Efectele crizei COVID-19 încep să se resimtă şi în piaţa imobiliară din judeţul Iaşi. Nivelul tranzacţiilor imobiliare a scăzut cu 90% pe perioada stării de urgenţă, arată antreprenorii ieşeni cu afaceri în domeniu, diferenţa de 10% reprezentând tranzacţiile stabilite înainte de apariţia crizei de sănătate publică. Chiriile pentru locuinţe sunt în scădere, se negociază şi reziliază contractele, iar preţurile pentru locuinţele vechi din oraş scad şi ele. Dacă suma medie pe metru pătrat solicitată înainte de pandemie se ridica la 1.250 euro/ mp, acum a ajuns la 1.050 euro/ mp. Există şi un consens larg că, pe termen lung, nevoia de spaţii pentru birouri va scădea, ca urmare a lecţiilor învăţate de la lucrul eficient de acasă. Se îndreaptă România către o criză imobiliară, fie că vorbim despre construcţii, tranzacţii sau administrare de imobile?

Investiţii pe termen lung

Economistul ieşean Bogdan Căpraru, prof. univ. dr. la Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor (FEAA) din Iaşi şi membru al Consiliului Fiscal al României, împărtăşeşte pentru „Ziarul de Iaşi” ideile sale cu privire la modul în care perturbarea economică cauzată de pandemia COVID-19 ar putea influenţa piaţa imobiliară din judeţul Iaşi. (Opiniile exprimate de Bogdan Căpraru sunt opinii personale şi nu implică instituţiile cu care acesta este asociat – n.r.) Bogdan Căpraru consideră că pandemia COVID-19 a impactat şi va impacta piaţa imobiliară pe anumite segmente ca urmare a fenomenului de distanţare socială şi lockdown (închiderea temporară a activităţii), pe de o parte, şi din cauza efectelor acestora în plan economic în perioada care va urma, pe de altă parte.

„După cum ştim, piaţa imobiliară are două faţete: cea a vânzărilor şi cumpărărilor, precum şi piaţa chiriilor. Cele două sunt în interdependenţă, dar evoluţiile pot fi diferite în timp şi depind şi de o serie de factori diferiţi. Astfel, investiţiile imobiliare trebuie văzute ca investiţii pe termen lung. Eventualele scăderi sau stagnări de preţuri pot fi transformate în oportunităţi pentru cei care au lichidităţi şi/ sau acces la finanţare, atât pe segmentul rezidenţial, cât şi comercial. De asemenea, criza COVID-19 a creat noi oportunităţi de afaceri, care ar putea reprezenta cerere suplimentară de spaţii. În acelaşi timp, evoluţiile pot fi diferite pe regiuni ale ţării, nu doar pe segmente ale pieţei imobiliare. Putem asista la corecţii de preţuri acolo unde poate acestea au fost supraevaluate, dar şi creşteri pe altele. Trebuie să ne aducem aminte că preţurile pe o piaţă liberă sunt formate funcţie de cerere şi ofertă”, a explicat economistul ieşean.

Cum pot ajuta programele guvernamentale

Eventualele disfuncţionalităţi ar putea fi corectate şi de programele pe care Guvernul intenţionează să le implementeze pentru susţinerea economiei, consideră profesorul. „Să nu uităm, de exemplu, de programul «O casă, o familie», precursorul programului «Prima casă», care, deşi are o serie de hibe, va susţine într-o anumită măsură cererea pe segmentul rezidenţial, dacă se va da startul. Există precedentul programului «Prima casă», care, începând cu anul 2009, a avut efecte pozitive în perioada de după. Nu în ultimul rând, să nu uităm de finanţatori! Băncile din România sunt mult mai solide şi pregătite în prezent să susţină economia şi sectorul imobiliar faţă de criza anterioară. Însă, aici trebuie să facem o subliniere! Presiunea din ultimii ani sub forma unor iniţiative legislative din partea unor grupuri politice va crea mari neajunsuri pieţei bancare. Sectorul bancar românesc se confruntă cu un risc legislativ extrem, care va perturba fenomenul de finanţare pe toate segmentele. Reîntoarceri în dezbateri parlamentare a unor legi respinse de Curtea Constituţională (plafonarea dobânzilor, darea în plată etc.), precum şi a unora abrogate de Guvern (Ordonanţa 114) nu vor fi deloc de bun augur, ci ne va arunca şi mai mult în necunoscut”, atrage atenţia economistul.

Ce influenţă au regulile de distanţare socială

Piaţa chiriilor, la rândul ei, poate avea unele corecţii. Totul depinde de cum vor negocia chiriaşii şi proprietarii. Pe segmentul comercial, în domeniile unde activitatea s-a oprit, ar putea fi probleme, arată acesta. Apreciază că o parte s-ar putea rezolva funcţie de cum vor ajunge cele două părţi la un numitor comun şi dacă firmele afectate ar putea relua activitatea. Având în vedere intensificarea unor activităţi pentru unele domenii în timpul pandemiei şi după ea (cum ar fi comerţul online, serviciile la distanţă, curierat etc.), Bogdan Căpraru este de părere că am putea vedea totuşi o creştere a cererii pentru spaţii logistice şi de birouri, inclusiv din partea celor noi intraţi în piaţă. „Mai mult, noile reguli de distanţare socială la locul de muncă va putea determina, de asemenea, o cerere mai mare de spaţii suplimentare din partea companiilor pentru a le putea respecta”, a spus el jurnaliştilor „Ziarului de Iaşi”.

Cât priveşte piaţa rezidenţială a chiriilor, aceasta va fi afectată în primul rând funcţie de evoluţia şomajului. „În oraşele universitare, cum este Iaşi, avem şi o cerere formată de studenţi, care vor încheia anul universitar online, deci nu vor mai fi nevoiţi să locuiască în centrul universitar. Cu toate acestea, cred că va fi afectat parţial şi acest segment. Mulţi dintre ei sunt angajaţi în Iaşi şi au rămas să îşi continue activitatea (mai ales lucrând de acasă), alţii au avut negociate contractele inclusiv pe vară, pentru a-şi păstra continuitatea în anul universitar următor. De asemenea, cei care au închiriat pe bază de contract pot avea clauze penalizatoare pentru renunţarea la contract înainte de vreme. Cei mai afectaţi proprietari ar putea fi cei care au închiriat «la negru», fără contract, iar acum vor suporta riscurile de rigoare”, a punctat profesorul ieşean.

“O simplă corecţie sau va evolua către criză”

În ceea ce priveşte piaţa locuinţelor noi, spune că deocamdată nu va fi afectată imediat, deoarece sunt contracte în derulare care vor trebui finalizate, finanţarea fiind deja asigurată. Criza COVID-19 ar putea avea şi unele efecte pozitive pe piaţa construcţiilor, crede acesta, ca urmare a faptului că mulţi dintre românii care au lucrat în străinătate în domeniu ar putea rămâne în ţară şi s-ar putea, astfel, detensiona situaţia pe piaţa muncii de profil. Profesorul consideră că agenţiile imobiliare se vor transforma ca model de business.

„Ele vor trebui să îşi mărească complexitatea activităţilor pentru a rămâne în piaţă. Vor trebui să folosească tot mai mult tehnologia în vânzarea de imobile, în special prin vizualizarea la distanţă. Ar putea asigura servicii conexe tranzacţiilor imobiliare, pentru a creşte valoarea intrinsecă a serviciilor oferite şi să convingă clienţii tot mai mult să apeleze la serviciile acestora. Nu trebuie să uităm faptul că în ţările dezvoltate peste 90% dintre tranzaţiile imobiliare se realizează prin agenţii imobiliare. În acest context, evoluţiile viitoare de pe piaţa imobiliară românească depind de mulţi «dacă». De asemenea, contează foarte mult ce impact asupra pieţei vor avea factorii despre care am vorbit, cu ce intensitate vor acţiona. Ne putem aştepta la un punct de inflexiune pe anumite segmente ale ei. Rămâne de văzut amplitudinea corecţiei: dacă va fi una de anvergură sau nu, dacă va fi o simplă corecţie sau va evolua către criză”, a încheiat economistul Bogdan Căpraru.

O scădere fără precedent

Alexandru Nechifor, administratorul agenţiei imobiliare Premier Grup Imobiliare, evaluează scăderea tranzacţiilor imobiliare în procent de 90% odată cu instituirea stării de urgenţă pe teritoriul ţării acum două luni. Arată că se înregistrează ieftiniri a locuinţelor vechi cu 15%, dar accentuează faptul că rămâne de văzut dacă piaţa se va alinia la aceste cerinţe.

„Situaţia creată de COVID-19 este o problemă pentru toţi cei din mediul de afaceri, cu precădere pentru noi, care activăm în domeniul afacerilor imobiliare, având în vedere că scăderea tranzacţiilor o putem cuantifica într-un procent de 90%. Restul de 10% reprezintă tranzacţiile stabilite înainte de apariţia noului tip de coronavirus. Acest aspect este relevant deoarece realizarea lor presupune un contact uman direct şi, din păcate, încercarea noastră, a tuturor, a fost şi este în continuare centrată pe protejarea clienţilor, colaboratorilor, familiilor şi inclusiv pe noi înşine. La ora actuală, în contextul în care mulţi dintre noi, cei din imobiliare, am avut o suspendare a activităţii sau o diminuare a timpului de lucru, iar proprietarii au fost restricţionaţi în a colabora/ vinde imobilul la preţul de piaţă existent înainte de COVID-19, putem spune că solicitările clienţilor au fost şi sunt într-adevăr mai puţine, iar ofertele lor de preţ sunt cu 15% mai mici. Acest lucru s-ar traduce prin faptul că dacă aveam preţuri medii de 1.250 euro/ mp, acum ofertele clienţilor sunt în jur de 1.050 euro/ mp la locuinţele vechi din piaţă”, ne-a spus Alexandru Nechifor.

Încrederea clienţilor este importantă

Omul de afaceri consideră că modificările legislative adoptate în regim de urgenţă în contextul pandemiei de coronavirus pot duce în două direcţii. „Cu siguranţă atât noi, agenţii imobiliari, cât şi toţi ceilalţi implicaţi în acest domeniu – vânzători, respectiv cumpărători –, suntem afectaţi mai mult sau mai puţin de aceste schimbări. (…) Prima direcţie ar fi ca piaţa să-şi schimbe configuraţia aşa cum o cunoaştem acum, iar în acest caz ar putea să existe o modificare a cererii şi ofertei, lucru care presupune timp de înţelegere şi acceptare (scădere de preţ, negocieri mai mari, posibilitatea de alegere a cumpărătorilor să fie mai mare, atât timp cât există în piaţă oferte destule şi comparabile). Cea de-a doua direcţie ar fi să încercăm o redresare cu modificări cât mai mici faţă de ceea ce cunoaştem acum, referindu-ne la negocieri mai mici, dorinţa clienţilor de a achiziţiona şi investi pentru viitor. Bineînţeles, aceste aspecte vor ajunge la finalitate în funcţie de încrederea clienţilor în piaţă, cash flow-ul disponibil al acestora şi, cel mai important, plierea produselor bancare pe condiţiile actuale din piaţă”, a declarat pentru „Ziarul de Iaşi” Alexandru Nechifor, administratorul agenţiei imobiliare Premier Grup Imobiliare.

“Nu cred că o să se întâmple”

Şi managerul agenţiei imobiliare Casa Prima spune că nu au mai înregistrat tranzacţii imobiliare de la debutul crizei de sănătate publică. „Până la urmă era normal ca în sectorul imobiliar să fie o scădere a cererii în perioada stării de urgenţă. Clienţii nu se puteau deplasa la o vizionare, iar din fotografii sau video-uri nu puteau lua o decizie atât de importantă”, a menţionat el. „Când a început în România epidemia, sectorul imobiliar a suferit o scădere bruscă, ca atunci când scoţi ceva din priză. Cereri au mai fost abia la sfârşitul lunii aprilie, însă doar pentru a cere anumite informaţii. Cumpărătorii se aşteaptă la o scădere mare a preţurilor, dar asta nu cred că o să se întâmple, poate doar o uşoară scădere a preţurilor pentru locuinţele vechi. Cereri pentru închirierea de apartamente şi case au mai fost, dar puţine. (…) Cred că mulţi studenţi au plecat acasă, au eliberat apartamentele după ce au aflat că s-a încheiat anul universitar. Nu mulţi îşi permit să plătească 5 luni chirie fără să stea în apartament. Alţii au cerut o negociere a chiriei pentru perioada de urgenţă şi până în toamnă. (…) De altfel, mulţi proprietari oferă reduceri doar până în toamnă”, a subliniat managerul agenţiei imobiliare Casa Prima. 

Publicitate și alte recomandări video