Caută 
7 MIN
Asociatiile de proprietari au ajuns sa se gospodareasca singure, sub
indrumarea Primariei si a legilor. Cu toate acestea, reprezentantii unora
dintre asociatii interpreteaza in asa fel legea, o ignora sau aplica legi
nescrise, astfel incit nici o asociatie din Roman nu seamana cu alta. Din
necunoastere a reglementarilor sau din nepasare, proprietarii nu se
intereseaza de obligatiile si drepturile lor si ajung in situatia in care sint
pacaliti si trebuie sa suporte consecintele.
Lipsa implicarii proprietarilor in activitatea asociatiilor face ca reprezentantii
asociatiei sa conduca dupa capul lor asociatiile.
Conform legii, asociatia de proprietari este condusa de adunarea generala
a proprietarilor, care este formata din cite un reprezentant al fiecarei familii
de proprietari. Adunarea generala a proprietarilor alege dintre membrii
asociatiei de proprietari o comisie de cenzori. Adunarea generala a
proprietarilor alege dintre membrii sai comitetul executiv al asociatiei de
proprietari, dintre care unul va fi desemnat ca presedinte al asociatiei de
proprietari prin votul adunarii generale. Presedintele asociatiei de
proprietari reprezinta asociatia ?n derularea contractelor si ?si asuma
obligatii ?n numele acesteia.
Proprietarii conduc asociatia de proprietari
Asociatia de proprietari este condusa de adunarea generala. Dupa prima
?ntrunire organizatorica, adunarea generala se ?ntruneste cel putin o data ?n
fiecare an calendaristic. Pentru ca hotaririle adunarii generale sa fie
valabile, este necesara prezenta majoritatii membrilor asociatiei, personal
sau prin reprezentant. Hotaririle adunarii generale vor fi luate cu majoritate
de voturi. Daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara legii, orice
proprietar poate initia actiune ?n justitie ?mpotriva respectivei decizii, ?n
termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Prima grija a conducerii asociatiei este corecta repartizare a cheltuielilor la
intretinere si recuperarea datoriilor. Conform legii, pentru neplata cotelor de
contributie prevazute ?n lista de plata afisata lunar, asociatia de proprietari
impune o penalizare oricarui proprietar care se face vinovat, dupa o
perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit
pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei de
?ntretinere lunare la care s-a aplicat. Calcularea penalitatilor este una din
principalele probleme din asociatie. Penalitatile sint hotarite de adunarea
generala a proprietarilor, adica de catre proprietari. In unele asociatii,
aceste penalitati nu au fost trecute pe lista. Ba, mai mult, in unele asociatii,
penalitatile nici nu s-au calculat pentru fiecare proprietar in parte, ci au fost
evidentiate per total. Acest lucru a facut ca, dupa achitarea datoriilor, unii
proprietari sa se „trezeasca” la realitate si sa afle ca mai au de achitat si
penalitati.
Acesta este cazul unui tinar care a mostenit, de la bunici, un apartament in
Roman. Dupa ce a achitat datoriile, cind a dorit sa vinda apartamentul, lui
Dragos Tacea i s-a cerut sa plateasca si penalitatile. „Am achitat, in luna
iulie, datoria de 16,6 milioane de lei. Cind am achitat datoria, presedintele
mi-a spus ca, pina la acea data, nu s-au calculat si perceput penalitati. Cind
am vrut sa iau adeverinta precum ca nu am datorii, mi s-a pretins suma de
22 de milioane de lei, suma despre care presedintele asociatiei mi-a spus
ca reprezinta penalitatile pe ultimii trei ani”, a declarat Dragos Tacea.
Conform legii, penalizarile pentru ?ntirzierea platii cotelor de ?ntretinere,
hotarite de adunarea generala a proprietarilor, nu vor fi mai mari de 0,2 la
suta pentru fiecare zi de ?ntirziere si se vor aplica pentru fiecare cota de
?ntretinere lunara numai dupa o perioada de 30 de zile care depaseste
termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi
suma cotei de ?ntretinere lunare la care s-a aplicat. Cu toate acestea, in
cazul lui Dragos Tacea, penalitatile au fost mai mari decit suma datoriilor,
lucru care este posibil doar daca, in timp, din aceasta datorie, au mai fost
efectuate plati. In mod normal, asociatia avea dreptul sa-si calculeze
propriul sistem de penalizari. Tot asociatiile trebuie sa repartizeze
penalizarile venite pe facturile furnizorilor de servicii. „Pe listele de plata nu
au fost trecute penalitatile. Noi sintem la conducerea asociatiei din luna
mai 2005. Pentru a nu ramine cu aceste penalitati neplatite, am cerut
fostului administrator sa le calculeze. Am primit de la acesta lista cu
penaltatile pentru fiecare familie. Noi nu stim cum a calculat administratorul
penalitatile. Celor care au dorit sa-si vinda apartamentele le-am cerut sa-si
achite sumele calculate de fostul administrator. Nici acum nu exista
penalitati pe lista, pentru ca noi nu putem sa ne asumam raspunderea
pentru aceste calcule. Vom trece aceste sume dupa ce vom efectua noi un
calcul pentru fiecare proprietar in parte”, a declarat Lucian Eva,
presedintele Asociatiei nr. 8ALP.
Presedintele controleaza activitatea asociatiei si este responsabil
Conform legii, calcularea si ?ncasarea penalizarilor conform sistemului
aprobat de adunarea generala a asociatiei de proprietari ii revin
administratorului. Acesta, la rindul lui, este supravegheat de catre
presedinte. Orice calcul eronat trebuie sa fie depistat de presedinte.
Deoarece, de multe ori, in unele asociatii se perinda mai multe conduceri,
fiecare arunca vina in circa celuilalt. Asa se intimpla in Asociatia nr. 8ALP.
Fosta conducere isi recunoaste o parte din vinovatie. „Pe listele de plata,
atunci cind eram noi la conducere, nu au fost trecute penalitati. In rubrica
respectiva am trecut doar penalitati de 0,06% pe zi. Nici cind am preluat
noi asociatia, aceste penalitati nu erau calculate pentru fiecare proprietar.
Administratorul nostru, Neculai Gherca, a paralizat. Functia lui a fost
preluata de sotia sa, Angela. Aceasta a calculat penalitatile dupa ce noi nu
am mai fost in asociatie”, a declarat Mihai Panaite, fostul presedinte al
asociatiei.
In aceasta situatie s-a ajuns si pentru ca reprezentantii unor asociatii au
decis sa treaca pe liste numai factura curenta si datoria, in speranta ca
locatarii isi vor achita macar aceste sume. Unii au considerat ca, dupa ce
datoriile sint achitate, proprietarii isi vor achita si penalitatile. Omiterea, cu
buna stiinta, a acestor penalitati de pe lista de plata ii face responsabili pe
administratori si, in mai mare masura, pe cei care le controleaza activitatea
– presedintii asociatiei.
Solutionarea acestor cazuri este de competenta instantei, care poate
decide a cui este vina si cum pot fi despagubiti cei care au avut de suferit.
Aceasta asociatie si alte citeva aflate in aceeasi situatie demonstreaza
faptul ca, fara implicarea directa a proprietarilor, lucrurile pot scapa de sub
control. Nici Dorel Nastase, reprezentantul Primariei in relatia cu asociatiile,
si nici Biroul de Audit al Primariei nu pot face lumina. Numai implicarea si
cunoasterea legilor de catre proprietari pot schimba ceva in relatia
proprietar-asociatie, astfel incit asemena „surprize” sa nu mai apara.
Precizam faptul ca datoria asociatiei nu este numai de a incasa facturile
curente, ci si datoriile de la locatari, prin somarea si, mai apoi, prin
executarea silita dispusa de un judecator. Tot instanta va decide cine este
responsabil pentru cazurile in care datoriile sau penalitatile s-au prescris.
Acestea trebuie recuperate de societatile furnizoare de servicii, dar instanta
va decide cine din asociatie trebuie sa dea banii inapoi pentru ca, timp de
trei ani, nu a incasat debitele. Oricite probleme financiare pot aparea intr-o
asociatie de proprietari, cert este ca fiecare proprietar in parte, cu legea in
mina, trebuie sa se implice pentru corecta lor solutionare.
Adunarea generala are urmatoarele atributii
principale:
a) aproba darea de seama anuala asupra activitatii
comitetului executiv al asociatiei de proprietari,
raportul comisiei de cenzori si raportul exercitiului
bugetar;
b) hotaraste cu acordul a cel putin doua treimi din
numarul membrilor asociati modificarile ulterioare
ale statutului asociatiei de proprietari si/sau ale
acordului de asociere;
c) hotaraste asupra cuantumului salariilor,
indemnizatiilor si premiilor pentru personalul
angajat;
d) alege, dintre membrii asociatiei de proprietari,
comitetul executiv al asociatiei, validindu-l dintre
acestia pe presedinte;
e) alege, dintre membrii asociatiei de proprietari,
comisia de cenzori;
f) revoca, atunci cind este cazul, oricare dintre
membrii comitetului executiv sau ai comisiei de
cenzori, alegind un succesor pentru ocuparea
locului vacant, prin votul majoritatii simple a celor
prezenti;
g) valideaza sistemul de penalizari stabilit de
comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
Atributiile comitetului executiv sint:
a) hotaraste data afisarii listei de plata, formatul si
caracteristicile listei de plata, locul si programul de
?ncasari; stabileste si supune validarii adunarii
generale a asociatiei de proprietari sistemul de
penalizari pentru neplata cotelor lunare de
contributie;
b) hotaraste actionarea ?n justitie a proprietarilor
vinovati de neplata cotelor lunare de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari, timp de mai
mult de 90 de zile de la termenul stabilit;
c) raspunde tuturor ?ntrebarilor si solicitarilor venite
de la proprietari.
Comisia de cenzori are urmatoarele atributii:
a) verifica, cel putin o data pe semestru gestiunea
asociatiei de proprietari, stabilirea si ?ncasarea
cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei,
consemnind constatarile ?ntr-un registru de
procese-verbale, care se pastreaza de presedintele
comisiei de cenzori sau de un alt membru stabilit
de aceasta;
b) recomanda comitetului executiv sesizarea
instantelor de urmarire penala, cind constata
savirsirea unor infractiuni prevazute de legislatia
financiar-contabila.
Conducatorul executiv al asociatiei de
proprietari este presedintele. Presedintele
asociatiei de proprietari are urmatoarele
atributii:
a) verifica respectarea si ?ndeplinirea hotaririlor
adoptate de adunarea generala a asociatiei de
proprietari si de comitetul executiv, controleaza
persoanele care deservesc asociatia de
proprietari si propune solutii corespunzatoare
pentru ?ndeplinirea sarcinilor acestora;
c) primeste cererile si reclamatiile de la proprietari si
sesizarile administratorului, pe care le supune
dezbaterii comitetului executiv.
Administratorul
Administratorul, persoana fizica sau juridica,
asigura managementul financiar al asociatiei de
proprietari prin: gestiunea bunurilor si fondurilor
banesti; ?ntocmirea listelor lunare de plata;
?ncasarea cotelor de contributie a proprietarilor la
cheltuielile curente ale asociatiei de proprietari;
efectuarea platilor si ?ncasarilor; sesizarea
comitetului executiv ?n vederea somarii
restantierilor si aplicarea procedurii de recuperare a
restantelor, cu penalizarile aferente; calcularea si
?ncasarea penalizarilor conform sistemului aprobat
de adunarea generala a asociatiei de proprietari.
Drepturile si obligatiile proprietarilor
Printre obligatiile proprietarilor, membri ai asociatiei
de proprietari, se numara: respectarea statutului
asociatiei de proprietari; supunerea la vot a
hotaririlor adunarii generale a asociatiei de
proprietari; participarea la adunarile generale ale
asociatiei de proprietari; respectarea oricarui
angajament facut fata de asociatia de proprietari si
multe altele, prevazute in Legea 114.
Membrii asociatiei de proprietari au si urmatoarele
drepturi:
– sa participe cu vot deliberativ la adunarea
generala a asociatiei de proprietari, sa aleaga si sa
fie alesi ?n structura organizatorica a asociatiei;
– sa solicite si sa primeasca, ori de cite ori este
necesar si motivat, explicatii cu privire la calculul
cotei de contributie afisat pe lista de plata si sa
conteste, ?n scris, la comitetul executiv al asociatiei
de proprietari, ?n termen de 10 zile de la afisarea
listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar ?n cazul
?n care contestatia a fost respinsa, sa se adreseze
adunarii generale. Contestatia nu suspenda plata
contributiei, dar determina, ?n cazul aprobarii,
aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara,
?n cadrul comitetului executiv sau al adunarii
generale a asociatiei de proprietari;
– daca o decizie a asociatiei de proprietari este
contrara statutului, acordului de asociere, legilor,
orice proprietar poate actiona ?n justitie valabilitatea
respectivei decizii, ?n termen de 60 de zile de la
adoptarea acesteia;
– sa puna ?ntrebari si sa solicite explicatii comitetului
executiv, referitoare la activitatea asociatiei de
proprietari;
– sa prezinte spre rezolvare probleme specifice
asociatiei de proprietari sau probleme deosebite,
care nu au putut fi solutionate pe cale obisnuita, si
sa participe activ la actiunea de solutionare. (Claudia MATEI)
