Trecerea unui teren din extravilan in intravilan

Conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, ridicarea constructiilor se poate realiza numai in intravilanul localitatilor. Cu titlu exceptional, se pot efectua constructii si in extravilan (este vorba despre acele constructii care pot genera efecte poluante factorilor de mediu sau care, prin natura lor, depasesc limita intravilanului: cai ferate, retele electrice, conducte de transport gaze sau titei etc.). Exista insa si destule cazuri in care, in baza unei asemenea incadrari usor fortate, s-au eliberat autorizatii pentru constructii industriale in extravilan.

In intravilanul unei localitati se regasesc atit terenuri scoase din circuitul agricol (care alcatuiesc intravilanul construibil), cit si terenuri aflate in circuitul agricol (intravilan agricol). Regula generala este ca, pentru a putea ridica o constructie, trebuie sa detinem un teren intravilan, scos din circuitul agricol.

Asadar, daca achizitionati un teren extravilan, aflat in circuitul agricol, in vederea edificarii unei constructii, trebuie mai intii sa-l treceti in intravilanul localitatii, iar apoi sa-l scoateti din circuitul agricol. Evident, nu orice teren extravilan scos din circuitul agricol poate oferi conditii propice construirii unei case (cum ar fi, de exemplu, un teren aflat in mijlocul unui cimp cultivat agricol). Ne referim aici numai la terenurile aflate la marginea intravilanului, care nu sint la o distanta prea mare de utilitati.

Trecerea in intravilan

Potrivit Legii nr. 50/1991, republicata, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, intravilanul localitatilor se stabileste prin Planul de Urbanism General (PUG), aprobat in conditiile legii.

Asadar, inainte de a achizitiona un teren extravilan, este indicat sa verificati PUG-ul localitatii (care se regaseste la serviciul urbanism din cadrul fiecarei primarii), intrucit este recomandabil sa achizitionati un teren aflat in apropierea intravilanului si nu unul aflat la o distanta prea mare de limita intravilanului (cu cit distanta de limita intravilanului este mai mare, cu atit mai "dificile" vor fi trecerea acestuia in intravilan si aducerea utilitatilor).

Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se face numai in baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), terenul fiind ulterior inclus in PUG. In vederea intocmirii unui PUZ, trebuie sa luati legatura cu un arhitect, pretul realizarii unui PUZ, precum si durata intocmirii acestuia variind in functie de complexitatea proiectului.

Dupa intocmirea acestuia, PUZ-ul trebuie aprobat de autoritatea locala administrativa competenta (Consiliul local, judetean etc). Cit priveste termenul de intocmire si aprobare a unui PUZ, trebuie sa luati in calcul cel putin citeva luni, perioada care depinde de viteza de reactie a tuturor celor implicati in acest proces.

Scoaterea din circuitul agricol

Conform prevederilor Regulamentului din 7.09.2005 emis de Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, scoaterea unui teren cu suprafata de pina la 1 ha din circuitul agricol se aproba prin decizia directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala, pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara in raza caruia se situeaza terenul.

Prin introducerea in intravilan, pretul terenului creste de citeva ori (uneori, chiar si de 10 ori). Prin urmare, chiar si numai achizitionarea unui teren extravilan si vinderea acestuia dupa introducerea in intravilan poate reprezenta o afacere deosebit de profitabila.