Explozie a pieţei de birouri la Iaşi: cea mai mare creştere din ţară. Risc mare la orizont, plus o schimbare majoră în piaţă

Spre comparaţie, la Cluj urmează să se inaugureze sau sunt în construcţie 75.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în clădiri moderne, la Timişoara 16.000 mp, iar la Braşov 21.000 de metri pătraţi. Iar Iaşul şi-a îmbogăţit serios stocul de birouri moderne şi în 2023 (cu 10.700 mp, în timp ce Clujul a crescut cu 11.000 de mp în 2023, Timişoara cu 9.500 mp, iar Braşov cu 6.200 mp).

Avem şi cea mai mare rată de neocupare

În timp ce era al doilea cel mai mare centru din România după dimensiunea pieţei de birouri, după Cluj (cu excepţia Bucureştiului), la finalul anului 2023, dintre cele patru mari oraşe ale României analizate în raportul “Romania Office Regional Cities 2024” de Cushman & Wakefield Echinox, rata de neocupare a birourilor din Iaşi este cea mai mare, de 20,4% (în timp ce la Cluj era de 6,2%, la Timişoara de 10,7%, iar la Braşov de 11,8%).

Pentru cine se construiesc însă atâtea birouri, în condiţiile în care companiile fac eforturi să-şi readucă angajaţii la muncă din regim “remote”, cel puţin în regim hibrid? Există riscul ca aceste birouri să rămână goale, chiar în condiţiile în care clădirile moderne care le adăpostesc oferă o serie de avantaje? Care sunt avantajele care ar putea convinge angajaţii din Iaşi că munca la birou poate fi mai eficientă decât cea din confortul casei?

“2023 a fost un an foarte bun pentru piaţa de birouri din Iaşi, datorită faptului că a fost lansată cea mai mare clădire de birouri din regiune, Palas Campus. Care se vede foarte bine cu ochiul liber că e plină de companii şi că oamenii vin la birouri. Dar vin la muncă în regim hibrid. De aici apare, poate, această aparentă confuzie, că oamenii nu s-ar fi întors în birouri, din faptul că oamenii nu merg cinci zile din cinci la birou, ci că vin două sau trei zile din cinci. Anul 2024 urmează această tendinţă de normalitate prin inaugurarea în următoarea perioadă a clădirii Silk District, a cădirii de birouri. În care, probabil, în Q2 2024 vor începe activitatea mai multe companii”, a explicat pentru Ziarul de Iaşi Dan Zaharia, expert în închirierea spaţiilor de birou, partener în firma ieşeană Extind Business SRL.

Pe harta proiectelor cu clădiri moderne de birouri din Iaşi, realizată de experţii Cushman & Wakefield Echinox, figurează zece mari ansambluri deja existente, începând de la Baza 3 Office şi până la Palas Campus)

Însă, mai spune Dan Zaharia, se remarcă nişte schimbări care se petrec în piaţa de birouri, trenduri care reaşază stilul de lucru al ieşenilor: „Ce se întâmplă într-adevăr, e că vedem companii care îşi micşorează suprafeţele de birou datorită acestei tendinţe de muncă hibridă. Dacă înainte de pandemie aveau nevoie de 1.000 de metri pătraţi pentru 100 de oameni, şi-au dat seama că 500 de metri pătraţi le ajung. Şi astfel, dacă contractul le permite, fac această optimizare de buget. Care este o chestie absolut normală. Cu această optimizare de buget vedem însă foarte multe investiţii în regândirea şi reamenajarea birourilor. Cu spaţii de socializare mai mari, fără birouri de tip cubical, fără multe locuri de muncă în acelaşi spaţiu, cu foarte multe zone independente, în care omul se poate relaxa, dar în care poate şi să muncească. Iar aceasta e o tendinţă legată de muncă hibridă. Adică oamenii vin la birou, dar nu stau în acelaşi loc opt ore. Se mişcă, au şedinţe, au un meeting cu o echipă, au un meeting cu o altă echipă. Şi atunci, au nevoie de spaţii flexibile”.

Pandemia, lockdown-ul, telemunca

Prin urmare, rezumă Dan Zaharia discuţia de până acum, în timp ce s-a redus spaţiul ocupat de o companie (cu acelaşi număr de oameni), a crescut bugetul dedicat amenajărilor de birouri, “şi asta se vede foarte clar în activitatea companiilor de mutare de birouri, de fit-out şi de curăţenie după constructor, etc”.

Pandemia, lockdown-ul, telemunca şi apoi munca hibrid, au produs şi alte schimbări, atât în ce priveşte condiţiile care se negociază în contractele de închiriere a spaţiilor de birouri, cât şi în ce priveşte facilităţile pe care angajatorii consideră trebuie să le ofere salariaţilor, pentru a le crea un mediu de muncă motivant.

“La prima vedere ar părea că tendinţa este de creştere a tarifului de închiriere pe mp şi pe piaţa de birouri. Dar nu, nu se întâmplă. În schimb, au crescut stimulentele la contract. Adică orice fel de renegociere de contract se întâmplă cu nişte reduceri temporare la tariful chiriei, sau cu nişte chirii gratuite. Şi atunci nu se mişcă, de fapt, aşa numita chirie de contract. Chiria netă, cu siguranţă, da.

Apoi, dacă până acum contractele de închiriere în clădirile de birouri se făceau pe trei, cinci, şapte şi zece ani – cam astea erau perioadele clasice – fără opţiune de ieşire, de reziliere, acum proprietarii au devenit mai flexibili şi oferă ieşiri la o treime sau la o jumătate din contract. Adică, de exemplu, pentru un contract de cinci ani, ieşim după doi. Acesta este lucrul care s-a schimbat fundamental. În plus, proprietarii au devenit mai flexibili atât în ce priveşte perioada în care poţi să renunţi la acel contract fără penalităţi, cât şi în ce priveşte posibilitatea de a subînchiria spaţiul (cu informarea, dar fără necesitatea acordului proprietarului)”.

Chiria costă între 8 şi 15 euro pe metru pătrat

În funcţie de tipul de clădire şi de facilităţile pe care le oferă, chiria pe mp pe piaţa birourilor este între 8 şi 15 euro, apreciază specialiştii. “Stocul de birouri din Iaşi este în jurul sumei de 400.000 de metri pătraţi, la un nivel asemănător altor oraşe regionale universitare”, apreciază co-fondatorul Extind, care spune că “în proiectele premium chiria tinde spre 14-15 euro/mp, în timp ce marea majoritate a clădirilor de birouri oferă spaţii la tarife între 10-13 euro/mp. Şi mai există clădiri mai prost poziţionate sau cu mai puţine dotări, care sunt în jur de opt euro sau chiar sub acest tarif”.

Potrivit raportului Cushman & Wakefield Echinox, stocul de birouri moderne din Iaşi era de 296.200 de metri pătraţi, din care 60.000 de metri pătraţi au fost livraţi odată cu inaugurarea Palas Campus şi 23.000 de metri pătraţi la lansarea proiectului Silk District I, iar tariful de închiriere pentru birouri de clasa A era de 14-16 euro/mp.

“La asta se adaugă în continuare taxele de servicii, care au rămas relativ constante, ba chiar a crescut. Pentru că aici e vorba de serviciile pe care proprietarul le prestează clădirii, pază, curăţenie, spaţii comune, întreţinere tehnică a instalaţiilor clădirii. Şi care variază între 2 şi 4,5 euro/mp”, mai observă specialistul, care precizează: „Ce se observă este foarte clar că noile clădiri de birouri, fie că e vorba de Palas Campus, sau de Silk, District, toate se lucrează la standarde înalte, cu certificări internaţionale din clădiri verzi. Nu mai contează dacă clădirea este doar de clasă A, ci neapărat trebuie să aibă o certificare internaţională de clădire verde la nivel de top. Ceea ce e în beneficiul chiriaşilor, pentru că plătesc mai puţin la utilităţi, dar şi în beneficiul oraşului”.

Apar şi grădiniţe în apropiere

În ecosistemul pieţei de birouri, dezvoltatorii imobiliari au plasat la început, în apropierea spaţiilor de lucru, restaurante – de toate tipurile şi pentru toate buzunarele, de la împinge-tava, la restaurante de lux. Apoi saloane de înfrumuseţare. “Acum obligatoriu sunt în preajma cădirilor de birouri facilităţii pentru sport şi kineto-terapie”, spune Dan Zaharia, care a observat o nouă tendinţă: lângă sau în complexurile de birouri apar grădiniţe: „Vedem în marea majoritate a clădirilor de birouri faptul că facilitatea de încărcare a maşinilor electrice şi a scuterelor şi bicicletelor electrice devine un standard. Şi, de asemenea, zona de servicii a unei clădiri de birouri, în funcţie de dimensiunea ei, dar aici vorbim iarăşi de cele două, de Palas Campus şi de Silk District, conţine din ce în ce mai multe, nu doar mâncare şi servicii existente până acum, de tip coafură, fitness, ci se duc şi înspre zona de grădiniţă, after school. Toate clădirile sunt în jurul unor grădiniţe, sau cumpără grădiniţe, sau le amenajează. Fitnessul este ceea ce vedem deja. Există şi va fi. Clar”.

Însă, îşi încheie Dan Zaharia concluziile “a trecut prea puţin de la pandemie. Vom vedea peste 3 ani, de exemplu, care va fi, de fapt, gradul de ocupare. Gradul de utilizare, dacă este mic, va duce la creşterea gradului de neocupare în momentul în care contractele actuale aflate în derulare expiră”. Tendinţa actuală este de reîntoarcere a angajaţilor la birou, chiar dacă nu în fiecare zi din săptămână, însă în birouri moderne, “mai aerisite”, în care accentul se pune atât pe sustenabilitate, cât şi pe confortul salariaţilor, iar câştigătoare în această “negociere” a mediului de lucru vor ieşi acele companii care vor înţelege cel mai bine nevoile propriilor lor angajaţi.