"Imparatii" de la asociatii

Noile norme de aplicare a Legii Locuintei, aparute la sfirsitul anului trecut, dau puteri sporite asociatiilor si le asigura o independenta aproape totala, inclusiv fata de autoritatile locale. Legislatia in domeniu este una de tip occidental, emisa, totusi, pentru o populatie cu conceptii deloc apropiate capitalismului autentic. De aceea, in ciuda acestor prevederi liberale referitoare la organizarea asociatiilor de proprietari, prin care locatarii hotarasc singuri modul de organizare si functionare a asociatiilor, neimplicarea acestora poate atrage un periculos fenomen de transformare a sefilor de asociatii in mici dictatori locali – ceea ce s-a intimplat, in unele cazuri, si pina acum.
Prin aceste norme, aprobate prin HG nr. 1275/2000, Asociatia de Proprietari ia hotariri in Adunarea Generala, care se tine cel putin o data pe an si la care au dreptul sa participe toti membrii sai.
Asociatiile au un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii, proprietate a membrilor sai, precum si asupra bunurilor mobile ale acestora, pentru restantele la intretinere mai vechi de trei luni. Privilegiul se inscrie la biroul de carte funciara, iar in caz de achitare a restantelor, acesta se radiaza. Cu alte cuvinte, daca un locatar nu isi achita un trimestru datoriile la intretinere, in cazul in care acesta va fi executat silit, asociatia va fi prima care-si va recupera banii de la respectivul restantier.
In plus, daca apartamentul se vinde, iar cumparatorul nu-si clarifica problema datoriei cu vinzatorul, restanta se va recupera de la noul proprietar.
Apoi, asociatia poate hotari ca, dupa 30 de zile de la afisarea listei de plata, sa aplice penalitati de intirziere pentru suma neachitata de un locatar, si tot asociatia hotaraste ce face cu acesti bani incasati din penalitati. Chiar si daca furnizorii de servicii nu percep penalizari, asociatia o poate face. In plus, veniturile obtinute de asociatii din diverse activitati – inchirieri de spatii, de exemplu – se vor utiliza doar pentru imbunatatirea confortului si a eficientei cladirii de locuit, pentru intretinerea sau reparatia imobilului si nicidecum nu se vor repartiza proprietarilor pentru plata intretinerii.
Interesant este ca, daca sinteti frizer, croitor, notar sau avocat, chiar daca apartamentul este folosit de dumneavoastra doar ca locuinta, nu veti plati intretinerea la fel ca ceilalti locatari. Asta pentru ca, dupa cum in mod aberant considera respectiva Hotarire de Guvern, primiti la domiciliu, prin natura activitatii dumneavoastra, si alte persoane decit cele inscrise la asociatie.
Cum puteti plati mai mult pentru lift decit vecinii
Prin urmare, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente se stabilesc prin conventie anuala, incheiata intre proprietar si asociatie. Chiar daca aveti apartamentul contorizat, se considera, de exemplu, ca pentru locuinta dumneavoastra se foloseste mai mult liftul, avind mai multi vizitatori decit ceilalti sau ca se face, din aceeasi cauza, mai multa mizerie pe scara, si femeia de serviciu va avea mai mult de muncit in contul dumneavoastra. Daca respectivul proprietar refuza sa incheie aceasta conventie, criteriile se stabilesc, oricum, de catre Adunarea Generala si se aplica automat.
Tot asociatia decide dupa cite zile o persoana aflata in vizita la dumneavoastra va fi trecuta la intretinere, indiferent daca e o zi sau 20.
Adunarea Generala analizeaza si ia hotariri si cu privire la: activitatea de administrare si de intretinere a cladirii, derularea contractelor incheiate cu furnizorii de servicii, expertizarea tehnica a cladirilor si a lucrarilor de interventie/consolidari, bugetul de venituri si cheltuieli, conditiile de angajare a administratorului, stabilirea cenzorului sau a comisiei de cenzori, precum si a sarcinilor detaliate ale acestora, numarul si functiile persoanelor necesare pentru administrarea si gospodarirea cladirii, functiile care se platesc, cuantumul si modalitatea de actualizare a remuneratiilor, activitatea comitetului executiv si a presedintelui etc.
Atribuirea unor puteri atit de sporite asociatiilor ar trebui sa fie un lucru pozitiv, in mod normal, mai ales ca asociatiile trebuie sa-l apere pe proprietar in fata autoritatilor sau furnizorilor de servicii. Totul ar trebui sa fie democratic, mai ales ca toate aceste decizii trebuie luate in cadrul adunarilor generale ale proprietarilor si acestia decid, in fond, cum se desfasoara activitatea unei asociatii, iar, teoretic, este imposibil sa se ia decizii impotriva vointei majoritatii locatarilor. Problema este, insa, ca nu se prevede ca hotaririle in adunarile generale sa se ia de catre majoritatea proprietarilor din cladire, ci doar de catre majoritatea celor prezenti la sedinte. Or, daca locatarii nu se implica si nu participa la aceste sedinte – cum se intimpla de multe ori, de altfel – se pot forma grupuri de interese care sa-si numeasca in fruntea asociatiei oamenii lor preferati, sa ia decizii doar conform intereselor lor, iar sefii asociatiei sa devina niste mici dictatori pe care nimeni sa nu-i mai poata clinti din functii.
Profesionistii la conducerea asociatiilor
O masura aflata in studiu la Ministerul Muncii si Solidaritatii Sociale ar putea schimba din temelii modul de gestionare a problemelor unei asociatii.
La propunerea Federatiei Asociatiilor de Proprietari din Romania, nomenclatorul meseriilor s-ar putea imbunatati cu o noua profesie: cea de administrator de imobile. Scopul declarat al acestui demers este gestionarea profesionista a tuturor problemelor cu care se confrunta o asociatie, pornind de la starea tehnica a cladirilor, pina la cea a instalatiilor comune ale unui bloc.
Printre atributiile propuse pentru viitorii administratori profesionisti, se afla, pe linga inspectia si monitorizarea proprietatilor comune ale locatarilor, si completarea cartii tehnice a imobilului. Propunerea vizeaza, de asemenea, ca un astfel de administrator sa poata tine si contabilitatea asociatiei, insa numai daca este calificat. Pentru aceasta, Federatia Asociatiilor de Proprietari pregateste o scoala de specialitate, unde persoanele care doresc sa se califice in meseria de administrator de imobil, contabil, casier sau cenzor de asociatie, sa se poata pregati in acest sens, urmind ca, dupa absolvire, sa poata primi un atestat. In cazul in care Ministerul Muncii va da unda verde propunerii, la aceasta scoala se vor putea inscrie absolventi de studii medii, atestarea facindu-se printr-un examen de absolvire al cursurilor de trei luni.
Multi dintre administratorii din Braila par sa agreeze ideea conform careia gestionarea imobilelor va trebui efectuata de profesionisti cu patalama. In opinia lor, masura ar mai elimina suspiciunile care planeaza asupra acestei categorii, legate mai ales de cum sint administrati banii pentru intretinere.
"Sint pentru o astfel de idee. Momentan, administratorii de blocuri stau pe te miri ce in aceasta functie si, de cele mai multe ori, nu au nici un fel de autoritate asupra locatarilor unei asociatii, ma refer la cei care fac in general probleme vecinilor. Este tot mai greu sa gasesti pe cineva care sa se ocupe de problemele comune ale unui bloc, dat fiind faptul ca aceasta munca este una prost platita si iti ocupa aproape tot timpul liber", a fost de parere unul din administratorii de asociatie braileni. (M.D., L.G.)