Te-ai păcălit cu casa abia cumparată? Iată când poţi primi despăgubiri de la vânzător şi când nu! Păţania unei familii de ieşeni

Vasile şi Rica N. au încheiat în ianuarie 2018 un antecontract de vânzare-cumpărare a unei case din satul Banu, comuna Dumeşti, cu Vasile şi Claudia B., vizând un teren de 485 mp şi o casă de 206 mp. La începutul lui februarie, a fost încheiat şi contractul, cei doi plătind pentru casă 57.000 euro. La scurt timp însă, au apărut şi problemele. Prin acoperiş se produceau infiltraţii. Izolaţia termică avea doar 3-5 cm grosime, faţă de 10 cm cât li s-ar fi spus că este. Sistemul electric funcţiona şi nu prea, unele întrerupătoare nefiind funcţionale. După o vreme de la instalare, planşeul casei a început să se curbeze sub greutatea mobilierului de la mansardă. Proiectul iniţial prevedea un planşeu din beton armat de 12 cm grosime, dar în fapt el fusese făcut din lemn.

Cumpărătorii au constatat că şi în interior plăcile de rigips nu erau acoperite cu tencuială glet, ci doar cu un strat de var gros. În autorizaţie, casa era prevăzută cu o fântână, doar că aceasta în fapt deservea două locuinţe. Când ambii locatari foloseau concomitent apa, cantitatea disponibilă scădea considerabil. Situaţia a dus, inevitabil, la un conflict cu vânzătorii, ceea ce a dus la probleme suplimentare, legate de accesul auto. Casa nou cumpărată nu avea deschidere directă la un drum public. În cele din urmă, soţii N. s-au adresat Judecătoriei, cerând obligarea vânzătorului la plata a 195.000 lei reprezentând contravaloarea reparaţiilor necesare, dar şi a unor daune morale de 40.000 lei. Au mai cerut şi punerea la dispoziţie a unei căi de acces de 7,5 m lăţime, întrucât pe drumeagul existent erau nevoiţi să urce până la casă în marşarier, cale de 126 metri, neavând loc să întoarcă maşina.

Ce spune legea în privinţa vânzătorului?

Conform legii, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut, respectiv pentru deficienţele care fac bunul impropriu folosirii sau care l-ar fi făcut pe cumpărător să renunţe la achiziţie ori să plătească un preţ mai mic. Viciul ascuns este considerat a fi acela care nu putea fi descoperit de un cumpărător prudent şi atent, fără ajutor de specialitate. În ce măsură un comportament este considerat prudent sau nu, depinde de judecător.

Casa fusese construită în regie proprie, urmând să fie folosită de unul dintre copiii din altă căsătorie ai lui Vasile B., vânzătorul Acesta de altfel şi locuise acolo, în vara lui 2017. În faţa instanţei, Vasile B. a precizat că îi pusese la curent pe cumpărători de toate modificările aduse proiectului iniţial. Ştiau că aleea de acces are doar 4 metri, că exista o singură fântână pentru două case, că termosistemul avea 5 cm grosime, că varul era aplicat direct peste rigips sau că planşeul proeictat din beton fusese realizat din grinzi şi scândură. Le dăduse cheile casei pentru a o putea vizita de mai multe ori înainte să se hotărască, şi avuseseră posibilitatea de a se folosi de serviciile unui specialist în construcţii. Reclamanţii se mutaseră deja în casă cu două săptămâni înainte de semnarea contractului de vânzare. Nu se putea vorbi astfel de vreun viciu ascuns. Toate deficienţele erau vizibile şi luate în calcul la stabilirea preţului, inferior celui de piaţă, s-a apărat vânzătorul.

Unele sunt „viciu ascuns”, altele nu

În analiza dosarului, judecătorii s-au bazat pe expertiza tehnică efectuată în cauză. Ei au apreciat că problemele legate de instalaţia electrică puteau fi considerate un viciu ascuns. „Oricum, neconformitatea efectuării instalaţiei electrice nu poate fi identificată de o persoană fără cunoştinţe în domeniu, respectiv de reclamanţi. De altfel, acesta este raţiunea pentru care numai persoane expres autorizate pot efectua, în condiţii de siguranţă, lucrări la instalaţia electrică”, au apreciat magistraţii. Or, circuitele electrice erau subdimensionate, nu exista priză de pământ locală, prizele şi întrerupătoarele erau montate pe suport inflamabil, existând riscul unui incendiu. Practic, era o instalaţie improvizată, făcută fără ajutorul unei persoane autorizate. Tot viciu ascuns a fost considerată şi starea şarpantei şi învelitorii acoperişului, problemele neputând fi observate decât în condiţii de ploaie şi zăpadă. Modificarea proiectului iniţial contribuise şi ea la producerea de infiltraţii.

În privinţa termosistemului, judecătorii au apelat la un martor, care asistase la o vizită a cumpărătorilor la altă casă construită de Vasile B., aflată „la roşu”. „Martorul a susţinut că reclamantul a întrebat dacă imobilul pe care urma să-l cumpere este identic cu cel pe care îl vizionau la acel moment, iar pârâtul a adus la cunoştinţa reclamantului faptul că imobilul are planşeu din lemn, polistiren de 5, casa este din cărămidă”, au consemnat judecătorii. Or, chiar dacă termosistemul era subdimensionat faţă de condiţiile climaterice ale zonei, nu se putea considera că ar fi vorba de un viciu ascuns, ci de unul cunoscut şi asumat de cumpărători. La fel, planşeul realizat din lemn nu reprezenta un viciu ascuns, chiar dacă proiectul iniţial nu fusese respectat. Cumpărătorii ştiau din ce era făcut planşeul, iar materialul folosit, lemnul, nu reprezenta în sine un viciu de construcţie. Calea de acces nu mai putea fi modificată, întrucât terenul necesar nu mai aparţinea pârâţilor. Ar fi trebuit incluşi în cauză şi noii proprietari.

Cât s-a cerut, cât s-a aprobat?

Expertul consultat a apreciat costurile implicate de viciile ascunse la 48.000 lei. El a propus luarea în calcul şi a unui coeficient de 30% aferent creşterii preţurilor materialelor de construcţie în cursul anului trecut, şi a unuia de 50% pentru manoperă. Această creştere a fost refuzată de judecători, care au acceptat doar plata de către pârâţi a unei sume de 43.200 lei şi a unor cheltuieli de judecată de 22.000 lei. Asta de la cererea mult mai mare a păgubiţilor: 195.000 lei reprezentând contravaloarea reparaţiilor necesare daune morale de 40.000 lei. Sentinţa Judecătoriei nu a mulţumit niciuna dintre părţi, ambele declarând apel. Acesta a intrat joi pe rolul Tribunalului, instanţa urmând să stabilească primul termen de judecată.