Antecontractele încheiate cu promitenții cumpărători conțin diferite clauze care, în contextul procedurii insolvenței, vor face aproape imposibilă încheierea contractelor de vânzare cu aceștia de către administratorul judiciar. Potrivit legii insolvenței, dacă promitentul – vânzător (i.e. dezvoltatorul) intră în insolvență, contractul de vânzare poate fi încheiat doar dacă, printre altele, preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului, preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului cumpărător, iar în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară. Deși majoritatea promitenților cumpărători au achitat prețul aproape în integralitate, antecontractele de vânzare nu au fost notate în cartea funciară de către notarul public. De asemenea, întrucât aceste antecontracte au fost încheiate în anul 2019, prețul valoarea de piață a apartamentelor de la acea vreme nu mai corespunde cu valoarea de piață de astăzi. În această situație, dacă administratorul judiciar numit de către dezvoltator nu denunță antecontractele, există șanse foarte mari ca acest preț să fie majorat.

Primul pas pe care trebuie să îl facă promitenții cumpărători este să se înscrie la masa credală până la data de 26 ianuarie 2024 cu sumele de bani plătite și/sau penalitățile la care au dreptul. Depășirea acestui termen va conduce la decăderea promitenților din dreptul de a mai obține ceva în procedura insolvenței. Cu alte cuvinte, dacă este depășit termenul de depunere a cererii de înscriere la masa credală, promitenții vor pierde banii și nu vor mai avea niciun drept în procedura insolvenței.

De asemenea, este necesar ca imediat după publicarea tabelului preliminar de creanțe să fie formulată, după caz, contestație împotriva modului în care administratorul judiciar a realizat înscrierea creanței în tabelul preliminar. De cele mai multe ori, creanțele promitenților sunt înscrise în tabel sub condiție suspensivă, ceea ce nu conferă promitenților drepturi de vot în procedura insolvenței.

Suplimentar, trebuie reținut că dezvoltatorul are, conform informațiilor publice o datorie către TBI BANK de aproximativ 3 mil EUR și, cel mai probabil, vor fi datorii semnificative pe care societatea le are către afiliați și care, de multe ori se dovedesc a fi fictive. Este importantă inclusiv contestarea acestor creanțe.

Text primit la redactie de la SILVIU MUNTEANU, managing partner la Munteanu Law Office