Cele mai mari creşteri, după tipul de lucrări şi tipul de construcţii, s-au înregistrat la clădirile rezidenţiale (+37,7% în noiembrie 2023 faţă de noiembrie 2022) şi la reparaţii capitale (+31,7%), iar cea mai mică creştere a costurilor în construcţii au simţit-o specialiştii din domeniul construcţiilor inginereşti (+20,5%).

Costurile totale în construcţii au crescut cu 108% în decurs de opt ani, iar cele mai mari creşteri s-au înregistrat în perioada 2020 – 2023. Saltul cel mai mare în indicele costurilor din construcţii s-a făcut în 2021 (+27,5% faţă de anul anterior). Anul următor, costurile au crescut cu încă 16,5%, iar în noiembrie 2023 faţă de noiembrie 2022 au mai crescut cu 23,9%. Adică 68% din creşterea costurilor totale din construcţii din perioada 2015-2023 s-a produs în ultimii trei ani, după izbucnirea războiului din Ucraina.

Cea mai dramatică creştere s-a observat chiar în primul an de la izbucnirea conflictului, când doar costul materialelor de construcţii a crescut cu 47,5% (în noiembrie 2021 faţă de noiembrie 2022). În domeniul construcţiilor şi al tranzacţiilor imobiliare, aceste efecte se observă însă cu o oarecare întârziere, subliniază Andrei Koszti, expert în domeniul construcţiilor şi al tranzacţiilor imobiliare comerciale. De aceea, el se referă la anul 2022 ca fiind “un punct de cotitură în construcţii” atunci când nuanţează: „Conflictul din Ucraina a creat o lipsă acută de materiale în primele două trimestre, conducând inevitabil la creşterea accelerată a preţurilor, la care s-a adăugat creşterea tarifelor la energie, având ca efect secundar o sporire şi mai mare a preţului final suportat de beneficiari, fie ei clienţi finali sau dezvoltatori. Este normal să regăsim acest efect de boomerang şi în 2023, întrucât majoritatea contractelor au fost semnate pe baza preţurilor din 2022 şi cel mai probabil elementele vitale proiectelor au fost procurate/rezervate în avans din momentul semnării în 2022. Luând în considerare inflaţia din 2023, nu este exclus ca şi în 2024 să asistăm la creşteri, însă de data aceasta mai moderate”.

Care este explicaţia

Pare paradoxal, dar în noiembrie 2023 costul materialelor de construcţii a scăzut cu 5,4% faţă de anul anterior, dar costurile în construcţia clădirilor rezidenţiale a crescut cu 37,5% în aceeaşi perioadă. (n.r.: am utilizat luna noiembrie pentru raportarea la anii anteriori, aceastea fiind cele mai recente date, publicate în ianuarie, de Institutul Naţional de Statistică).

Fenomenul de creştere unitară a preţurilor construcţiilor este mult mai complex, spune Andrei Koszti: „De exemplu, costul clădirilor rezidenţiale poate urca din nevoia de a dezvolta noi ansambluri în zone cu terenuri dificile, nevoie cauzată de lipsa altor opţiuni (terenuri) viabile. De asemenea, diferenţele pot proveni parţial din costul crescut al forţei de muncă şi/sau din crearea unor dezvoltări mai sustenabile care, deşi aduc economii pe termen lung, necesită o investiţie iniţială mai mare”.

În aceste condiţii, numărul locuinţelor finalizate a scăzut, conform Raportului privind Stabilitatea Financiară publicat de Banca Naţională a României la sfârşitul anului trecut, raport în care specialiştii previzionează că “aşteptările pentru perioada următoare sunt de continuare a acestei tendinţe, dată fiind, pe de o parte, scăderea semnificativă a autorizaţiilor de construire pentru clădirile rezidenţiale (-24 la sută în perioada ianuarie-septembrie 2023 faţă de ianuarie-septembrie 2022), iar pe de altă parte, menţinerea ritmului susţinut de creştere a costurilor de construcţie pentru clădirile rezidenţiale”.

Piaţa imobiliară comercială

“Pe segmentul investiţional, fie că vorbim de birouri, de spaţii comerciale sau de spaţii industriale, situaţia se complică, întrucât unul din avantajele României până în prezent consta în costul redus al eventualelor dezvoltări. Trebuie înţeles că orice investitor mare se uită la regiune când analizează următorul proiect pe care îl va pune pe hartă şi România riscă să iasă din analize, pentru că, pe lângă seismicitatea care creşte costul construcţiilor comparativ cu Polonia sau Ungaria, lipsa forţei de muncă sau costul ridicat al acesteia vor atrage consecinţe negative”, crede Andrei Koszti. „Preocupările privind dinamica pe pieţele imobiliare comerciale sunt în creştere la nivel european şi global”, confirmă şi raportul BNR, care arată că piaţa imobiliară comercială se menţine pe o traiectorie descendentă, “în contextul condiţiilor financiare mai restrictive şi al incertitudinilor macroeconomice, care au condus la o scădere a cererii, în special pe segmentele clădiri de birouri şi spaţii comerciale”.

Comerţul online, pretenţiile mai mari ale angajaţilor care lucrează în spaţii de birouri închiriate privind flexibilitatea şi impactul politicilor de climă sunt schimbările observate de specialiştii BNR care amplifică vulnerabilităţile pieţei imobiliare comerciale. “Volumul investiţiilor în sectorul imobiliar comercial în Europa Centrală şi de Est în primele trei trimestre ale anului 2023 s-a diminuat cu 46% faţă de aceeaşi perioadă a anului anterior, pe fondul îngrijorărilor investitorilor cu privire la creşterea ratelor de dobândă şi al incertitudinilor legate de evoluţiile la nivel macroeconomic, cele mai importante scăderi, de circa 60 la sută, fiind înregistrate în România şi Polonia”, potrivit BNR.

Volumul investiţiilor pe piaţa imobiliară comercială s-a redus cu 63%

Raportul mai arată că în România, volumul investiţiilor pe piaţa imobiliară comercială s-a redus cu circa 63% în primele nouă luni ale anului 2023 faţă de perioada similară a anului trecut, cu cea mai mare scădere a investiţiilor în Bucureşti (-73%) şi cu o diminuare de intensitate mai mică (-47%) a investiţiilor în marile centre regionale (judeţele Cluj, Braşov, Iaşi, Timiş). Iar cele mai multe investiţii s-au făcut în spaţii comerciale, urmate de cele de birouri (23%) şi industriale (16 %).

Tendinţa perioadei următoare va fi de concentrare pe performanţa energetică a clădirilor nerezidenţiale, spun specialiştii. Performanţa îmbunătăţită a clădirilor creşte şansa de succes în ce priveşte accesul la finanţări şi scade costurile operaţionale pe termen lung.

„În 2024 lucrurile se vor duce mai mult pe partea de sustenabilitate în arhitectură. Se va pune mai mult accent pe partea de energie verde şi pe obţinerea de energie din surse regenerabile şi cred că ne putem aştepta la o încetinire a activităţii pe partea de construcţii şi de proiectare. Ne aşteptăm să se termine multe dintre lucrările începute şi există o anumită temere faţă de stoparea activităţii de proiectare pe proiecte noi. Depinde foarte mult de investiţiile publice”, crede Florin Mindirigiu, fondator al companiei ieşene SC Share Architects SRL.

Soluţiile pentru sectorul construcţiilor, aşa cum le vede expertul Andrei Koszti, sunt “o retenţie mai bună a forţei de muncă sezoniere – sunt convins că, dacă apare ocazia, foarte mulţi muncitori ar alege un loc de muncă în construcţii, acasă, în detrimentul unui job în sectorul agricol din străinătate. Sigur că pentru asta este necesară o infrastructură de locuinţe de serviciu modulare sau poate reintroducerea scutirilor aplicabile până anul trecut. O altă soluţie ar fi atragerea prin infrastructură (de transport, educaţională, etc) a unor investiţii cu valoare mai mare adăugată, însă pentru asta trebuie schimbată abordarea câştigului imediat în favoarea unei abordări pe termen lung (planuri urbanistice, educaţie duală, etc). Un lucru este cert, în ultimii patru ani reperele s-au schimbat fundamental”.