PINMap Iaşi 2020. Structura stocului de birouri

În câteva dintre statisticile vehiculate în publicaţiile periodice ale marilor companii globale de consultanţă şi de brokeraj imobiliar, precum Colliers, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Echinox identificăm pentru stocul ieşean de birouri valori cuprinse între 180 şi 200 mii mp. Echipa PINMap Iaşi a inventariat un stoc de birouri de 280 mii mp la nivelul T1 2020. În principal, această diferenţă pleacă de la numărul de clădiri inventariate. Statistica PINMaps Iaşi 2020 cuprinde 114 clădiri de birouri funcţionale de talie diversă, mai noi sau mai vechi, construite de la zero sau realizate prin renovarea unor clădiri ce au avut alte funcţii. Cel mai probabil, companiile globale au ţinut cont doar de o fracţiune dintre acestea.

Pornind de la această neconcordanţă în ceea ce priveşte cifrele vehiculate ale stocului de birouri din Iaşi, echipa PINMap a considerat oportună o clasificare cât mai riguroasă a clădirilor de pe piaţa office. Acest demers a fost necesar identificării cu mare acurateţe a gradului de modernitate a stocului de birouri inventariat.

C. Andy Perez (director general la Newmark Commercial Realty) precizează în articolul A Guide to Office Building Classifications; Class A+, Class A, Class B, Class C (2015) că şdţiferenţa dintre diversele clasificări ale clădirilor de birouri variază în funcţie de piaţă, iar clădirile de clasă B şi C sunt, în general, clasificate în raport cu clădirile de clasa A; clasificările sunt utilizate pentru a diferenţia clădirile şi ajută la raportarea datelor de piaţă într-o manieră care diferenţiază tipurile de clădiri. Nu există o formulă definitivă şi general valabilă pentru clasificarea unei clădiri, dar există o serie de caracteristici generale care sunt utilizate într-o astfel de abordare: calitatea clădirilor, accesibilitatea în raport cu serviciile necesare chiriaşilor şi angajaţilor, calitatea serviciilor.

În demersul clasificării, echipa PINMap Iaşi 2020 a construit un indicator compozit, pornind de la cele trei seturi de carcteristici:

1. calitatea infrastructurii (suprafaţa totală a clădirii, suprafaţa utilă pe nivel, înălţimea tavanului, calitatea materialelor utilizate, arhitectura, capacitatea ascensorului – acolo unde e cazul, calitatea de clădire verde etc.);

2. accesibilitatea la structurile teritoriale ale aglomerării urbane şi la serviciile de proximitate (distanţa faţă de staţii de transport public, grădiniţe, şcoli, restaurante etc.);  

3. servicii oferite (parcări, recepţie, calitatea profesională a managementului etc.).

Pe baza scorului obţinut au fost separate câteva categorii de clădiri de biroruri: clasele A şi A+, B+, B şi o categorie a clădirilor neclasificabile (C) – care grupează construcţiile cu scoruri reduse.

Structura actuală a stocului de birouri e departe de a fi ideală:

– există doar 12 clădiri cărora li s-au atribuit clasele A şi A+ (117 mii mp); acestea reprezintă doar 41,9% din stocul de birouri actual al Iaşului; categoria a fost alimentată recent (în luna februarie a.c.) cu clădirea NOC, după o perioadă de mai bine de 3 ani în care nu s-a mai făcut nici o livrare; până în T3 2020 se vor livra încă două clădiri de birouri – UBC7 şi Continental2; estimăm pentru finalul anului curent un stoc de peste 140 mii mp în clădiri de clasa A şi A+; tendinţa generală a acestei categorii e de creştere accelerată, aportul principal va fi adus de reţelele Silk District şi UBC;

– clasa B+ a fost atribuită unui număr de 20 de clădiri ce însumează la ora actuală 58,5 mii mp; această categorie e reprezentată de clădiri cu o calitate a infrastructurii asemănătoare categoriei A, dar sunt depunctate din cauza taliei lor mai reduse (2000 – 4000 mp), iar unele dintre acestea sunt şi izolate în raport cu concentrările office ale oraşului; conform estimărilor, dinamică categoriei va fi mai lentă. stocul evoluând până la aproximativ 72 mii mp (în T3 2020), prin livrarea întregului proiect Baza3 şi la 80 mii mp până în 2025, prin livrarea unor clădiri în zonele periferice ale Iaşului;

– clasa B grupează 24 de clădiri de talie mai modestă (45,4 mii mp), fapt care degradează indicatorul calitaţii infrastructurii office; dinamica acestei categorii va fi una redusă; la finalul anului stocul categoriei va ajunge la 48,6 mii mp;

– există şi un număr de 58 de clădiri (60 mii mp – 22% din stocul de birouri al Iaşului), ce aparţin ultimei categorii (unele clădiri fiind dificil de clasificat); marea majoritate a acestora sunt de talie mică (sub 1500 mp), dar nu lipsesc nici clădirile de talie importantă (de peste 3000 mp); categoria are ca indicatori discriminanţi principali: un modest indicator al calităţii infrastructurii şi o accesibilitate redusă la diversele servicii, datorată, în principal, poziţiei periferice în sistemul de relaţii al aglomeraţiei urbane ieşene. PINMaps estimează că această categorie nu numai că nu va mai fi alimentată de noi clădiri, ci va înregistra şi un regres important până în 2025. Un exemplu în acest sens e anunţata renovare a clădirii Iasitex, ce va deveni o clădire de clasa A.

Conform clasificării prezentate, dintre cele 280 mii mp. de birouri, 220 de mii reprezintă stocul de birouri de clasa A+, A, B+ şi B. În perspectivă, marile proiecte ce vor fi implementate până în 2025, dar şi după acest moment se orientează către clădirile de birouri de clasa A+ (Silk District, UBC etc.), fapt care va duce la o schimbare radicală a structurii stocului de birouri, ce va fi dominat de clasa A+ şi A – peste 60% în 2025 şi peste 70% până în 2030.

George Ţurcănaşu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultăţii de Geografie şi Geologie, Universitatea “Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi