INVESTIGAŢIE – Ansamblurile premium Solumnia&Viliera: o miză de milioane de euro. Zeci de ieşeni au plătit integral apartamente pe care nu le-au mai primit

Avocaţii explică faptul că, pentru recuperarea banilor, administratorul judiciar poate decide vânzarea din nou a apartamentelor pe care oamenii le-au plătit deja. Iar principalii creditori sunt companii în care a fost implicat şi Dan Alexandru Coste, notarul care deţine compania CROSSGATE, ce a construit ambele ansambluri. Acesta a răspuns întrebărilor „Ziarului de Iaşi” şi susţine că, până la urmă, cumpărătorii vor primi fie apartamentele dorite, fie banii înapoi. Dacă nu s-ar întâmpla asta, paguba pentru clienţi ar fi de milioane de euro.

O ofertă care suna bine, pe hârtie

Oamenii au achiziţionat apartamentele la un preţ de aproximativ 1.000 euro metrul pătrat, un preţ bun pentru construcţiile noi din 2020 încoace, ţinând cont că se află pe raza administrativă a municipiului Iaşi, şi nu în comunele care funcţionează ca suburbii. Condiţia pentru a se bucura de un preţ atât de bun era simplă: plata integrală, sau un avans de 50% şi apoi o rată convenabilă la dezvoltator.

Pe hârtie, oferta sună foarte bine: ansamblu rezidenţial creat doar pentru clienţi, apartamente în blocuri ce rezistă la cutremure de până la 8 pe scara Richter, construcţii solide, încălzire în pardoseală, gresie, faianţă şi obiecte sanitare de calitate superioară. Iar cei de la CROSSGATE SRL s-au ţinut de promisiunea construirii: blocurile au fost ridicate, există şi astăzi, doar că nu s-a mutat nimeni în ele fiindcă apartamentele nu au fost predate proprietarilor.

Clienţii şi avocaţii lor, cu care a vorbit „Ziarul de Iaşi”, spun că se tem să rămână şi fără banii daţi, şi fără apartamente, fiindcă dezvoltatorul a intrat în insolvenţă, iar singura cale pentru a recupera datoriile uriaşe invocate de patru creditori este de a scoate din nou la vânzare apartamentele. Dar acele apartamente au fost ridicate deja cu banii clienţilor.

Avocatul Silviu Munteanu, care reprezintă un grup de clienţi ce au dat în judecată CROSSGATE SRL, a făcut apel în luna ianuarie la toate persoanele care au achiziţionat apartamente în complexele Solumnia sau Viliera să se înscrie la masa credală după declararea insolvenţei companiei. Era singura cale, spunea acesta, ca oamenii să îşi mai poată recupera banii.

„Insolvenţa unui dezvoltator imobiliar prezintă o serie de riscuri majore pentru promitenţii-cumpărători, existând posibilitatea ca aceştia să piardă atât avansul plătit, cât şi apartamentele dorite. Procedura insolvenţei complică încheierea contractelor de vânzare întrucât antecontractele semnate cu dezvoltatorul nu au fost notate în Cartea Funciară, iar din acest motiv contractele de vânzare nu mai pot fi încheiate. Primul pas extrem de important pe care promitenţii trebuie să îl facă este să se înscrie la masa credală, cum s-a putut până pe 26 ianuarie 2024, iar mai apoi să încerce să obţină prin efectuarea unor contestaţii la tabel a unei poziţii cât mai bune”, a explicat Silviu Munteanu.

Cum ar putea fi vândute de două ori apartamentele? Cine încasează banii?

Nu este prima dată când avocatul s-a întâlnit cu o astfel de situaţie. Acesta a spus, pentru „Ziarul de Iaşi”, că sunt mai multe cazuri în care dezvoltatorul intră în insolvenţă, iar societăţile din grup, deţinute de către dezvoltator sau prieteni şi cunoştinţe ai acestuia, au cele mai mari creanţe şi au prioritate la controlarea procedurii de insolvenţă.

Cum funcţionează procedura: după ce clienţii au dat bani să le fie construite apartamentele, blocurile sunt ridicate, aproape finalizate, dezvoltatorul spune că are datorii prea mari, declară insolvenţa, iar înaintea proprietarilor, la masa credală, apar unii creditori care cer sume foarte mari. Dacă ante-contractele încheiate pentru ridicarea blocurilor nu sunt înscrise în Cartea funciară, atunci administratorul judiciar, numit de instanţă, va constata că valoarea din prezent a apartamentelor este mai mare decât cea din anul construirii. Şi va decide scoaterea acestora la vânzare cu preţul actualizat, pentru a putea fi acoperite datoriile dezvoltatorului către creditori. Iar dacă persoanele care au cumpărat apartamente nu se înscriu la masa credală, rămân fără niciun ban şi fără case.

„Procedura insolvenţei este o procedură complexă, ce conţine multe termene extrem de scurte. Suplimentar, trebuie reţinut că dezvoltatorul are, conform informaţiilor publice, o datorie către TBI BANK de aproximativ 3 milioane de euro şi, cel mai probabil, vor fi datorii semnificative pe care societatea le are către afiliaţi şi care, de multe ori, se dovedesc a fi fictive. Este importantă inclusiv contestarea acestor creanţe”, a punctat Silviu Munteanu.

Care este cazul la Iaşi

Ansamblul Viliera este construit pe 5 hectare, în Iaşi, pe strada Fundac Bucium nr. 85. Sunt patru clădiri rezidenţiale, de tip vilă, cu demisol, parter, două etaje şi mansardă. În total sunt 56 de apartamente, dintre care 20 au o cameră şi 36 câte două camere. Sunt 67 de locuri de parcare supraterane, alături de 28 de spaţii de depozitare.

Ansamblul Solumnia este pe strada Aurel Vlaicu nr. 84 şi reprezintă o construcţie de 12 etaje care are 121 de apartamente. În total sunt 17 niveluri, fiindcă este o parcare subterană cu trei etaje, demisol şi parter, suprafaţa totală de 10.310 metri pătraţi, dintre care 5.137 subterani şi o înălţime de 42 de metri de la sol.

În cazul celor două ansambluri rezidenţiale din Iaşi, situaţia pare exact aceasta. După ce au achiziţionat apartamentele, în 2019 şi 2020, termenele de predare ale lor au tot fost împinse, până la finalul anului trecut, când compania CROSSGATE şi-a declarat insolvenţa. Principalii creditori care vor să recupereze banii de la firma deţinută de notarul Dan Alexandru Coste sunt Financent SRL, ICDS Estate SRL, Teodora şi Andrei-George Costin.

„Ziarul de Iaşi” a mers pe firul acestei solicitări de insolvenţe şi a identificat că Dan Alexandru Coste, care deţine compania CROSSGATE, a fost implicat, direct sau prin reprezentanţi, atât în Financent SRL, cât şi în ICDS SRL. Mai mult, cele două companii au sediul social la un cabinet de avocatură din Iaşi: Coste-Ioanid. În acelaşi timp, la procesul prin care s-a admis intrarea în insolvenţă a companiei, compania CROSSGATE a fost reprezentată de un avocat de la aceeaşi casă de avocatură: Coste-Ioanid.

Deci ansamblurile, aproape de finalizare, nu au fost predate clienţilor, firma a intrat în insolvenţă, iar principalii creditori sunt firme şi apropiaţi ai notarului Dan Alexandru Coste. Într-un amplu interviu oferit „Ziarul de Iaşi”, acesta a negat acuzaţiile, şi a explicat că toate măsurile pe care le-a luat au fost astfel încât toţi clienţii să-şi primească fie apartamentele pe care le-au plătit, fie banii înapoi.

Adriana trebuie să primească două garsoniere şi 23.000 de euro

„Ziarul de Iaşi” a discutat şi cu doi dintre cumpărătorii care au plătit în avans apartamente încă din 2019 şi 2020, pe care nu le-au primit nici astăzi. Adriana L. a cumpărat trei garsoniere, crezând că a găsit un loc să-şi investească banii strânşi. Preţul a fost de aproximativ 1.000 euro/mp, şi în 2020 – 2021 deja trebuia să primească prima proprietate. Dar pandemia şi războiul au adus costuri suplimentare, pe care Adriana le-a înţeles şi le-a acceptat. A tot semnat acte adiţionale până când a ajuns în situaţia în care a renunţat la o garsonieră, trebuie să primească 23.000 de euro plătiţi pentru ea, şi aşteaptă celelalte două locuinţe.

„Mă deranjează foarte mult că eu nu am ştiut de acţionariatul ăsta, de fiecare dată venea cu un act adiţional altcineva, care reprezenta acel CROSSGATE, şi până la urmă am aflat că de fapt notarul unde făceam actele adiţionale era proprietarul companiei. În aprilie 2023 trebuia să îmi primesc banii şi proprietăţile, am fost de bună credinţă, i-am îngăduit, am înţeles. Am mers chiar şi pe şantier şi am vorbit cu dirigentele şi mi-au spus că lucrările merg greu. Voiam să ajung şi eu la o pensie, mă gândesc că nu mai pot munci la fel de mult, mă gândeam la un venit pasiv; acum trebuie să mă gândesc din nou. Chiar nu am verificat nici firma, nici nimic, am crezut în moralitatea unui om pe care nu poţi să o verifici”, a spus femeia pentru „Ziarul de Iaşi”.

Cumpărător: „Avem senzaţia că suntem victimele unei escrocherii bine puse la punct”

Dan V. a cumpărat în 2018 un apartament în complexul Solumnia pentru unul dintre cumnaţii săi. A plătit un avans de 15.000 de euro, iar diferenţa a fost rată la dezvoltator de circa 500 de euro. Termenul de predare, după un an şi jumătate, la finalul anului 2020.

„Apoi a venit pandemia, a mai trecut un an peste termenul de predare, chiar un an şi jumătate. Treceam pe acolo şi se vedea cu ochiul liber că lucrările sunt decalate faţă de termen. După ce s-a dezgheţat cu COVID-ul am primit notificare că preţul s-a schimbat de la 1.100 euro mp la 1.300 – 1.400 de euro, deşi el trebuia predat înainte de pandemie. Şi, mai mult, mi s-a spus că trebuie plătit integral. Păi eu am venit la tine că pot plăti în rate la dezvoltator. Dacă voiam cu plată integral puteam cumpăra oriunde. Atunci, dacă nu sunt de acord, mi s-a spus că primesc banii înapoi cu penalitatea de 10% din suma totală care s-a strâns”, a explicat bărbatul.

A fost de acord cu aceste condiţii, au semnat hârtia la biroul notarial al lui Dan Alexandru Coste în martie 2023, cu termen de restituire a banilor de 30 de zile. În hârtie era stipulat că orice zi de întârziere este penalizată cu 30 de euro în favoarea clientului.

„Dar deja am simţit că nu e ce trebuie: sunam, erau telefoanele închise, şi de atunci n-am mai apucat să vorbesc cu nimeni. Pe un grup de Whatsapp suntem 10-13 persoane care am reuşit noi să ne căutăm unii pe alţii şi să ne găsim. Lumea e răzvrătită şi se simte păcălită, avem senzaţia că suntem victimele unei escrocherii bine puse la punct. Eu am fost primul care a cerut falimentul companiei în instanţă, în octombrie 2023, cu termen pe 18 decembrie, dar el a reuşit să obţină termen înaintea mea pentru insolvenţă. Aveam un apartament de două camere la etajul 5 şi tot ce vreau acum este banii înapoi”, a mai explicat bărbatul.

Notarul-dezvoltator se apără: toată lumea îşi va primi apartamentele

În dialogul pe care l-am purtat cu Dan Alexandru Coste, acesta a admis toate lucrurile pe care i le-am subliniat că nu par în regulă. „Doar că scenariul acesta, pe care l-aţi prezentat dumneavoastră, nu se poate întâmpla. Cei care îşi doresc apartamentele le vor primi, şi cei care au de primit bani, vor primii banii”, a declarat bărbatul.

A explicat că a fost nevoit să demareze acea procedură de insolvenţă, împreună cu firme care au fost parteneri, furnizori şi care pot fi legate de acesta, pentru a nu fi declarat falimentul cerut de TBI Bank, care invoca o datorie de 3 milioane de euro. Atunci, spune el, clienţii chiar se aflau în situaţia de care se tem astăzi: apartamentele ar fi fost vândute pentru a recupera sumele de bani şi în cel mai bun caz ar fi primit cam 70% din banii datoraţi.

„Permanent ne-am dus la îndeplinire obligaţiile, chiar dacă au fost întârzieri, daune şi penalităţi. Am declarat insolvenţa pentru că eram sufocaţi ca entitate juridică, nu aveam altă scăpare şi riscam să intrăm în faliment. Atunci oamenii pierdeau apartamentele şi din vânzarea unităţilor ar fi încasat în cel mai favorabil caz cu minus 30%”, a spus Dan Alexandru Coste pentru „Ziarul de Iaşi”.

„Insolvenţa, singura formă prin care am putut să protejăm activele clienţilor”

El a explicat că firma sa, CROSSGATE SRL, este foarte departe de un eventual faliment. Mai mult, sunt pe punctul de a obţine o majoritate în cadrul procedurii de insolvenţă, pentru a propune un administrator judiciar ca să continue lucrările.

„Procedura în care ne aflăm este legală, este mai complicată, dar este una care, la momentul acesta, ne permite să ne desfăşurăm activitatea cu brio. Este singura formă prin care am putut să protejăm activele clienţilor. Nu intră în discuţie pentru noi vreo secundă ca ei să aibă de suferit vreun eurocent din totalitatea sumelor achitate – nu suntem acolo şi, cu precădere, cu prioritate, unităţile vor fi înstrăinate celor care aveau încheiate promisiuni de cumpărare”, a mai spus notarul.

El a admis că au fost unele sincope, cu unii clienţi, dar crede că relaţia avută cu ei a fost una bună „din punct de vedere financiar”. Practic, spune el, doar un singur client a avut de pierdut în raport cu ei, faţă de sumele plătite iniţial, iar cei care au vrut să iasă din afacere au primit şi 10% – 15% extra, sub formă de penalităţi. „Am avut sentimentul că, în general, oamenii au fost mulţumiţi”, a spus acesta.

20 de luni aşteptare pentru o autorizaţie de construire

Dan Alexandru Coste spune că a purtat peste 85 de discuţii fizice cu clienţi şi cu avocaţii lor, de pe 11 decembrie până pe 19 februarie, având şi în aceste zile întâlniri, pentru a găsit soluţiile ca proiectele să continue. Le-a prezentat o listă de lucrări care mai trebuie efectuate la cele două ansambluri, listă pe care a consultat-o şi „Ziarul de Iaşi”.

L-am întrebat pe dezvoltator de ce a avut totuşi întârzierile foarte mari, care au împins lucrările în perioada pandemiei şi, ulterior, a crizei războiului din Ucraina.

„Păi, ca să vă dau un exemplu, la ansamblul din Bucium am depus cererea pentru avizarea branşamentului şi din acel moment până am primit autorizaţia de construire pentru branşament nu a durat decât 20 de luni… Iar costurile pe chestiunea asta s-au dublat. Iar la ansamblul din Aurel Vlaicu, soluţiile modificatoare din proiect în vederea asigurării siguranţei la incendiu şi a tuturor normativelor, după momentul 24 februarie 2022, au adăugat sute de mii de euro în plus la proiect. Nu a fost făcut nimic împotriva unui creditor, a unei persoane sau a băncii însăşi. Înţeleg frustrarea, energia negativă, chiar şi ura manifestată, dar sunt convins că doar prin discuţii constructive putem să ne urmăm interesul nostru, care este de a vinde, şi cel al clienţilor de a cumpăra, fără probleme suplimentare”, a conchis Dan Alexandru Coste.