Darea în Plată. Seismul a început. Care vor fi urmările?

Andrei Andronache: Pot apărea blocaje la dezvoltatori şi instabilitate în piaţă

Sectorul bancar a acuzat Parlamentul că a adoptat din raţiuni strict electorale Legea Dării în Plată.  Cum consideraţi că a decurs procesul de adoptare a Dării în Plată în cadrul procedurilor parlamentare şi cât de mult au fost luate în considerare obiecţiile sectorului bancar?

În primul rând, trebuie avut în vedere faptul că aceiaşi oameni care au adoptat Legea Dării în Plată au adoptat şi Prima Casă, care este pro­babil cel mai de succes program guvernamental, excluderea acestuia de sub efectul legii fiind o greşeală din punctul meu de vedere. Băncile au acordat credite într-un mod iresponsabil şi, astfel, această lege vine ca o consecinţă. Cu siguranţă nu vor accepta uşor darea în plată, încercând să negocieze şi chiar să se ajungă la procese în instanţă. Această lege, împreună cu multe alte iniţiative legislative menite să reglementeze domeniul financiar-bancar, a apărut şi ca urmare a faptului că anul 2016 este unul electoral, sistemul bancar încercând prin toate metodele posibile să oprească această lege de mai bine de un an.

Băncile au reacţionat imediat, mărind foarte mult avansul pentru împrumuturile destinate achiziţiei de locuinţe. O serie de analişti consideră acest lucru un „act de răzbunare“ a bancherilor. Care este evaluarea dumneavoastă?

Legea Dării în Plată vine în „ajutorul” clienţilor vechi ai băncilor, dar această lege va genera costuri şi condiţii mai drastice pentru viitorii clienţi din piaţă, care vor înfrunta condiţii noi de risc, cea mai dureroasă condiţie fiind avansul mare care trebuie depus de cli­enţi, astfel banca îşi va limita riscurile, practic legea Dării în Plată se răzbună pe viitorii clienţi ai băncilor. Fiind probabil conştienţi de a­cor­darea creditelor fără o evaluare riguroasă a riscurilor, o parte din bănci au decis să majoreze avansul la credite ipotecare pentru a mai diminua din risc, iar altele avertizează că se va ajunge la restrângerea creditării.

Care credeţi că va fi impactul, pe termen foarte scurt, al intrării în vigoare a Legii Dării în Plată? Dar pe termen mediu?

Pe termen foarte scurt,  oamenii vor avea posibilitatea să renunţe la casa achiziţionată prin creditul ipotecar dacă nu mai au nici o posibilitate să plătească ratele: fie cei care sunt în executare silită de­ja sau au fost executaţi silit, fie cei care au  încercat negocierea cu banca printr-un avocat spe­ciali­zat şi aceasta nu a avut rezultat.

Pe termen mediu, se poate crea o instabiliate financiară în pia­ţă, pot apărea blocaje la dez­vol­tatori, mai pe scurt în piaţa imobiliară vor stagna tranzacţiile, totul se va mişca mult mai greu, putem vorbi şi de un blocaj al pieţei, plus că în multe domenii complementare imobiliarelor, care sunt foarte multe, se vor în­registra pierderi sem­­­nificative. Cei care vor avea lichidităţi îşi vor păstra un avantaj în piaţă şi puterea de negociere.

În acelaşi timp, chiar dacă per ansamblu comunitatea ban­­ca­ră este de  părere că Legea Dării în Plată va avea un impact negativ asu­pra stabilităţii fi­nanciare, ne mai putem gândi că această lege poate crea o opor­tunita­te de a negocia condiţii normale pentru viitoarele credite bancare.

Andrei Andronache, consultant imobiliar în cadrul companiei Metropola Imobiliare.

Punct de vedere BCR: Legea este insuficient de bine gândită

Legea Dării în Plată nu afectează strategia noastră de abordare a clienţilor care întâmpină dificultăţi financiare. În ultimii cinci ani de zile am oferit soluţii de refinanţare şi restructurare pentru 150.000 de clienţi. Aceste soluţii au însemnat scăderea ratelor şi a dobânzilor, în funcţie de caz, cu 20% până la 50%.

Cu toate acestea, separat de abordarea orientată către soluţii pentru clienţi, vom aduce în vederea instanţei problema neconstituţionalităţii legii. Legea este insuficient de bine gândită, iar impactul său în piaţă este negativ. Pentru clienţii cu probleme financiare, urmarea legii este evacuarea locuinţei, pentru clienţii obişnuiţi creşterea avansurilor, din cauza riscurilor create de lege, creează dificultăţi majore de acces la credite, iar pentru economie creează probleme de finanţare a sectorului imobiliar şi de construcţii. Vom lucra permanent la soluţii pentru clienţi. Posibil o altfel de abordare a legii, inclusiv facilităţi fiscale pentru reducerea îndatorării, ar fi fost mai eficientă, mai constructivă şi mai sustenabilă.

Ionuţ Stanimir, Director Executiv în cadrul Direcţiei de Comunicare a Băncii Comerciale Române.

Adrian Benţa: Unde găsesc tinerii în ziua de azi 100.000 de lei ca să-i dea avans şi să îşi ia o casă?

A apărut o nouă discuţie: dacă să se perceapă taxe notariale sau nu în cazul Legii Dării în Plată. Ar trebui sau nu plătite?

Noi nu trebuie să descoperim apa caldă printr-o lege care a­van­­tajează sau dez­avan­tajează o anumită persoană. Instru­men­tul juridic al dării în plată este cunoscut din Antichitate, iar Dreptul francez l-a preluat şi îl regăsim şi în ultimul Cod de Procedură Fiscală. Diferenţa fun­damentală dintre Legea Dării în Plată şi Codul Civil este că, prin Codul Civil, darea în plată este funcţională şi se aplică prin acordul părţilor. Având şi acordul părţilor, atunci este uşor de stabilit baza de calcul a impozitului. Trebuie să înţelegem însă că fenomenul de dare în plată înseamnă schimbarea proprietăţii asupra unui imobil. Dacă eu, Adrian Benţa, aş vinde astăzi o casă, atunci aş face venit şi aş plăti o sumă în plus pentru asta. Nu venitul este supus impozitării, ci transferul de proprietate.

Am văzut un apel al deputatului Zamfir ca Guvernul să nu fie ipocrit şi să nu permită taxe în procesul de dare în plată.

Această situaţie trebuie să fie u­na nediscrimatorie faţă de cei­lalţi şi să găsim o soluţie de com­promis social. Se pune în­tre­barea: ce se întâmplă cu toţi ceilalţi care sunt sufocaţi de taxe şi de impozite şi care nu au ni­mic de dat în plată? Ei de ce nu ar putea să beneficieze de scu­tire de impozit? Este clar că Le­gea a fost iniţial gândită să avantajeze o persoană. Ulterior, în urma implicaţiilor naţionale, s-a încercat dregerea unui busuioc. Acum ce să facem? Să negăm Codul Fiscal? Atât timp cât legea nu face diferenţa între u­nul care abia mai trăieşte şi este ultima lui soluţie să renunţe la casă şi unul care şi-a făcut vilă după Soare şi nu-i mai place (pentru că 250.000 de euro înseamnă un viloi, nu o casă), a­tunci avem o problemă.

Dacă în cele din urmă Curtea Constituţională, cum vor băn­cile, se va pronunţa pe Legea Dării în Plată şi va decide că este în regulă, credeţi că subiectul se va stinge din punctul de vedere al sistemului bancar?

Nu ştim ce va face CCR, însă nu putem să negăm efectul de zi cu zi. Acum o săptămână, la mine la cabinet a venit un coleg foarte supărat, care avea un salariu mediu, nici prea-prea, nici foarte-foarte, totul pe cartea de muncă, şi voia să prindă ultimul tren pentru programul „Pri­ma Casă”. {tim cu toţii, băncile au mărit avansul. În Bucureşti, preţul mediu al unui a­par­tament este undeva la 78.000 de euro, stabilit de o revistă printr-un calcul, într-un car­tier de asemenea, să-i zicem, „mediu”. Ei bine, cu 35% avans, înseamnă undeva la 25.000 de euro, adică 100.000 de lei noi. Păi acesta este efectul imediat al Legii Dării în Plată, că o fi constituţională sau nu. Unde găsesc tinerii în ziua de azi 100.000 de lei ca să-i dea avans şi să îşi ia o casă? Atâta timp cât colegul meu putea să îşi ia o casă înainte de apariţia acestei legi, iar după apariţia sa nu mai poate, deja lucrurile se complică foarte tare şi eu spun că nu mai e bună legea.

Este primul război important pe care băncile îl pierd în faţa clienţilor? Sau rămânem la ce era stabilit – băncile nu pierd niciodată?

Din punctul meu de vedere, deocamdată băncile nu au pierdut niciodată. Nici în cazul Dării în Plată, băncile nu vor pierde. Vor mări avansurile, au mărit şi rata la dobândă, vor scoate la licitaţie aceste case date în plată şi tot ele vor câştiga.

Adrian Benţa, auditor financiar şi consultant fiscal.
 

Daniel Fenechiu: Dacă băncile jucau onest, astăzi nu am fi avut această lege

Legea Dării în Plată este, fără îndoială, una dintre cele mai importante legi adoptate de actualul legislativ. Procesul a fost îngreunat de acerba opoziţie a sistemului bancar – în frunte cu Banca Naţională – şi pot spune, fără teama de a greşi -, că este pentru prima dată în istoria legislativă postdecembristă când puternicul lobby bancar nu a reuşit să paralizeze o iniţiativă legislativă. Personal, apreciez că Legea Dării în Plată răspunde unei necesităţi de legiferare, mult şi inexplicabil întârziată…

Dacă până acum întreg riscul bancar era preluat de cel împrumutat, băncile fiind „blindate” cu tot felul de clauze acoperitoare, impuse prin contracte practic de adeziune, Legea Dării în Plată vine acum şi împarte riscul. Nu mai poţi plăti, cedezi casa cumpărată cu credit băncii finanţatoare şi o iei de la zero. Pierzi şi tu avansul şi ratele plătite, dar poate pierde şi banca în cazul în care nu poate vinde casa la un preţ cel puţin egal cu diferenţa de credit nerestituit. Ceea ce mi se pare echitabil. Referitor la obiecţiile formulate de bănci pe parcursul procesului legislativ, vă pot spune că acestea au fost obiectiv analizate, punând însă în balanţă obiecţiile zecilor de mii de împrumutaţi care, în situaţia neadoptarii dării în plată, nu doar că pierdeau casele cumparate, după ce plătiseră ani de zile zeci de mii de euro sau franci elveţieni, dar rămâneau debitori ani mulţi în continuare sau toată viaţa, unii. Nu ştiu dacă mărirea avansului cerută de bănci pentru creditare, după intrarea în vigoare a Dării în Plată, este, cum zic unii analişti, un act de răzbunare sau un demers prudenţial… Ceea ce vă pot spune însă este că nu cred că băncile îşi permit să facă „acte de răzbunare”. Pentru că scopul unei bănci este să circule banii şi să obţină profit, iar „răzbunările” nu doar că nu fac parte din arsenalul bancar, dar nu aduc profit. În timp, nu foarte repede, probabil în doi-trei ani, situaţia îşi va reveni la normalitate. Spun doi-trei ani, întrucât la atât evaluez perioada în care băncile vor reuşi să-şi cureţe portofoliile şi să valorifice locuinţele ce le vor fi cedate de debitorii care nu-şi mai pot plăti creditele.

Efectele, nu doar că sunt previzibile, unele deja chiar se văd… Pe termen scurt: înăsprirea condiţiilor de creditare: avansuri mai mari, evaluare restrictivă a solvabilităţii şi subevaluarea locuinţelor la constituirea garanţiilor;  mai multe locuinţe pe piaţă, cu efectul scăderii preţurilor acestora şi descurajării sectorului de construcţii; probabil, creşterea chiriilor… Pe termen mediu, văd o normalizare a pieţii creditelor ipotecare şi imobiliare, mai multă prudenţă şi responsabilitate la cei care se împrumută şi mai mult respect şi înţelegere din partea băncilor. Împărţirea riscului între bancă şi împrumutat este de bun augur şi, cred eu, va exclude pe viitor atât o nouă bula imobiliară, cât, mai ales, consecinţele nocive pentru populaţie. Dacă băncile jucau onest în timpul bulei imobiliare din 2005-2008 şi ar fi dat prevalenţa respectului faţă de clienţi şi nu profitului în orice condiţii, astăzi nu am fi avut o lege a Dării în Plată.

Daniel Fenechiu, avocat, membru al Comisiei Juridice din Camera Deputaţilor.

Mirabela Miron: Cât de mare va fi inflaţia de case puse în vânzare?

Cu toate că, pe termen mediu, situaţia se va stabiliza în urma intrării în vigoare a Legii Dării în Plată, trebuie să avem în vedere că o parte din efectele reale ale acestui act normativ vor fi resimţite mult mai târziu. Presa relatează deja foarte multe cazuri în care clienţi ai băncilor au început notificarea creditorilor că vor să renunţe la case. De cealaltă parte, băncile nu vor accepta să devină, aproape peste noapte, uriaşe agenţii imobiliare care să încerce să fructifice un portofoliu uriaş de locuinţe.

Efectele Legii Dării în Plată s-au văzut chiar înainte de intrarea efectivă a acesteia în vigoare, prin mărirea substanţială a avansurilor pentru creditele ipotecare. În mod evident, cei care nu pot face dovada unor venituri mari şi nu au posibilitatea de a face rost de sume consistente pentru a achita avansurile solicitate de bănci, vor trebui să mai aştepte până a-şi vedea realizat visul de a avea propria locuinţă. În acelaşi timp, deşi legiuitorul a urmărit ca persoanele aflate în dificultate şi care nu îşi mai pot plăti ratele să beneficieze imediat de darea în plată, în realitate este foarte posibil ca demersul lor să îi coste, în primă fază, serviciile unui avocat. Orice bancă va încerca să îşi convingă clienţii să accepte reeşalonări, restructurări ale creditelor. Sigur că, în multe cazuri, negocierile dintre bancă şi client nu au dus nicăieri, în ciuda eventualei bunăvoinţe afişate de ambele părţi. Sectorul bancar ţinteşte în acest moment spre Curtea Constituţională şi e de aşteptat că în instanţe vor fi ridicate foarte multe excepţii de neconstituţionalite, pe temeiul că Legea Dării în Plată intervine asupra unui contract de proprietate şi reprezintă o încălcare a voinţei exprimate, la un moment dat, între două părţi. 

Orice convulsie a sectorului creditării afectează nu doar persoanale fizice, ci şi companiile. Este de aşteptat ca prima „victimă” să o reprezinte sectorul dezvoltatorilor imobiliari, în condiţiile în care ne-am putea aştepta la o inflaţie de case/apartamente noi şi vechi, acestea vor invada practic piaţa şi vor produce distorsiuni. Cu toate acestea, într-un orizont de timp greu de prezis în acest moment ca întindere, lucrurile se vor reaşeza. Cum va arăta acea nouă realitate este iarăşi greu de prezis, în condiţiile în care ne pregătim, pentru moment, de bătălii în instanţele de judecată. Iar în funcţie de rezultatele acestora, clienţii vor decide de la caz la caz dacă vor merge pe varianta dării în plată ori vor accepta ofertele băncilor de restructurare a creditelor.

Mirabela Miron, vicepreşedinte CECCAR, filiala Iaşi.