelor sa le poata revendica sau ridica. Aceasta se fundamenteaza in temeiul bunei credinte  a proprietarului fondului si al preponderentei principale a bunului imobil, care incorporeaza constructiile si plantatiile. Dar cum proprietarul terenului nu se poate imbogati fara just titlu, tot in aplicarea acestui principiu el va fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la pretul de libera circulatie a acestora de la data la care se face plata si nu de la data la care au fost incorporate.

In cea de-a doua situatie, terenul fiind bunul principal, proprietarul acestuia va deveni prin accesiune si proprietarul constructiei sau plantatiei.

Subliniem faptul ca, prin lege, se face diferenta intre constructorul de buna credinta si constructorul de rea credinta.

Este considerat constructor de buna credinta cel care construieste pe terenul proprietatea altuia, avind insa convingerea ca terenul ii apartine. In aceasta situatie  proprietarul terenului, devenind in mod obligatoriu, in temeiul accesiunii, proprietar si asupra constructiei, poate opta intre doua variante: fie sa plateasca constructorului contravaloarea materialelor si pretul muncii, fie sa plateasca acestuia o suma de bani ce reprezinta sporul de valoare adus terenului ca urmare a edificarii constructiei sau plantatiei, dupa caz.

In schimb, constructor de rea credinta este acela care edifica o constructie, plantatie sau alta lucrare pe terenul unei alte persoane cunoscind ca acel teren nu ii apartine. In acest din urma caz, Codul Civil ii ofera proprietarului terenului tot doua posibilitati: sa invoce accesiunea, situatie in care devine proprietar al constructiei, plantatiei, lucrarii, avind insa obligatia de a-l despagubi pe constructor cu contravaloarea materialelor si pretul muncii, sau sa-l oblige pe constructor sa-si ridice constructiile, plantatiile, lucrarile pe cheltuiala proprie, precum si la plata unor daune interese pentru prejudiciul la care a fost supus.

Expert Paula IEKEL, Biroul teritorial Iasi – Institutia Avocatul Poporului