Un ieşean care doreşte să achiziţioneze prin credit ipotecar prima sa locuinţă va trebui să plătească un avans mai mare de anul viitor, după limitarea gradului de îndatorare impus de BNR, de 45%. Cei care au deja o casă, limita gradului de îndatorare este de 40%. O soluţie ar fi şi aceea de a găsi o locuinţă mai ieftină, pentru a se încadra în creditul maxim pe care îl poate oferi banca. Concret, băncile le vor da de la anul, pe aceleaşi venituri, bani mai puţini.  Pentru a vedea care este diferenţa de bani pe care un cumpărător trebuie să o acopere din buzunar, am realizat o simulare la una dintre băncile mari din sistemul bancar din România.

 

Pentru simularea noastră am ales exemplul unei familii cu doi copii şi venituri cumulate de 5.000 de lei (n.r.-nivelul mediul la nivel naţional). S-a realizat o simulare atât pentru condiţiile de până la 31 decembrie 2018 cât şi pentru cele de anul viitor. Conform simulării efectuate de BRD, gradul maxim de îndatorare la ora actuală este de 59% (n.r.-la această bancă) însă de la anul va fi de 45%, cu o treime mai mic. Acest lucru înseamnă că din veniturile familiei se vor lua în calcul mai puţin de jumătate. În varianta pentru 2018 se scad din veniturile nete 233 de lei cheltuieli de subsistenţă pentru fiecare membru al familiei. Din 2019 se renunţă la scăderea cheltuielilor de subsistenţă din câştigurile nete totale. În simularea pentru anul 2018, dintr-un venit total cumulat de 5.000 de lei, banca va scădea 933 de lei pentru cei patru membri ai familiei, doi adulţi şi doi copii. Din suma rămasă de 4.067 de lei, banca ia în calcul 59,10% ca rată maximă posibilă, adică 2.400 de lei.

 

 

Creditul maxim la care se încadrează familia cu această rată este de 422.991 de lei. Dacă luăm în calcul şi avansul de 15% (74.645 de lei), atunci bugetul pentru achiziţia unei locuinţe se ridică la 497.636 lei (aproape 106.000 euro). Cu aceşti bani se poate achiziţiona un apartament nou de trei camere în municipiul Iaşi (85 mp) sau unul vechi de patru camere. Ce se va întâmpla însă de la 1 ianuarie 2019? Reprezentantul BRD ne explică cât este diferenţa în bani. „După noul regulament BNR, gradul maxim de îndatorare la noi va fi de 45% din venituri, iar rata maximă, care include şi prima de asigurare de viaţă, va fi mai mică, şi anume, de 2.250 de lei. Creditul maxim este de 395.960 de lei, iar avansul de 15% se ridică la 69.875 de lei, bugetul total fiind de 465.835 de lei (99.500 euro)”, a arată calcule trimise de reprezentanţii BRD. Diferenţa este de 6.500 de euro, în cazul în care cursul se menţine şi moneda naţională nu suferă deprecieri suplimentare. Practic, în aceste condiţii familia din exemplul nostru se va încadra la un apartament mai mic tot de trei sau patru camere sau dispus într-o zonă mai puţin atractivă. În cazul creditului de consum (achiziţia de mobilă, autoturisme, electrocasnice) marja de îndatorare este plafonată la 40% indiferent dacă suntem la primul sau al nouălea împrumut.

Ce arată simulările FMI?

Odată cu implementarea regulamentului nou BNR, începând cu 1 ianuarie 2019, specialiştii de la Fondul Monetar Internaţional spun că volumul de credite noi acordate de bănci va scădea cu până la 18%. Reprezetnanţii FMI spun, în urma unei analize realizate de ei, există un beneficiu al acestor schimbări, şi anume, faptul că în trei ani se va reduce rata creditelor neperformante ipotecare cu aproximativ 0,30%, rată care în prezent este de 4,44%. La creditele de consum, aceştia estimează că scăderea va fi mai mare, de la 12, 575% cât e în prezent, la 12,04%. Măsurile administrative de restricţionare a creditării au fost anunţate de BNR după ce ROBOR la 3 luni, indicele luat în calcul pentru creditele cu dobandă variabilă, precum cele prin programul Prima Casă, a urcat semnificativ, cu peste două puncte procentuale. În prezent, gradul de îndatorare este stabilit de fiecare bancă în parte, în funcţie de propriile analize de risc, putând depăşi 50% şi ajunge chiar şi la 70-80%, în funcţie de profilul de risc al fiecărui client, de exemplu în cazul celor cu venituri ridicate şi cu garanţii substanţiale. FMI declară public că a analizat informaţiile detaliate ale unui număr de 220.000 de credite ipotecare şi 170.000 de credite de consum din Centrala Riscului de Credit a BNR. Analiza arată că probabilitatea de nerambursare a imprumuturilor este foarte ridicată în cazul oricăror depăşiri ale gradului de îndatorare de 50%, în special în cazul creditelor ipotecare. „Adoptarea de politici macroprudenţiale odată cu materializarea riscurilor nu este doar tardiva, dar ar putea să precipite sau să adâncească pierderile, însă dacă măsurile sunt adoptate la începutul ciclului, când riscurile sunt încă benigne, previn acumularea vulnerabilităţilor. În acest sens, măsurile BNR sunt propuse la timpul potrivit, în contextul creşterii creditării şi a ratelor de neperformanţă încă scăzute”, spun cei de la FMI.