Viaţa de asociaţie (3): Cine sunt proprietarii și statutul lor juridic

Cine sunt proprietarii și statutul lor juridic

Legea nr. 196/2018, în art. 2 lit. s. definește proprietarul ca fiind  „persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puțin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu” unitate compusă din   proprietatea individuală, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Legea consideră proprietar orice persoană, fizică sau juridică, care deține, într-un condominiu, cu un titlu valabil, o locuință sau un spațiu cu o altă destinație. Prin titlu valabil înțelegem documente, precum actele de: vânzare-cumpărare, donație, moștenire, adjudecare a unei licitații, executare silită, câștig la Loto, etc. Persoanele cuprinse în aceste acte, indiferent de numărul și procentul deținut, au calitatea de proprietar sau coproprietar, după caz.

Ca urmare, orice proprietar are dreptul să adere, la cerere, la asociație, cu excepția celor protejați de lege (minori, interziși judecătorești, etc.). Ca urmare, numărul membrilor unei asociații nu este egal și nu se reduce, la numărul de „uși” din condominiu, cum greșit se calculează în practică, ci la numărul de proprietari care au aderat la aceasta, în mod voluntar. Proprietarii, indiferent de cotele de proprietate deținute, au drepturi și obligații egale.

Calitatea de membru al asociației de proprietari

Proprietarii care aderă, în mod voluntar la asociație, pot devenii membri acesteia pe două căi:

a. la constituirea asociației, prin participarea la activitățile stabilite de lege în acest scop și prin semnarea tuturor documentelor de înființare;

b. ulterior constituirii asociației, prin adeziune scrisă și depusă la sediul acesteia. Solicitarea de a deveni membru al asociației nu este supusă  vreunei aprobări.

Renunțarea la statutul de membru se face în aceleași condiții ca și aderarea, printr-o declarație scrisă și depusă la sediul asociației. Nici în acest caz nu este necesară o aprobare din partea conducerii asociației de proprietari.

Instituțiile publice și calitatea de membru al asociației de proprietari

Articolul 9 din Legea nr. 196/2018 reglementează relația dintre asociațiile de proprietari și instituțiile publice în calitate de coproprietare în același condominiu. Autoritățile administrației publice centrale ori locale sau orice alte instituții publice care dețin în proprietate locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință au:

a. aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu;

b. obligația să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociației de proprietari;

Dacă într-un condominiu există locuințe sau/și spații cu altă destinație, aparținând domeniului public sau privat al statului, persoana fizică/juridică care exercită orice alt drept decât cel de proprietate, poate, cu acordul proprietarului, reprezenta statul în cadrul asociației de proprietari. (art. 9 (2) din Legea nr. 196/2018)

Drepturi și obligații ale membrilor asociației de proprietari

Statutul de proprietar, presupune drepturi și obligații, printre care, amintim pe cele mai importante:

• respectarea și aplicarea legii, a hotărârilor și deciziilor luate în asociație;

• folosirea, în mod corect, conform destinației, a spațiilor și dotărilor individuale și comune;

• manifestarea unei conduite civilizate, de bun simț și educație în toate împrejurările;

• participarea la activitățile asociației (adunări generale, activități gospodărești și altele);

• achitarea integrală și la termen a cotei de contribuție la cheltuielile asociației;

• proprietarul, în temeiul dreptului său de proprietate, poate „deține, folosi, dispune și lăsa moștenire bunurile pe care le-a dobândit în mod legal” (art. 17 din Carta Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene).

Universul drepturilor și obligațiilor ce revin proprietarilor este mult mai complex și este tratat, pe larg, în Capitolul III din Legea nr. 196/2018, intitulat „Drepturile și obligațiile proprietarilor”.

În cazul în care proprietarii încalcă prevederile Legii nr. 196/2018 pot fi sancționați contravențional, dacă „faptele în cauză nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni” (art. 102 din lege). Dată fiind importanța acestei teme, îi vom dedica, în viitor, o prezentare exclusivă.

Pentru cei interesați, le aducem la cunoștință faptul că Editura CDIP – București a lansat Volumul I din lucrarea Cartea asociației de proprietari. E-mail de contact: condominiu@institutii-publice.org (Marius Gheorghiu)

Cei care doresc să ni se adreseze cu teme referitoare la specificul rubricii o pot face la Adresa poștală: b-dul. N. Iorga nr. 35, bl. N1, parter, Iași.