Simple reguli

Nu e oficial. Urbaniştii bucureşteni ai planului urbanistic general şi arhitecţii locali, cei din urmă implicaţi gratuit cu puritate şi probitate profesională şi mai ales cu patriotismul specific ieşenilor, au fost în divergenţă. Viziunile lor diferite i-au adus în conflict. Este şi firesc. Sunt puţini arhitecţi în lume capabili să iubească altă soluţie spaţială în afara aceleia imaginată de ei înşişi. Doar că viziunile, concretizarea lor în reguli, au în cazul urbanismului o bună doză de obiectivitate. Ele se temeinicesc pe studii prealabile ce lasă puţină libertate interpretărilor. Un exemplu este studiul de fundamentare pentru trafic.

E important să comentăm în continuare două reguli fundamentale ce se stabilesc prin „pug” pentru diversele zone ale oraşului. O dată stabilite, ele dau multă bătaie de cap. Atât celor care le administrează, recte serviciul de urbanism al primăriei, cât şi proprietarilor de terenuri. Este vorba de procentul de ocupare al terenului, numit în continuare „pot” şi de coeficientul de utilizare al lui, numit în continuare „cut”. Un dezvoltator imobiliar înţelege îndată importanţa acestor două reguli complementare. Teoretic, cu cât potul şi cutul sunt mai mari, cu atât mai mare este valoarea terenului. Aşa stând lucrurile, ar fi foarte util ca în această fază de consultare a noului “pug” să se întâmple toate negocierile posibile. Puţini dintre proprietari au însă proiecte pentru imobilele lor. Cei mai mulţi nu au nevoie de poturi şi cuturi mari. Dar sunt destui care, tocmai întrucât nu ştiu ce vor face cu proprietăţile lor, vor, pentru asigurare, coeficienţi maximali. Întrebarea e, în cazul urbanismului, ce înseamnă maxim?

Fac o paranteză pentru a povesti istoria unui oraş celebru, dezvoltat pe o insulă de piatră. Devenind, la puţină vreme după naştere, centrul mondial al finanţelor, fiecare metru pătrat de teren a devenit extrem de scump. Aşa de scump încât singura soluţie pentru a rentabiliza investiţiile în oraş a fost creşterea în înălţime, fără limite, a clădirilor. Acesta este, aţi recunoscut desigur, spectaculosul New York! Din motivul amintit potul şi mai ales cutul pe această insulă au fost şi sunt în continuare foarte mari. O conexiune cu noul “pug” al Iaşului scoate la lumină o mare ambiţie locală. În centru, regulile sunt excelente pentru proprietarii de terenuri: potul este de 70%, iar regimul de înălţime (numărul de etaje) nelimitat! Prin urmare, în măsura în care va veni rândul oraşului nostru pentru a deveni un mare centru financiar al lumii, vom avea şi noi, în sfârşit, toate şansele să asistăm la naşterea unui New Yaşi, cu mulţimi de zgârâie nori. Doar că aceştia se vor construi cu oarece dificultăţi tehnico-economice, devreme ce Dumnezeu a aşezat dulcele nostru târg pe coline calme şi moi, iar nu pe o stâncă în valuri.

Lăsând deoparte poveştile, e bine de precizat că potul înseamnă câtă parte din suprafaţa unui teren e ocupată cu clădiri. Cât de mare poate fi această parte dacă pe lângă spaţii construite e nevoie de parcări, de spaţiii verzi, de alei, platforme funcţionale şi trotuare? Răspunsul cel mai problematic la această întrebare îl reprezintă relaţiile dintre vecini. Cât de aproape şi de înalt pot construi în raport cu limita de proprietate astfel încât să nu deranjez folosinţa terenurilor vecine? Sunt două soluţii extreme. Ori se construieşte suficient de departe de limită şi suficient de scund, încât să nu existe nici o supărare, ori, dimpotrivă, prin negociere, pot ajunge la o înţelegere pentru a construi chiar pe limită şi oricât de înalt. Dar există un dar. Aţi observat cât de bine se înţeleg majoritatea vecinilor în România, în ultima vreme?

Prin urmare potul este un instrument de respiraţie. El dă un caracter mai concentat sau mai afânat în funcţie de o mulţime de determinări între care situarea faţă de centru joacă un rol important. Modelul Occidental, născut în America, presupune zone centrale cu poturi mari şi construcţii înalte lizibile de la mare distanţă şi zone periferice cu regim redus de înălţime. Dar sunt oraşe în lume, capitala Australiei de exemplu, unde spaţiul verde domină toate zonele oraşului într-un procent covârşitor. În pugul vechi al Iaşului, întrucât toţi specialiştiii vorbeau de riscul major de alunecare al versanţilor s-a impus un pot de numai 15%, regulă enervantă, obsesivă şi în final imposibil de respectat mai ales de proprietarii de terenuri cu suprafeţe sub 500 mp.

Este evidentă importanţa potului. El oferă caracter şi, chiar dacă pare o cifră abstractă, e un element de compoziţie urbană, de relaţionare cu cadrul natural. Unul dintre motivele pentru care în Iaşi s-a acceptat un pot redus pentru versanţi este şi păstrarea caracterului verde al acestora într-un spirit istoric, tradiţional de ocupare a lor. În ţările mai dezvoltate potul este şi o imagine socială. Zonele rezidenţiale de lux, cu locuinţe de dimensiuni palaţiale, cu impozite mari, au poturi sub 15%. În schimb zonele cu locuinţe sociale pot atinge poturi de până la 40%. Ne putem imagina cu uşurinţă caracterul total diferit ale celor două tipuri de zone de locuit.

Aşa cum am văzut potul îşi are rostul lui, dar adevărata măsură a eficienţei investiţionale a unui teren o oferă cutul. El înseamnă suprafaţa cumulatăa tuturor etajelor unei clădiri împărţită la suprafaţa terenului aferent. Arată foarte limpede câţi metri pătraţi de construcţie revin fiecărui metru pătrat de teren. Este evident că afacerile cu terenuri au în vedere, mai ales pentru punctele nodale ale oraşelor, acelea de interes comercial, mărimea cutului.

Politicile urbane folosesc cutul în corelare cu potul. Pentru zonele dorite preponderent a fi verzi, cutul este subunitar. Pentru zonele foarte dens construite, el poate ajunge la 3, 5 sau mult mai mulţi petri pătraţi de construcţie realizaţi pentru fiecare metru pătrat de teren. Fiindcă vorbeam de New York, cutul atinge acolo dimensiuni astronomice, ca în fiecare centru financiar din lume. Dar, conform noului pug, şi New Yaşi, în speranţa unei mari dezvoltări viitoare, propune cuturi foarte mari pentru zonele centrale mai ales.

La fel ca şi potul, cutul poate fi un instrument de înscriere în peisaj, de realizare a unei siluete urbane. Astfel se poate potenţa relieful din Iaşi, realizând clădiri înalte pe platourile colinelor şi scunde în văi, sau, dimpotrivă diferenţele de nivel pot fi anulate construind înalt în văi şi puţin înalt pe platouri.

Se poate discuta foarte mult asupra acestor simple reguli urbane. În acest moment când noul “pug” este supus dezbaterii publice, cred că am adus suficiente argumente pentru a-i face interesaţi pe proprietarii de imobile. În consecinţă ar trebui să asistăm în următoarele zile la vizionarea frecventă a pugului de către ieşeni şi, mai ales, la sugestiile pe care le consideră importante pentru oraşul lor. Nu că ar avea vreun efect imediat, dar ar fi un semn al renaşterii spiritului comunitar.