Orasul exilat – Clientii

Lista celor care au izbutit schimburi de terenuri in municipiul Bacau – una partiala cel putin, pe care am putut-o obtine – ofera o mica surpriza. Marea lor majoritate sint nume de notorietate: directori de companii de stat, patroni de firme de succes, universitati particulare, odrasle ale unor personalitati locale, patroni de presa si sau nume cu greutate din Executivul Primariei municipiului Bacau. Lista e prea lunga, ne-am oprit doar asupra citorva exemple, "culese" din ani diferiti, tocmai pentru a evidentia faptul ca avem de-a face cu o veritabila metodologie de a exila orasul spre propriile sale periferii. Absolut toti clientii au oferit municipalitatii terenuri periferice si au primit in shimb terenuri ultra-centrale.
Patentul: cumperi teren la periferie, apoi ceri un schimb
Documentele pe care le detinem arata destul de precis si "metoda" folosita. "Clientii" cumparau terenuri periferice si brusc, dupa o saptamina, doua sau trei, cereau consiliului local schimbarea acestor terenuri cu altele, ultracentrale. Cita vreme terenurile periferice erau de regula mai mari decit cele centrale pe care "clientii" le cereau in schimb, lucrurile ar putea parea in ordine unui ochi neexperimentat. Insa pentru cei care tin mortis sa-si explice avalansa de schimburi de terenuri din municipiul Bacau, cuvintele cheie sint "proportia" sau "raportul". Mai exact, raportul dintre suprafetele aflate in discutie si cel dintre preturile de piata. Cind suprafata terenului periferic pe care un stab il ofera primariei este de doar trei ori mai mare decit cel central pe care il obtine in schimb, dar pretul de piata al unui metru patrat in centru este de zece sau douazeci de ori mai mare decit la periferie, e greu de spus ca lucrurile sint tocmai in ordine.
O metoda destul de corecta pentru a afla efortul financiar real al "clientilor" in efortul lor de a pune mina pe terenuri centrale este de a imparti banii dati pe terenurile periferice la suprafata terenului pe care l-au obtinut in final, dupa ce au "perfectat" schimbul de terenuri. Pentru banii cheltuiti pe terenurile periferice, avem actele notariale anexate la documentatiile prezentate consiliului local, prezumtiv corecte cita vreme o eventuala sub-evaluare este lipsita de temei din moment ce notarii isi stabilesc onorariile in functie de pretul pietei. Iar pentru preturile de piata ale terenurilor centrale, am folosit propria noastra harta a preturilor, destul de apropiata de realitate din moment ce se bazeaza tot pe hartile notarilor si ale expertilor tehnici.
Cazul Universitatii George Bacovia
In anul 1995, universitatea particulara "George Bacovia" din Bacau cumpara 1200 de metri patrati de teren pe strada Traian, aflata intr-o zona mediana a orasului. A platit atunci cam 10 dolari pe metrul patrat – cam cit e si pretul de piata. Trei ani mai tirziu, in octombrie 1998, universitatea solicita un schimb de terenuri cu primaria, cerind tot 1200 de metri patrati, insa intr-o zona ultracentrala – linga Casa Albastra – si unde pretul de piata se ridica la 50-60 de dolari pe metrul patrat. Primarul Dumitru Sechelariu a propus, consilul a aprobat, astfel ca universitatea cu pricina pare sa fi facut facut o serioasa economie de bani.
Insa expertiza care insotea documentatia supusa dezbaterii consiliului local arata altceva: ambele terenuri aveau exact aceeasi valoare, pina la nivel de ultim leut. Cum-necum, expertii firmei Sierra Quadrant constatau ca ambele terenuri valoreaza exact 43.218.608 lei fiecare. Suprafete identice, preturi identice, desi amplasamente diferite: cea care cistiga din aceasta afacere era, desigur, universitatea. Daca in cazul de fata stimularea invatamintului superior particular ar putea fi invocata drept motivatie, nu la fel de prezinta lucrurile atunci cind clientii sint persoane fizice.
Alte doua cazuri din citeva zeci

Un alt exemplu interesant privind schimburile de terenuri il vizeaza pe Daniel Dragomir, fiul unuia dintre directorii firmei Agricola International. Pe 24 iulie 2000, Daniel Dragomir cumpara cu 16 milioane de lei un teren de 440 metri patrati in strada Teiului, aflata in zona Tache, la una din periferiile Bacaului. El platea asadar, la cursul valutar de atunci, 1,6 dolari pe metrul patrat – adica pretul pietei. Doua zile mai tirziu, solicita primariei un schimb de teren, cerind 425 de metri patrati pe strada Oituz, acolo unde pretul de piata este de cel putin 30 dolari pe metul patrat. Asadar o suprafata aproape egala, insa la preturi de piata de 20 de ori mai mari. In mapele de sedinta inminate consilierilor locali, expertiza tehnica efectuata de expertul autorizat Viorel Radu arata un alt tablou al situatiei. Expertul conchidea ca valoarea pe metrul patrat al terenului periferic este de 19 dolari, iar cea a terenului central e de 20 de dolari. Din calculele sale, reiesea chiar ca primaria are un oarece profit din aceasta afacere – vreo 113 dolari. Consilierii au inghitit galusca si in sedinta din 30 iulie 2000 au aprobat schimbul de terenuri.
In luna ianuarie a acestui an, doctorul Nicolae Filipescu, presedintele Colegiului Medicilor din Bacau, simtea la rindul sau nevoia unui schimb de terenuri. Afacerea s-a perfectat cu o cadenta de mitraliera. Pe 12 ianuarie, doctorul Filipescu cumpara cu 70 de milioane de lei aproape 2000 de metri patrati in cartierul Izvoare, intr-una din cele mai indepartate periferii ale orasului. Pretul platit – conform cu cel de piata: 1,4 dolari pe metrul patrat. Pe 24 ianuarie, el depunea cerere la primarie pentru a face un schimb de teren, solicitind 650 de metri patrati in buricul tirgului, pe strada 9 Mai, vizavi de Banca Comerciala, unde pretul de piata se ridica la 40-50 de dolari pe metrul patrat. Pe 29 ianuarie, cererea sa a intrat in discutia consilierilor locali. Raportul de expertiza, intocmit de acelasi Viorel Radu, spunea ca terenul periferic ar valora 12 dolari pe metrul patrat, cel central 40 de dolari pe metrul patrat. Expertul vedea din nou ca primaria scoate oarece profit: 114 dolari. Consilierii au inghitit-o din nou si au aprobat schimbul. Din calculul bazat exclusiv pe preturile de piata rezulta ca doctorul Filipescu a devenit proprietarul terenului central platind, in fapt, doar 4 dolari pe metrul patrat.
Secretarul Primariei Bacau, Dumitru Popa, estimeaza ca in ultimii ani s-au perfectat in acest mod intre 40 si 50 de schimburi de terenuri intre primarie si persoane sau firme private. Ciudate cel putin prin amploarea fenomenului, daca nu si prin modul in care au fost instrumentate, afacerile cu schimburi de terenuri ridica o intrebare: de ce primarul le-a acceptat, le-a incurajat si le-a sustinut frenetic in fata consiliului local? Un posibil raspuns avea sa vina imediat: primarul insusi s-a dovedit a fi cel mai important client al acestui tip de afacere. (Liviu AVRAM)