Primăria vrea să vândă un teren ultracentral la licitaţie pornind de la un preţ de chilipir

„Costul este sub preţul pieţei, sunt foarte puţine terenuri libere în zonă, acum depinde şi ce poate construi, ce front stradal este, care este adâncimea, ce vecinătăţi sunt, dar, chiar şi în condiţii minime, un preţ de pornire ar fi de 400-500 euro/mp”, ne-a declarat şeful unei agenţii imobiliare din Iaşi, care ne-a rugat să nu-i dezvăluim identitatea.

Primăria a decis să vândă terenul după ce a primit două cereri de la persoane particulare care sunt vecine terenului în cauză: una de la o persoană juridică, Fadis Time Holding SRL (deţinută de Ramadan Fadi, patronul Fenice), şi o persoană fizică. Costul de 330 euro/mp este un preţ de pornire, astfel că preţul poate creşte în urma licitaţiei. La aceasta se pot înscrie şi alte persoane sau firme.

Zona este într-o continuă dezvoltare

Conform certificatului de urbanism eliberat de Primărie, în prezent pe teren se poate construi un imobil (locuinţă individuală sau colective mici) cu un regim parter şi un etaj. O problemă a terenului este că se află în pantă – din acest motiv, procentul de ocupare este de doar 15%.

În schimb, dacă terenul este alipit la alte suprafeţe, iar viitorul proprietar va propune modificarea indicatorilor urbanistici prin întocmirea unui plan urbanistic zonal, atunci terenul va putea fi valorificat în alte condiţii.

Lângă terenul Primăriei se află o construcţie cu patru niveluri (parter, 2 etaje şi mansardă), iar, peste stradă, o clădire cu cinci niveluri (parter, 3 etaje şi un al patrulea etaj parţial). De asemenea, la mai puţin de 200 metri distanţă, spre intersecţia Bucşinescu, sunt blocurile ANL (locuinţe în curs de amenajare, contractate prin credit ipotecar) care au un regim autorizat cu subsol, demisol, parter şi 6 etaje.

În acelaşi timp, ZDI a identificat în apropierea terenului Primăriei (tot pe str. Smârdan, la o distanţă de mai puţin de 100 metri, dar spre intersecţia cu str. Sf. Lazăr) o suprafaţă de 396 mp care se află acum la vânzare. Pe terenul privat se află o casă bătrânească (111 mp) a cărei soartă va fi cu siguranţă demolarea. Preţul ajunge la 318.000 euro, adică, raportat la suprafata de teren, un preţ cerut de peste 800 euro/mp. Surse din piaţă ne-au declarat că pentru acest teren au fost refuzate oferte ce trec pragul de 250.000 euro. La o astfel de sumă înseamnă un preţ minim de 630 euro/mp. Principala diferenţă între cele două terenuri este că cel privat are deschidere la 2 străzi (Fierbinte şi Smârdan).

Cum s-a făcut evaluarea

Proiectul de hotărâre care va fi supus dezbaterii CL cuprinde şi raportul de evaluare prin care s-a stabilit preţul de pornire (330 euro/mp) la licitaţia care ar urma să fie organizată de Primărie. „Având în vedere suprafaţa, amplasarea, frontul stradal şi forma acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea imobiliară este de proprietate imobiliară rezidenţială”, se arată în raport.

Terenul Primăriei a fost evaluat prin „metoda comparaţiei directe”. Evaluatorul a identificat şapte suprafeţe comparabile din zonele Otilia Cazimir-Smârdan, Elena Doamna, Centru-Fundaţie, Sf. Lazăr-Smârdan şi Sf. Lazăr-Tudor Vladimirescu. Preţul suprafeţelor comparate este cuprins între 216 euro şi 717 euro/mp, la care evaluatorul a aplicat un factor de corecţie de minus 10% (marja de negociere), rezultând un preţ cuprins între 194 şi 645 euro/mp. Cel mai mare preţ a fost identificat în zona Centru-Fundaţie.

În cazul a cinci suprafeţe, care au un cost cuprins între 371 şi 645 euro/mp, evaluatorul a considerat că acestea au o calitate superioară faţă de proprietatea Primăriei (amplasare, forma terenului, indicatori urbanistici etc.). În celelalte două situaţii (194 euro/mp şi, respectiv 319 euro/mp), s-a considerat o calitate inferioară.

„În concluzie, valoarea proprietăţii subiect se află în intervalul 319 euro/mp – 371 euro. Opinia noastră consideră valoarea terenului ca fiind 330 euro/mp, adică 140.250 euro”, se precizează în raportul comandat de Primărie.

Evaluatorul spune că a ales o valoare de sub 371 euro/mp, întrucât terenul în cauză, amplasat în zona Sf. Lazăr-Smârdan, are caracteristici superioare: ieşire la 3 străzi, o suprafaţă mai mare, topografie dreaptă (terenul Primăriei este în pantă) şi indicatori urbanistici superiori.

Pentru ca Primăria să poată lansa licitaţia de vânzare, va fi necesar de votul majorităţii calificate din plenul CL (două treimi), ceea ce înseamnă că liberalii vor avea nevoie de voturi şi de la consilieri PSD sau USR pentru a putea aproba proiectul de hotărâre.