Un cincinal al dezvoltărilor Office? (IV)

În ciclul actual de dezvoltare office (trimestrul al IV-lea 2018 – trimestrul al II-lea 2020) se vor adăuga ceva mai mult de 50 de mii de metri pătraţi stocului de birouri al Iaşului. Această creştere e însă insuficientă oraşului, ce are un necesar de cel puţin 25 de mii mp/an. Dacă ţinem cont că între trimestrul al III-lea 2016 şi până la debutul fazei actuale de creştere nu s-a adăugat stocului de birouri al Iaşului nici o clădire de birouri semnificativă, ajungem la o concluzie deloc liniştitoare: stocul de birouri în perioada 2016-2020 a avut o evoluţie de două ori mai redusă decât necesarul pieţei locale.

Necesarul de birouri al oraşului nostru e atât de mare încât toată suprafaţa dată în folosinţă în actualul ciclu de creştere (aproximativ 20 mii mp în 6 clădiri – Baza3, EGros1, MCM – reconversii ale unor clădiri industriale sau cu destinaţie iniţială comercială, Unique Residence – clădire recentă şi încă două construcţii noi în zona industrială) e deja închiriată, fie de companii ce erau prezente în Iaşi, fie de cele două mari intrări recente: Osram-Continental (138 de salariaţi în prima fază de dezvoltare, cf. listă firme.ro) stabilită în clădirea Baza3 şi E.ON Software Development, ce a închiriat clădirea MCM. Ultima companie, cea mai recentă apariţie în peisajul economic al oraşului nostru, are deja 100 de angajaţi, urmând să ajungă la peste 400 în cel mai scurt timp.

Deşi aceste informaţii legate de creşterea domeniilor IT&Outsourcing par îmbucurătoare, vă asigur că nu sunt! Dinamica acestor sectoare la Iaşi a fost afectată de creşterea insuficientă a stocului de birouri. Şi va mai fi afectată dacă evoluţia stocului se va face la fel ca până acum, cu sincope. Din această cauză, proiectele de birouri anunţate (ce vor duce stocul office al Iaşului la peste jumătate de milion de mp la nivelul anului 2025) ar trebui încurajate, pentru că acestea reprezintă o garanţie a evoluţiei economice a unui oraş mare mai puţin atractiv pentru industria de transformare, în condiţiile unei accesibilităţi terestre precare la nucleul dur al UE.

Din această perspectivă, Silk District, cel mai mare şi mai coerent proiect anunţat, reprezintă o şansă uriaşă pentru oraşul nostru din cel puţin trei motive.
În primul rând, va asigura necesarul mare şi în creştere de birouri al Iaşului. Cu 100 de mii de mp, acest proiect înseamnă echivalentul a patru ani de creştere conformă necesarului actual de birouri. Extins, potrivit planului, pe o durată de aproximativ patru ani, vom avea garanţia evoluţiei fără sincope a stocului de birouri ieşean. Faptul că aceste clădiri vor fi construite ca birouri verzi şi de clasa A, va aduce un plus de atractivitate Iaşului în zona IT&Outsourcing. Menţionăm că din 2016 în stocul de birouri al Iaşului nu a mai intrat nici o clădire ce ar putea fi încadrată în clasa A, iar în ciclul actual de creştere doar clădirea Flux3 (de pe Splai Bahlui, aproximativ 8000 mp) va aparţine acestei categorii.

În al doilea rând, fiind amplasat într-un areal periferic, proiectul nu va crea conflicte de ordin estetic sau funcţional (nici arhitecturale, nici urbanistice) în raport cu zonele reprezentative ale oraşului nostru. Chiar dacă această localizare nu e centrală, are marele avantaj de a fi o zonă de convergenţă maximă a transportului public local, fapt care-i va asigura o accesibilitate ridicată la toate componentele urbane ale aglomeraţiei ieşene în formare. De asemenea, fiind o zonă de şes, va fi accesibilă şi celor ce practică distanţele oraşului cu bicicleta.

Al treilea motiv (poate cel mai important!) e faptul că Silk District e singurul proiect dintre cele anunţate ce e capabil să devină o alternativă la zona de afaceri centrală ce are în prezent 100 mii mp (70% în reţeaua UBC), şi concentrează aproape jumătate din salariaţii IT&Outsourcing. Nu ar fi atât de grav, dacă această zonă centrală nu ar concentra şi alte fluxuri, precum cele spre marile repere comerciale, culturale, turistice, de învăţământ sau spre instituţiile publice, care în Iaşi au prostul obicei de a fi înghesuite toate în zona centrală. Dacă mai adăugăm şi faptul că vecinătăţile centrului (Copou, Independenţei, zona Universităţii Tehnice) concentrează fluxuri majore de studenţi, toate acestea fac din oraşul nostru una dintre cele mai monocentrice structuri urbane din România. Ca urmare, descentralizarea domeniilor IT&Outsourcing ar trebui să devină o politică teritorială de prim ordin a autorităţilor locale. 
Apreciam în scrierile anterioare că e nevoie de cel puţin un proiect office de 50 mii mp într-o altă zonă decât cea centrală pentru a putea vorbi de o alternativă eficientă la zona Palas-Sf. Lazăr-Anastasie Panu. Iată că Silk District vine cu dublul acestei suprafeţe; cu alte cuvinte, cu un stoc egal cu cel al zonei centrale a oraşului. Dacă adăugăm şi faptul că pe o rază de aproximativ jumătate de kilometru vor exista până în 2020 peste 40 mii mp în clădiri precum: Tester Centro (clădiri funcţionale), Baza3 (în dezvoltare), Deco 1 (funcţională), Deco 2 (în construcţie), EGros1 (funcţională), EGros2 (în construcţie), Michael (funcţională), Romsoft (funcţională), Sonovision (funcţională), CGM (funcţională), acest areal va deveni cea mai importantă zonă de concentrare a stocului de birouri ieşean. Celelalte proiecte anunţate în zonă (Deco 3, UBC-Iulius Office, SIF Moldova etc.) vor ridica stocul arealului la peste 270 mii mp de birouri, fapt care va face din New Industry District un reper important nu numai la nivel local, ci şi regional – european.

George Ţurcănaşu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultăţii de Geografie şi Geologie, Universitatea "Alexandru Ioan Cuza" din Iaşi