Ce se întâmplă când cumperi teren cu zdelca: statul ți-l poate revendica, dacă nu sunt moștenitori

Dumitru C. a cumpărat în 1995, de la un sătean din Miroslava, Ion C., o suprafaţă de 1.000 mp, la limita cu municipiul Iaşi. De altfel, între timp terenul a intrat în intravilanul municipiului. În fapt, era vorba de doar 947 mp, cum avea să rezulte ulterior, din măsurători. Preţul stabilit de cei doi a fost de 1,2 milioane lei, echivalentul la acea dată a 640 de dolari. Singurul act încheiat la data tranzacţiei între cei doi a fost o zdelcă, respectiv un înscris de mână, semnat în prezenţa a doi martori. Cumpărătorul şi-a împrejmuit noua proprietate, a plantat nuci, pruni şi vişini, a crescut şi găini. An de an, şi-a plătit la primăria comunei impozitul aferent proprietăţii.

În 2005, fostul proprietar al terenului a murit, fără moştenitori. Faptul nu a avut nicio importanţă până în momentul în care Dumitru C. a vrut să dea tranzacţiei o formă autentică. În iunie 2019, el a demarat procedura de vacanţă succesorală, pentru a se stabili că nu există posibili pretendenţi la moştenire. Codul Civil stabileşte însă că moştenirile vacante revin statului, respectiv comunei, oraşului sau municipiului pe raza căruia se aflau bunurile la data deschiderii moştenirii. Singura cale de urmat a fost o acţiune în instanţă, în contradictoriu cu statul român prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice (DGRFP), pentru obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Aceasta, întrucât din punct de vedere legal, zdelca este considerată doar o promisiune de vânzare-cumpărare, nu un contract propriu-zis, chiar dacă în zdelcă se menţiona că vânzătorul şi-a primit banii.

Cazul a ajuns pe masa magistraţilor Judecătoriei ieşene. „Convenţia din 25.04.1995 dintre reclamant şi I.C. nu a fost constitutivă de drepturi, ci generatoare de raporturi obligaţionale, născând obligaţia pentru cel de al doilea de a vinde celui dintâi, terenul. În lumina principiului executării în natură a obligaţiilor, instanţa reţine că se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare în situaţia în care una dintre părţile înscrisului sub semnătură privată nu îşi îndeplineşte obligaţia contractuală de a face, constând în prezentarea sa la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică şi transmiterea legală a dreptului de proprietate asupra imobilului”, au consemnat magistraţii. Concret, vânzătorul nu se prezentase la notar pentru a încheia un contract de vânzare-cumpărare cu Dumitru C., aşa că locul acestui contract urma a fi luat de hotărârea emisă de judecători. Iar cum cel care pierde un proces trebuie să plătească cheltuielile de judecată, statul român, ca urmaş de drept al lui Ion C., a fost obligat la plata a 8.910 lei, respectiv taxa de timbru, onorariul expertului cadastral şi cel al avocatului.

Sentinţa a fost contestată de DGRFP, care se trezise datoare pentru o tranzacţie de care nu avusese habar. Reprezentanţii instituţiei au invocat faptul că Dumitru C. întârziase timp de 25 de ani încheierea unui act autentic cu vânzătorul. Cum orice obligaţie financiară se stinge în decurs de trei ani, însemna că DGRFP nu mai avea de ce să plătească cheltuielile de judecată. De altfel, dacă Dumitru C. mai aştepta 5 ani, ar fi putut depune o cerere de uzucapiune, intrând de drept în proprietatea terenului, fără ca cineva să mai trebuiască să plătească cheltuielile de judecată. DGRFP reclama practic în apel faptul că fusese transformată artificial în pârât, într-un proces în care nu avea niciun interes.

Argumentele Fiscului au fost respinse însă de magistraţii Tribunalului. Aceştia au arătat că prescripţia fusese întreruptă de preluarea terenului de către Dumitru C. Prin urmare, ea nu mai putea fi invocată. Dumitru C. ar fi putut să mai aştepte, pentru o acţiune în uzucapiune, dar nu era obligat la aceasta. Statul devenise succesor în drepturi şi obligaţii al fostului proprietar, din momentul deschiderii succesiunii, indiferent dacă îi convenea sau nu. „Statul ca moştenitor al acestuia poate fi obligat să încheie contractul de vânzare-cumpărare, la preţul şi în condiţiile stabilite prin antecontract. În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, acestea se cuvin reclamantului, întrucât pârâtul (DGRFP, n.r.) s-a aflat în culpă procesuală, alegând să se apere şi să nege dreptul creditorului”, au explicat judecătorii.

În urma pierderii apelului, DGRFP a fost obligată la plata a încă 3.611 lei, drept cheltuieli de judecată. Şi această sentinţă a fost contestată de DGRFP, dosarul intrând pe rolul Curţii de Apel. Această instanţă a amânat pentru vinerea viitoare luarea unei decizii definitive. 

Publicitate și alte recomandări video