Cât durează până se pune piatra de temelie a proiectelor imobiliare? Etapele obținerii autorizației de construire

Deși imobiliarele reprezintă un sector atractiv pentru investiții, durata îndelungată pentru obținerea autorizațiilor, criteriile stricte de obținere a finanțării și drumurile la numeroase instituții pentru acorduri și avize sunt piedici care cântăresc în planul de business și, uneori, sunt descurajante.

Despre cât de lung este procesul de parcurs până la începerea lucrărilor de construcţie vorbește și un raport al Băncii Mondiale, analizat de revista Capital în 2018, care indică faptul că România este pe al doilea loc în Uniunea Europeană la numărul mare de avize preliminare autorizației de construire, după Cehia. Mai exact, 26 de acte, dublu față de media UE, iar timpul de așteptare a autorizației este, în medie, de 256 la zile. Doar Slovacia și Cipru ne depășesc.

În cazul Iașului, același raport indică o durată medie de așteptare de 266 de zile. Suntem pe locul cinci, după Oradea, Craiova, Brașov și București. „În practică, însă, poate ajunge și până la doi ani. Desigur, dacă terenul este liber de sarcini, nu face obiectul unor litigii, sunt respectate toate restricțiile zonei și nu este compus din parcele ale mai multor proprietari, situație în care demersurile devin mult mai dificile, îndelungate și, deseori, abandonate”, a declarat conf. univ. dr. ing. Eduard Antohie, de la Facultatea de Construcții și Instalații din Iași.

Care este primul pas?

Etapa inițială în demersul de obținere a autorizației de construire este solicitarea certificatului de urbanism. Se eliberează de primărie și face cunoscute solicitantului informații despre regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, caracteristicile amplasamentului, cerințele urbanistice și lista avizelor și acordurilor necesare autorizării.

Presupune depunerea unei cereri tip și achitarea unei taxe, alături de planurile cadastrale. Obținerea celor din urmă poate dura până la 30 de zile. Dacă sunt deja la dosar, certificatul poate fi eliberat în termen de 30 de zile. În teorie, pentru că în practică, cererea este, de cele mai multe ori, restituită pentru completări cu diferite documentații (studiu de circulație, de amenajare peisagistică, expertize tehnice etc.), care, în funcție de complexitate, pot dura până la alte 30 de zile.

„În cazul unor proiecte imobiliare de amploare, care necesită o aprofundare a normelor urbanistice, certificatul de urbanism cere întocmirea Planului Urbanistic General (PUG), Planului Urbanistic Zonal (PUZ), Planului Urbanistic de Detaliu (PUD), studii de însorire și alte documentații urbanistice, a căror elaborare și aprobare poate dura între o lună și un an”, completează conf. univ. dr. ing. Eduard Antohie.

Impactul asupra mediului

Una dintre etape este obținerea avizului de mediu, care atestă faptul că proiectul este în acord cu legislația în domeniu. Pentru proiectele la care se solicită PUD sau PUZ, avizul de mediu stabilește care este impactul proiectului asupra mediului, cum sunt afectate celelalte obiective din apropiere și care sunt soluțiile de alimentare cu apă și de descărcare a apelor uzate și pluviale. Obținerea acestuia poate dura până la 90 de zile (fără perioada de întocmire a documentaţiei specifice).

Avize și acorduri

Obținerea tuturor avizelor, acordurilor și autorizațiilor este un proces de durată, pentru că sunt implicate numeroase instituții, cu proceduri care pot întârzia întregul demers, dacă actele nu sunt predate conform din prima. În teorie, fiecare aviz ar trebui să se elibereze în 15 zile calendaristice, însă este depășit deseori. Întregul proces de elaborare și aprobare a documentației tehnice pentru autorizare și avizare poate dura între trei luni și un an.

De câte astfel de avize este nevoie? Depinde de fiecare proiect, însă vorbim despre acordul vecinilor, avize emise de furnizori de utilități și cele aferente autorităților centrale. Pe lângă avizele emise de Inspectoratul de Stat în Construcții, sunt necesare și avizul privind prevenirea și stingerea incendiilor (Ministerul de Interne), avizul de apărare civilă (Ministerul Apărării Naționale), acordul de mediu (Ministerul Mediului), avizul sanitar (Ministerul Sănătății) și altele, după caz.

„De menţionat este faptul că fiecare emitent are proceduri proprii de analiză, avizare şi aprobare a emiterii unui aviz, proceduri care nu sunt corelate cu prevederile legislative generale şi care fac ca emiterea unui astfel de aviz să dureze cu mult peste termenul de 15-30 de zile. În plus, dacă investiţia este mai complexă, poate dura şi mai mult”, a subliniat conf. univ. dr. ing. Eduard Antohie.

Studii și proiecte tehnice

Studiul geotehnic și proiectul tehnic al construcției sunt realizate de institute specializate, iar durata de obținere depinde de complexitatea proiectului şi de volumul de documentaţii pentru avizare necesare a fi întocmite. Studiul geotehnic analizează caracteristicile tehnice ale terenului, constructibilitatea acestuia, furnizând informații necesare analizei tehnice şi economice a soluțiile de fundare a construcțiilor. Pe baza lui se proiectează infrastructura construcțiilor, îmbunătăţirea terenurilor de fundare, sprijiniri și protecţii ale malurilor, gospodărirea apelor freatice etc). Proiectul tehnic reprezintă documentația scrisă și desenată necesară pentru execuția construcției.

Obținerea autorizației de construire

După întocmirea tuturor studiilor, memoriilor, expertizelor, documentaţiilor tehnico-economice și obținerea tuturor avizelor precizate în certificatul de urbanism, am ajuns și la cel mai important document, care ne permite să clădim imobilul. Autorizația de construire se solicită la primărie și certifică dreptul de începere a lucrării. Cererea tip pentru emiterea autorizației de construire este însoțită de certificatul de urbanism, dovada titlului de proprietate, extras din cartea funciară, planul cadastral la zi, avizul de mediu, toate avizele și acordurile prevăzute în certificatul de urbanism, studii de specialitate, expertize, audit și dovada achitării taxei.  

„Ca și în cazul certificatului de urbanism, autorizația de construire, conform prevederilor legale, ar trebui să se eliberează în termen de 30 de zile, însă se pot cere documente suplimentare, care pot amâna obținerea. De asemenea, procedurile proprii instituţiei emitente a autorizaţiei, precum şi unele prevederi legale, fac imposibil, în mod obişnuit, să se respecte acest termen, durata prelungindu-se, uneori, şi până la 3-6 luni de zile”, spune conf. univ. dr. ing. Eduard Antohie.

În concluzie, de la achiziția terenului şi până la demararea lucrărilor în baza autorizației de construire este necesară o perioadă care poate ajunge până la doi ani, dacă nu sunt litigii implicate pe teren.